拆迁律师

"我儿子下个月结婚，这房子能不能快点拆啊？我着急搬家装修新房！"近日，济南某区的李某看着自家墙上的"拆"字，对着拆迁办的工作人员满脸堆笑。他以为自己配合工作能换来好态度，没想到这句话成了噩梦的开始。

三天后，拆迁补偿评估报告下来了：每平米比邻居少了2800元，总面积60平米的房子，总共少了16万8千元！李大叔气得直拍桌子，冲到拆迁办理论，得到的答复却是："您自己说着急搬家，按规定可以优先选房，但补偿标准要按快速通道走，这都是写进政策里的。"

法律红线：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条明确规定，任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。但反过来，被征收人主动放弃部分权利的，征收方完全可以依法减少补偿。

圣运征拆办案律师在接手这个案子后，发现拆迁办利用了李大叔的"着急"心理，故意混淆了"优先选房权"和"补偿标准"的概念。快速搬迁奖励和基础补偿款是两码事，前者最高不超过5%，而后者是根据市场评估价来定的，一分都不能少！

圣运支招：替代话术与行动方案

当拆迁办问你"什么时候能搬"时，正确的回答是："我配合政府拆迁工作，但需要先看到正式的评估报告和补偿方案。只要补偿合理合法，我肯定积极配合。"

记住这三个动作：

• 要文件：索要《征收补偿安置方案》《房屋评估报告》，且必须是盖章的原件

• 不签字：没看清文件内容绝对不签字，尤其是"自愿放弃XX权利"的条款

• 留证据：谈判时悄悄录音，对方口头承诺的都不算数

圣运征拆办案律师曾经帮河北的刘先生追回过因"着急搬家"损失的二十多万补偿款。当时拆迁办也是用"快速通道"当诱饵，我们通过行政复议程序，最终让拆迁办按市场评估价重新核算了补偿。

"补偿款这么低，你们这是欺负人！我就不搬，看你们能把我怎么样！"河南周口的王某在拆迁动员会上拍了桌子。拆迁办的工作人员当场变脸："既然您不愿意配合，那按期签约的大额奖励金就只能取消了。"

王大姐当时没当回事，觉得这是吓唬人。没想到一周后，邻居们都拿到了80万补偿+大额奖励金，而她的补偿协议上赫然写着"因被征收人拒不配合征收工作，取消全部奖励金"。更糟的是，她家房子被划入了"危房改造"范围，收到了《限期拆除通知书》。

法律红线：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第27条规定，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。但第18条也明确，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。如果被征收人以暴力、威胁等方式阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

圣运征拆办案律师团队在介入这个案件时，发现王某虽然口头说"不搬"，但并没有实际阻碍施工。我们抓住拆迁办未履行"先补偿后搬迁"程序这一违法点，向法院提起了行政诉讼。最终法院判决《限期拆除通知书》无效，奖励金也重新计算。

圣运支招：维权也要讲策略

当补偿不合理时，正确的做法是："我支持拆迁工作，但目前的补偿标准不符合市场价。我要求按《国有土地上房屋征收评估办法》第10条的规定，重新选定评估机构进行评估。"

圣运律师教你三招：

• 查程序：看征收决定是否公告30天，评估机构是不是被征收人投票选的

• 找差距：用周边二手房均价对比补偿价，低于90%就属于不合理

• 走程序：通过申请行政复议或提起行政诉讼维权，不要硬碰硬

我们去年处理的江苏南通张某的案子，补偿款翻了两倍，就是因为我们发现征收程序存在6处违法点，其中就包括未公示评估机构选定过程。

"张大爷，您看这补偿方案行不行？"拆迁办的工作人员拿着协议问。68岁的甘肃庆阳张大爷听不懂普通话，用方言回答："差不多就行，我也不懂这些。"没想到第二天，拆迁队就带着挖掘机来了，说张大爷已经同意"差不多就拆"。

等张大爷的儿子赶回来时，房子已经拆了一半。拆迁办拿出的谈话记录上写着："被征收人表示'差不多就行'，同意先行拆除。"而张大爷说的"差不多"，在当地方言里是"我再考虑考虑"的意思。就因为这个语言误会，张大爷差点无家可归。

法律红线：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第25条规定，房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

圣运律师介入后，首先申请了谈话录音鉴定，证实了方言歧义的存在。其次，我们指出拆迁办未提供书面补偿协议就让老人"口头同意"，属于程序违法。最终，在法院调解下，拆迁办同意按周边房价重新计算补偿，并承担张大爷的临时安置费用。

圣运支招：三个"绝不"原则

面对拆迁办的询问，不管懂不懂，都要记住三个"绝不"：

• 绝不签空白协议：无论对方怎么说"回头再填具体数字"，都不能签

• 绝不口头同意：所有意见都要写成书面材料，签字盖章才有效

• 绝不单独谈判：尽量让年轻人陪同，遇到不懂的当场打电话咨询律师

拆迁维权手册里，专门有一页"方言沟通指南"，列出了全国20多种方言中容易产生歧义的词汇，比如四川话"要得"可能被理解为"同意"，而实际上是"知道了"的意思。

拆迁谈判就像一场没有硝烟的战争，既要有勇气，更要有智慧。圣运律师事务所成立15年来，处理过3000多起拆迁案件，总结出了一套"三招维权法"，帮助无数被征收人拿到了合理补偿。

第一招："法律体检"找漏洞

圣运律师会先给你的拆迁项目做个"全身检查"，看看征收决定、评估报告、补偿方案这三个核心文件有没有违法之处。80%的拆迁案件都存在程序违法，比如没有公开征求意见、评估机构选定不合法等，这些都是我们维权的突破口。

第二招："证据固定"建防线

很多被征收人吃亏就吃在证据意识薄弱。圣运律师会指导你：

• 拍摄房屋内外视频，重点记录装修和附属设施

• 保存所有政府文件，包括公告、通知、评估报告等

• 对谈判过程录音录像，尤其是对方的口头承诺

第三招："组合拳"维权策略

根据案件情况，圣运律师会采取不同的维权组合：

• 行政程序：申请政府信息公开、行政复议

• 司法程序：提起行政诉讼、国家赔偿

• 协商程序：在法律框架下与征收方谈判

遇到拆迁问题？圣运律师就在你身边

如果你家正面临拆迁，或者已经遇到了补偿不合理、被威胁逼迁等问题，千万不要自己扛着！现在就拿起手机，拨打圣运律师的全国免费咨询热线：400-159-8098，我们的律师会在24小时内给你专业的维权建议。

（注：本文案例均为圣运律师事务所真实代理案件，人物姓名已做匿名处理。相关法律条款引用自《国有土地上房屋征收与补偿条例》《国有土地上房屋征收评估办法》等法律法规。）