房屋拆迁，我能拿多少钱？,房屋拆迁，我能拿多少钱,“律师，我们家房屋要拆迁了，我能拿到多少钱？”“律师，你帮我算算我们家有个两层楼房，我应该和拆迁方要多少钱合适？”很多被征收人打来咨询电话，开口就问律师能拿多少补偿。但律师并不知道被拆迁人家
“律师，我们家房屋要拆迁了，我能拿到多少钱？”“律师，你帮我算算我们家有个两层楼房，我应该和拆迁方要多少钱合适？”
很多被征收人打来咨询电话，开口就问律师能拿多少补偿。但律师并不知道被拆迁人家里的情况，也不知道当地的征收政策，如何来计算这个补偿金额呢？如果被拆迁人自己都不了解补偿多少合适，又怎能判断补偿合不合理呢？
今天拆迁律师团就给大家分析一下，拆迁时你能拿哪些拆迁补偿，如何判断补偿合不合理呢？
对于拆迁补偿内容的确定，你可以从这几个方面进行衡量：
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》对被征收人给予的补偿包括：
(一)被征收房屋价值的补偿。
即不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。
就是拆迁户获得的搬迁费、临时安置费了。
(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
这一部分是针对生产经营者，他们因拆迁导致无法生产经营，那就应该给予停产停业损失。
对于租赁房屋进行生产经营的，一般来讲，其停产停业损失补偿费应当依照生产经营者与被征收人(房东)的约定分配；无约定的，拆迁办可将生产经营者的停产停业损失直接补偿给生产经营者。
(四)补助和奖励。
这个补助和奖励就要看各地政策了，怎么给，给多少，都由各区(县)人民政府制定。
除此之外，有些地方为了不降低被拆迁人的生活水平，设置了其他补偿、补助。如移机费、低保残疾补助、高龄补助等等。拆迁户要根据当地的补偿政策，结合自身实际情况，先计算一番能得到多少的补偿。
如何判断补偿合不合理？
在计算完按照拆迁政策自己可以获得多少补偿后，被拆迁人就大致明白这个补偿有没有达到预期了。但这个补偿究竟合不合理呢？
大家可以通过这个大原则来测算：实际得到的总补偿有没有降低自己的生活、居住水平来测算。比如原来一家人住在100平房子里，拆迁后，全家只能住在80平房子里且没有额外的货币补偿，那这个补偿就降低了拆迁户的居住水平，补偿就不合理。
补偿没达到预期怎么办？
如果拆迁户认为补偿不合理，补偿没有达到你的预期，那就先根据自己房子的实际情况计算补偿差距。但这个差距不是拆迁户无凭无据张口就来的，而是有理有据能实际争取到的。
从拆迁律师多年的办案经验来看，很多拆迁户能争取到的最大补偿空间基本都在房屋的价值上。有些拆迁户周边房价都上万了，可拆迁只补偿几千一平，并没有给予周边类似房屋的市场价。这时候，拆迁户就可以通过听证、申请行政复议或提起行政诉讼提高补偿。
一、房屋拆迁，补偿标准多少钱一平方？
没有具体的数额的规定。一般集体土地的房子，货币补偿最低建筑成本价，还会置换宅基地或者地价补偿；房屋置换，同区位最低按面积拆一还一。城中村的，货币补偿最低市场价；国有土地的房子，房屋置换同区位最低拆一还一，货币补偿最低市场价。
第十八条市政府应当对被征收人给予补偿，补偿内容应当包括：
（一）被征收房屋价值补偿；
（二）被征收房屋附属物价值补偿；
（三）因征收房屋造成的搬迁、临时安置补偿；
（四）因征收房屋造成的停产停业损失补偿。
被征收房屋价值包括房屋价值以及附属于该房屋的国有土地使用权的价值。
被征收房屋附属物价值包括房屋室内外装饰装修、各类附属设施、设备、彩钢结构、钢结构、树木、壁画等（不包括燃气安装、集中供热）的价值。
第十九条被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。本意见第二十四条规定的情形除外。
二、拆迁补偿协议的内容
（1）拆迁补偿方式，货币补偿金额及其支付期限；
（2）安置用房面积、标准和地点；
（3）产权调换房屋的差价支付方式和期限；
（4）搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限；
（5）搬迁补助费和临时安置补助费或停产停业损失费发放标准和支付方式；
（6）违约责任和争议解决的方式；
（7）当事人约定的其他条款。至于每一个拆迁补偿安置协议具体包括哪些内容，还应视拆迁补偿方式不同而不同。对于实行货币补偿的，协议中应主要载明补偿金额、搬迁期限；对于实行产权调换的，协议主要载明安置用房的结构、面积和地点、搬迁期限、过渡方式和过渡期限。
简单来说，拆迁房子时候的补偿标准，肯定是要考虑到这套房子的市场价格的，如果当初买的时候是每平方米2万元，但是现在已经涨成3万元了的话，经过房屋评估机构的评估之后，要按照评估机构的意见进行补偿的。这么一个浅显的道理，拆迁户应该可以理解的。
安置房办房产证费用一：手续费由拆迁人交纳，3元/平方米。
安置房办房产证费用二：登记费：由被拆迁人交纳。其中住宅：80元/套;非住宅：(1)100(含100)平方米以下的80元/宗;(2)100—500(含500)平方米以下的120元/宗;(3)500—1500(含1500)平方米以下的200元/宗;(4)1500—3000(含3000)平方米以下的300元/宗;(5)3000—10000(含10000)平方米以下的500元/宗;(6)10000平方米以上的800元/宗。
安置房办房产证费用三：房屋所有权证书工本费：一本免费，每增加一本收10元。
安置房办房产证费用四：证书印花税：由被拆迁人交纳，5元/本
安置房办房产证费用五：合同印花税：按交易额的1‰，交易双方各交50%。
安置房办房产证费用六：契税(由被拆迁人交纳)，其中住宅：按投资额的1.5%交纳;非住宅：按投资额的3%交纳。
拆迁安置房房产证办理的大致流程大致可以分为两步:
1、 初始登记：依据相关资料按每幢楼办理在拆迁人名下;
2、 转移登记：依据初始登记的房屋所有权证和《拆迁安置协议》等相关资料登记到每个安置户名下，并颁发房屋所有权证。
拆迁安置房房产证的办理需要提交的资料：
1、 拆迁赔偿协议书（需经规划国土部门或旧城改造办见证）；2、 《房地产转移登记申请书》;3、 相关证明材料；4、 被拆迁人身份证；5、 安置房屋所有权证原件；6、 被拆除房屋所有权证原件。附：相关证明材料包括：1、 查档证明(收原件)；2、 已回迁安置证明原件；3、 安置单位法人或其他组织的资格证明，这里需要提交原件及复印件；4、 补偿与被拆迁房地产有差价的，差值部分应提交补差发票复印件及开发商出具的付清差价款证明。5、若增加安置面积的还需提交投资发票或增加安置面积的相关证明原件；
另外以下两点必须要了解：
1、 如遇被拆迁人去世的情况，在办理登记手续之前应先办理被拆迁房屋权属的继承手续；
2、 如果被拆迁人属港、澳、台及外籍人士，只有出具国家安全部门给出的证明才可以办理房产证。
法律依据:《商品房销售管理办法》第七条 商品房现售，应当符合以下条件：
（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书
（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证
（四）已通过竣工验收；
（五）拆迁安置已经落实
（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
（七）物业管理方案已经落实。
《房屋登记办法》第三十条 因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：
(一)登记申请书;
(二)申请人身份证明;
(三)建设用地使用权证明;
(四)建设工程符合规划的证明;
(五)房屋已竣工的证明;
(六)房屋测绘报告;
(七)其他必要材料。
《房屋登记办法》第三十一条 房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。
法律分析：1、房屋拆迁一般补偿几十万元到几百万元，具体的补偿数额，为以下补偿项目相加：
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条
作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
(一)被征收房屋价值的补偿;
(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;
(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
征收拆迁，被征收人最关心的是能拿到多少补偿的钱。
根据法律规定，一个地区的征收拆迁项目是要经过多方的审批、意见交换、论证等程序来确定总的补偿利益。
也就是整个征收拆迁项目的经费支出是有上限的，摊到具体的个人身上，每个被征收人的补偿费用是在一个范围之内的。
通常，在征收拆迁的实际操作中，征收公告之后，征收方就会陆陆续续与被征收人交涉谈判。
这样的谈判协商有数次，直至达到征收方满意的补偿额度为止。
而就在这个过程中，就出现问题了：
北京在明律师事务所的拆迁律师在代理案件的过程中，有很多当事人反映：“律师，征收方来找我谈判，问我要多少钱。
我不说要多少钱吧，他们给的补偿太低了，我不能签字的。
我报了我的价位吧，征收方说我漫天要价，然后就不跟我谈了，非得让我把价格降下来，否则就不拆我的房子了。
那我也不知道我该要多少钱合适呀？”
这样的问题是很多被征收人都比较苦恼的问题，而这个问题确实也是会直接影响到被征收人最终的补偿费用。
对此，在明律师首先要告诉大家的是：漫天要价确实是不可取的。
当然，被征收人也不要在一开始谈判就透露出自己的底价。
而是要通过数次的博弈，把握住征收方的心态，在掌控了谈判主动权的前提下，报合适价格，才能“一举得胜”。
其次，你该要多少钱才是合适价格？在明律师告诉你，你需要参考以下几个标准来估算好的土地房屋价值。
一、对比一起拆迁的周围邻居的补偿价格
一般来说，一个征收拆迁项目的启动通常是一个村、一个区域内的数家拆迁，而不会是单独的一家一户的拆迁。
为了兼顾平衡和整体的利益，通常说来，和你一起拆迁的周围邻居的补偿和你差不多都是一个标准的。
所以，你该要多少钱？你先去打听打听你周围邻居补了多少钱。
当然，这不是说总的补偿额是多少，而是看单价是多少。
要不然你的房子大，你的邻居房子小，那参照他的总的补偿额度来衡量你的大房子，那你就吃亏大了。
二、用“市场比较法”来评估房屋价值，而不要用“房屋重置价”来评估
上述有提到，被征收人的补偿额度是在“一个范围之内”，而不会是一个具体的数值标准。
所谓“一个范围”内，那么在这个“范围”中，就有低的一段，和高的一端。
这体现在征收拆迁的补偿范围中，“低”与“高”的差距很可能是数十万甚至上百万的差距。
将自己的报价放到这个“范围”高的一端，那么，这个被征收人就是“赢家”。
而这个“范围”是在征收方的接受范围内的。
实践中，能将自己的合适报价放到“高”的范围内的被征收人只有少数几个，大部分被征收人其实只得到了“低”范围的补偿费用。
这是为什么呢？
这主要是因为评估计算方法的不一样。
实践中，征收方通常估算房屋价值通常是采取“房屋重置价”来算。
房屋重置价，简单点说就是“一块地值多少钱，建起来的房子值多少钱，二者相加就是房屋的重置价格”。
这样算下来的价格其实只是房屋、土地的成本价格，而省略了房屋、土地的经济价值。
而房屋土地的经济价值恰恰才是最值钱的地方。
在《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
”该条款体现了被拆迁房屋的另一个评估方法，即“市场比较法”。
所谓“市场比较法”，是指通过参照适用被征收房屋周边市场的房屋价格来估算房屋价值。
也就是说当时市场中房子是怎么卖的，你的被征收房屋就该怎么补偿。
很显然，这样的话，用“市场比较法”评估出来的房屋价值会远远大于“房屋重置价”评估出来的价格，而“市场比较法”也是法律允许并且鼓励的房屋征收评估方法。
如果你要报合适的“高”价，无疑，用“市场评估法”估算出来的价格会是你最大的补偿利益。
但要提醒一点的是：目前征拆市场上，很多地区的征收方通常是不会准许被征收人用“市场评估法”来计算土地房屋的补偿价值的，这需要专业律师来操作。
北京在明律师事务所以“只为被拆迁人维权”为宗旨，为您服务。
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投稿：余涛航
内容审核：冯兴元教授
