宅基地纠纷152讲：要拆迁了卖家起诉合同无效，如何赔偿买家损失，广州张静律师解答：实践中不同法官判法不同，下面这个案件仅供参考。法官按照弃产补偿的标准，减去购房款（购房款需返还），再除以2，就是卖家赔偿买家的金额。判决书节选： 法院认
广州张静律师解答：实践中不同法官判法不同，下面这个案件仅供参考。法官按照弃产补偿的标准，减去购房款（购房款需返还），再除以2，就是卖家赔偿买家的金额。
判决书节选：
法院认为，涉案房屋属于宅基地上建设的房屋，陈买家并非涉案房屋所在村集体经济组织的成员，其与徐卖家签订的《宅基地房转让协议书》应属无效。关于合同无效的法律后果，本院酌定双方存在同等过错。根据《合同法》第五十八条的规定，在陈买家向徐卖家返还涉案房屋以及徐卖家向陈买家返还购房款的基础上，陈买家仍有权主张徐卖家承担因房地产价格上涨造成的房屋差价损失。关于损失的计算标准，徐卖家因旧村改造而取得涉案房屋的拆迁利益，陈买家要求参照《补偿方案》《实施细则》《补偿安置计算确认表》的标准进行赔偿有理，本院予以支持。根据《实施细则》第三条关于弃产补偿的规定，框架、混合、砖木结构统一补偿标准为12000元/㎡，且按现状房屋应安置面积310.67㎡计算，陈买家主张按照13000元/㎡及320㎡计算缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。故涉案房屋的现值应为932010元（310.67㎡×12000元/㎡÷4层）。根据双方就《宅基地房转让协议书》无效的过错程度，扣除徐卖家已经向陈买家支付的3万元补偿，一审法院确认徐卖家仍应向陈买家支付的赔偿款为386005元[（932010元-10万元）×50%-3万元]。
不合法的拆迁协议一般情况下可以要求赔偿。不合法的拆迁协议属于无效合同，自始没有约束力。当事人可以申请拆迁管理部门裁决解决，裁决后当事人仍不满意的，可以向法院起诉。
【法律依据】
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条
房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
第二十六条
房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
夫妻二人买了一块宅基地建房，双方签订了《土地使用权转让协议书》，但是十多年之后，卖家反悔，并且一纸诉状将这对夫妻告上了法院，要求法院判定当初签订的《土地使用权转让协议书》无效，并要求郑某夫妇归还土地。法院审理后，判决双方签订的协议无效，同时驳回卖家的其他诉讼请求。2007年的时候，郑某夫妇从东莞市黄江镇田美村村民孙某手里买了一块宅基地，双方签订了《土地使用权转让协议书》，约定孙某将位于田美村辖区内的一块建设用地转让给郑某夫妇使用。签订协议后，郑某依法办理了建设工程规划许可证、民房住宅工程许可证，并经东莞市黄江镇人民政府规划办公室在土地红线确认。在今年，孙某却反悔了，将郑某夫妇告上了法院，要求法院确认双方签订的协议系无效，并要求郑某夫妇返还房屋。法院审理后认定，孙某和郑某夫妇签订了协议后，孙某已经收取了转让款。建筑为合法建筑，郑某夫妇出资兴建了6层约720平方米的房屋，并一直居住使用至今。法院认为，双方纠纷涉及农村宅基地转让，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款的规定，农村宅基地使用权应当由具有农村集体经济组织成员资格的村民享有。虽然原告与被告在2007年4月30日签订了《土地使用权转让协议书》，就转让位于东莞市黄江镇田美社区一块宅基地使用权达成真实一致的意思表示，并且已经实际履行了各自的义务，但是这并不代表被告已取得田美社区集体经济组织成员资格，由于被告并不具备田美社区集体经济组织成员资格，因此双方签订的《土地使用权转让协议书》应属无效。但是，原告诉请被告返还宅基地使用权及腾退房屋，不符合诚实守信、公平合理的原则，法院不予支持。按照法律规定，合同无效后法律效果需要一并处理，但在农村宅基地买卖合同案件中，为保证公平公正，应将赔偿和腾退房屋一并处理。目前案涉房屋不涉及拆迁，其所在区域没有明确的区位补偿价，并且土地房屋的价值增幅较大，无法直接通过鉴定对房屋价值进行合理评估。本案中的《土地使用权转让协议书》为何是无效的？律师指出：根据我国《土地管理法》的规定，宅基地是属于农民集体所有的，是属于农村集体经济组织中的成员使用的，具有专属性。而本案中郑某夫妇不是田美村的村民，其与孙某之间签订的《土地使用权转让协议书》违背了强制性法规的规定，因此根据《民法典》第153条第1款的规定：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。该协议就属于无效的协议。《土地使用权转让协议书》无效后的结果是什么？律师表示：根据《民法典》第157条的规定：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。本案的转让协议被认定为无效，那么作为标的的宅基地确实应当返还，相应的对价款也应当返还，但由于郑某夫妇已经在该宅基地上面盖了房子，将房屋拆除后返还宅基地不符合公平合理的原则，因此法院没有支持孙某提出的返还宅基地这一诉讼请求。本案的法律启示是什么？律师回应到：在涉及土地转让或者房屋转让的合同签订过程中，无论是买方还是卖方都要确保土地和房屋的性质是否能够转让，双方当事人是否具有相应的资质，如果这些情况都没有审查明确，进而导致合同效力受影响的，再去追究双方当事人的责任则显然会增加不必要的成本。
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内容审核：王有银律师
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