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老城改造拆迁补偿办法，广州“住改商”物业旧城改造拆迁怎么补偿:今日拆迁补偿法律在线咨询

发布时间：
2024-11-26 03:52:32
作者：
圣运律师
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老城改造拆迁补偿办法,广州“住改商”物业旧城改造拆迁怎么补偿,根据《广州市拆迁补偿指导意见》，合法产权的被拆迁人具有选择不同补偿安置方式的权利。被拆迁人选择异地永迁、就近安置的，按住宅用途进行补偿安置。如果被拆迁人选择货币补偿的，拆迁人可按

老城改造拆迁补偿办法，广州“住改商”物业旧城改造拆迁怎么补偿:今日拆迁补偿法律在线咨询

一、老城改造拆迁补偿办法,广州“住改商”物业旧城改造拆迁怎么补偿

根据《广州市拆迁补偿指导意见》，合法产权的被拆迁人具有选择不同补偿安置方式的权利。被拆迁人选择异地永迁、就近安置的，按住宅用途进行补偿安置。如果被拆迁人选择货币补偿的，拆迁人可按照经营性用房房地产市场评估价的60%或50%给予补偿，具体取决于“住改商”物业的具体情况和法规规定。同时，拆迁人还需根据经营性用房的性质和法规规定，对被拆迁人的补偿款进行合理确定，以保证政策适用的公平性。

法律分析

根据《指导意见》，在符合规划条件下，合法产权的被拆迁人具有选择不同补偿安置方式的权利。被拆迁人选择异地永迁、就近安置的，按住宅用途进行补偿安置。如果被拆迁人选择货币补偿的，还要根据“住改商”物业的具体情况分别对待———

如果是1997年4月1日《广州市城市规划条例》施行前已改变为经营性用房，被拆迁人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明，并实际正在营业的，拆迁人可按照经营性用房房地产市场评估价的60%给予补偿。

如果“住改商”物业属于1997年4月1日《广州市城市规划条例》施行后至2001年市规划行政管理部门颁布的住改商管理规定实施前改变为经营性用房，被拆迁人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明，并实际正在营业的，拆迁人可按照经营性用房房地产市场评估价的50%给予补偿。

广州市国土房管局还明确，如果按经营性用房确定的货币补偿款低于《指导意见》有关住宅货币补偿的，应当按照住宅确定货币补偿，以保证政策适用的公平性。

拓展延伸

广州“住改商”拆迁补偿标准是什么？

根据我国《城市房地产管理法》及《拆迁补偿条例》的相关规定，拆迁人应当对被拆迁房屋及其附属设施进行补偿，保障被拆迁人的合法权益。而“住改商”是指将原本用于居住的房屋改为商业用途的行为。因此，在拆迁“住改商”房屋时，拆迁人需要遵循相应的补偿标准。

根据拆迁补偿标准，拆迁人应当综合考虑被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，给予相应的补偿。具体来说，拆迁人应当提供以下补偿：

1. 房屋补偿：拆迁人应当根据被拆迁房屋的市场价格，结合房屋用途、区位等因素，给予相应的补偿。

2. 附属设施补偿：拆迁人应当对被拆迁房屋的附属设施，如水电费、燃气费、网络费等给予补偿。

3. 停产停业损失补偿：对于被拆迁房屋所在区域内的停产停业损失，拆迁人应当给予补偿。

4. 搬迁费补偿：拆迁人应当为被拆迁人提供搬迁安置服务，并支付相应的搬迁费用。

综上所述，拆迁“住改商”房屋需要遵循相应的补偿标准，保障被拆迁人的合法权益。拆迁人应当根据被拆迁房屋的具体情况，综合考虑，给予合理的补偿。

法律依据

最高人民法院关于适用《行政诉讼法》的解释(2018-02-06)\t第十八条\t业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以自己的名义提起诉讼。

业主委员会不起诉的，专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主可以提起诉讼。

防沙治沙法(2018-10-26)\t第四十四条\t违反本法第三十七条第一款规定，截留、挪用防沙治沙资金的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，由监察机关或者上级行政主管部门依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

城市绿化条例(2017-03-01)\t第十三条\t城市绿化规划应当因地制宜地规划不同类型的防护绿地。各有关单位应当依照国家有关规定，负责本单位管界内防护绿地的绿化建设。

二、关于广州旧城改造拆迁补偿问题

问：我是一名租房客，现在我所住的地方要进行旧城改造拆迁了，租赁合同还没到期的，我想问一下这样的情况有补偿吗?

答：为引导承租人主动解除租赁关系，《指导意见》首次明确，符合直管住宅租赁条件的承租人同意解除租赁关系的，拆迁人按照被拆迁房屋货币补偿金额加改造奖励之和的30%给予房屋承租人弃租补偿，不再提供直管住宅(含廉租房)进行安置。也就是说如果被拆迁房屋的货币补偿有100万元，承租人就可以拿到30万元的弃租补偿。

如果符合直管住宅租赁条件的承租人不同意解除租赁关系的，由拆迁人统一安排住房安置承租人，安排住房的使用面积不小于原承租面积，国土房管部门依法配合安置工作。

广州市国土房管局相关负责人表示，这项补偿办法只适合直管公房拆迁，私房拆迁由业主和租客自己协商弃租补偿的比例。

三、广州旧城改造拆迁补偿大涨最高够买一手房

拆迁60万人，投入资金超千亿，广州旧城改造规划纲要向市民描绘了新一轮旧城改造的蓝图。60万人动迁后怎么安置，补偿标准怎样，一系列问题如今有了答案。

记者昨日从广州市国土房管局获悉，《广州市旧城更新改造拆迁补偿安置工作指导意见(试行)》(以下简称《指导意见》)正式出台，开始执行。其中，最大的亮点是大幅提高拆迁补偿标准，货币补偿金额加上改造奖励费最高可补到周边一手房价格。

搬得越快奖得越多

《指导意见》规定，旧城更新改造项目可实行搬迁时限奖励制度，以此加速旧城改造的进程。

考虑到各区实际情况不同，《指导意见》仅就搬迁奖励费设定最高标准，搬迁时限奖励费标准在被拆迁房屋房地产市场评估价的15%以内确定，而具体给付标准授权由各区根据实际情况自行设定。

各区在开展危旧房改造工作时，可以在危旧房改造决定里明确将整个搬迁期限划分为多个阶段，搬迁奖励费分阶段递减，引导被拆迁人加快搬迁进度。

模拟案例：危旧房改造决定作出之日为2009年1月1日，1月1日至3月31日设定为第一搬迁阶段，那么被拆迁人在第一阶段内按时搬迁的就可以获得全额奖励，4月1日至6月30日为第二搬迁阶段，搬迁奖励费相应递减10%，被拆迁人在第二阶段搬迁的，就给予90%的搬迁奖励，以下可以类推。

货币补偿标准大幅提高

按照《指导意见》，旧城更新改造项目范围内住宅房屋被拆迁人可以选择货币补偿、就近安置和异地永迁3种补偿安置方式。对于非住宅房屋拆迁主要实行货币补偿，如改造项目有条件提供非住宅房屋进行产权调换的，被拆迁人也可依条件选择异地永迁或就近安置。

在旧城改造中，广州对旧城老房拆迁补偿，以往是按市场评估价为标准进行，但旧城区危旧房年代久远、破损严重，再要根据楼龄等估价，往往不高。原住户在领取货币补偿后，可能难以买到合适房子，尤其在房价高企时。

对此，《指导意见》大幅提高货币补偿标准，被拆迁人选择货币补偿方式的，为鼓励被拆迁人支持旧城更新改造工程，还由项目实施单位实行同一改造项目统一标准的改造奖励。“住宅房屋货币补偿金额加上改造奖励费原则上不得高于被拆迁住房所处区位的新建普通商品住宅的市场价格。”这意味着，最高货币补偿可以达到同一地段的一手房价，基本可以保证被拆迁户在市场上买到适当商品住宅。

记者了解到，作为广州旧城改造的试点，东濠涌便已首先尝鲜，其拆迁补偿高达1.3万元/平方米。

四、广州旧城改造还缺公共协商

年初出台的广州旧城改造规划，其概念光用数字来表达就已经足够撼人：10年时光、30年的历史旧城、约54平方公里的地面、涉及60万人口的拆迁、超过1000亿元的真金白银……这样大的规模和决心前所未有，十年后广州老城安在?那时多少老广将会倚栏看剑泪湿青衫?广州老城的历史文化价值到底是在劫难逃还是枯木逢春?广州人实在应该打醒十二分精神来共同商量讨论。

先不谈广州旧城是否应该改造或如何改造，我认为全社会对理性协商、阳光操作的价值认同和实践是当前最首要的事情。对于这个规划，网上有各种反对和赞成的声音，但是不管反对还是赞成，有一种观点我认为很重要：“一项涉及60万原居民生计、生活、财产，以及全广州市民共同历史文化遗产的大型计划，非同小可。但有关方面对此却没有任何的公共咨询，没有足够的信息披露，一旦实施恐怕又是一起闭门造车的悲剧，只有少数人获得巨大经济利益，全广州市民都将背上沉重的历史债务。”这的确是很值得警惕的问题。《旧城更新改造规划纲要》从7年前开始编制，到今年1月底才拿出来，却规定规划公示和收集意见的时间是从1月25日到2月5日。以政府之力闭门规划搞了7年，然而却要公众在10天之内提出意见，这种安排可以说是毫无征求意见的诚意。更重要的是，在城市保护规划这类既十分宏大又充满了个案细节的公共决策议题上，真正的协商理性应该表现为：在政府与私人之间出现既有专业能力又代表民间立场的社会团体，他们愿意对规划进行调研和提出修改方案，政府有责任相应提供充分的工作便利和必要的资助，唯此方能打破政府行政权力与私人意见博弈的不公平状况。目前这种政府闭门定规划、征求公众意见只是匆匆走过场的做法，正是重蹈过去许多失败的公共决策的覆辙，开的是一个坏头。

其次，真正的公共协商必须建立在公众的彻底知情权、舆论的自由监督权之上。尤其是旧城改造涉及这么巨大的利益蛋糕，如此复杂的多方利益博弈，政府必须有勇气做到彻底的阳光协商、阳光操作，即在原居民、政府部门以及所涉及的所有商业机构之间的协商、谈判应该做到最大限度的公开化，尤其是政府部门必须接受公众和媒体的监督。时至今日，公众对于改造、拆迁这类事情已经极度敏感，这么大规模的城市改造所牵涉的远远不只是拆迁人口、商业开发机构和政府部门的利益，实际上已经触及到这个城市的所有纳税人的利益。不管规划方案的对错如何、水平怎样，首先要紧的是充分保证公众的知情权。对于这类问题政府部门往往只是在口头上讲保障，甚至于信誓旦旦，但是如果不提出可切实操作的具体安排，是无法取信于民的。像什么专家论证、听证会等等形式，都有可能存在着代表选择的倾向性、代表利益的真实背景的隐匿、协议公布前的黑箱交易，这些长期惯用的决策思维与模式在今天早已成为公众最担心和最警惕的焦点，政府部门实不应存有侥幸之念。在这里，我认为广州市人大代表和媒体更应该勇敢地、坚定地发挥监督政府的作用，应该让广州人民感到代表和媒体在替他们站岗放哨。