拆迁房屋补偿谈不到赔,城中村拆迁，800平房屋只能拿90万补偿，不签字只能拆了,我们经常会在电视中看到看到魔术师把大活人变没的戏法，活生生的一个人怎么就变没了呢？但其实在咱们征地拆迁中也有这种“魔术”，估算360万的房屋补偿，拆迁时只值90
我们经常会在电视中看到看到魔术师把大活人变没的戏法，活生生的一个人怎么就变没了呢？但其实在咱们征地拆迁中也有这种“魔术”，估算360万的房屋补偿，拆迁时只值90万，当事人面临数百万价值缩水的风险，这究竟是怎么一回事？
下面即明拆迁律师带大家走进这则城中村拆迁纠纷案例。
800平房屋补偿90万？可周边房价4500元/平了
这事还要从去年冬天开始说起，陈先生一家住在当地的城中村。前一段时间邻居说村里可能要拆迁了，陈先生家可是盼了又盼啊，一家子终于能够住上新房子了，自己家这800多平的房屋，按照周边4500元/平的房价，就得赔个三百多万，一家人以后的日子就要好过点了。
没过多久征收方就来找陈先生谈房屋补偿的事情，征收方说如果陈先生一家在一个月内搬走，他们便给予90万的补偿。陈先生以为征收方记错了，自己家800多平的房屋，而且证件手续齐全，怎么会只给90万呢？征收方给出的答复是，其房屋评估下来只值这么多钱。
几次沟通下来征收方仍旧坚持只给90万的补偿。周边房价都已经4500元/平了，要是90万就被征了，岂不是亏大了？陈先生思前想后，这个字不能签。
未签字的情况下，房屋被偷拆
在多次沟通无果的情况下，征收方趁着陈先生一家人外出的空档，将陈先生房屋进行了强制拆除。等到陈先生回家后，才发现自己家的房子已经变成了废墟，房子里的财物全都被毁损，埋在了废墟中。这对于陈先生一家人来说无疑是晴天霹雳，一家人顿时又急又气。他找征收方理论，对方回应说，一分钱不会少，还是那个价(90万)补偿。
“那也差的很远啊。”陈先生认识到已经无法通过自身的力量去和征收方争取到公正的补偿，唯有运用法律武器才能讨回公道，于是联系了专业拆迁律师帮助自己维权。
没手续、没文件，这是典型的违法强拆
即明拆迁律师根据陈先生提供的资料和案情描述，为其做了具体法律分析。
“先补偿，后拆迁”是相关法律法规明确规定的原则。案例中的拆迁方在没有与被征收人陈先生签订安置补偿协议的情况下，强行拆迁除陈先生的房屋是明显违法的。
自从2011《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施后，“行政强拆就被取消了”。强制拆迁与否需由法院作出裁决。
合法的强拆是当事人在规定的签约期限内既不签约也不搬迁，也不申请行政复议或提起行政诉讼，征收方会下发房屋征收补偿决定书。
被征收人收到房屋征收补偿决定书后，既不执行也不申请行政复议或提起行政诉讼，满6个月后，征收方才能向法院申请强制拆除。
从本案来看，拆迁人员显然没有出示任何文件，也没有给当事人自主维权的时间，就匆匆忙忙强制推掉了当事人的房屋。这是很明显的征收流程违法。
城中村拆迁应当按照国有土地上房屋进行补偿
同时，我们也注意到，陈先生的房屋位于城中村。城中村的拆迁情况较为复杂，不应当只是按照农村集体土地上的房屋来进行补偿。我们可以从《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》(法释〔2011〕20号)第十二条第二款中找到保障规定。
“征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。”
也就是说，可以参考《国有土地上房屋征收与补偿条例》中对城市房屋的补偿标准：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”。按照周边4500元/平的房价，陈先生的房屋补偿90万，确实偏低了，还有200余万的争取空间。
此外，在本案中，征收方的强拆行为给陈先生一家造成了财产损失，陈先生一家也可以就此主张合理赔偿。
法律分析：依据我国相关法律的规定，进行城中村改造时，如果房屋已经纳入城市规划区的，可以按国有土地上房屋征收补偿标准进行补偿，包括房屋价值补偿、停产停业损失等，如果没有纳入城市规划区的，按集体土地标准补偿。
法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：
（一）国防和外交的需要；
（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；
（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；
（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；
（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；
（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
法律分析：城中村安置房是可以买的，但是需要谨慎小心。并非每一套城中村安置房都能买，要看清楚合同的明细，了解相关对城中村安置房的政策。购买城中村安置房的风险极其大，如果做好所有钱都化为泡沫的准备，可以买。城中村改造是城市建设规划过程中的重要组成部分。城中村改造房是用于安置村民(居民)的住宅建设,所用土地一般是通过划拨方式取得,因而在一定程度上降低了楼盘开发成本,销售价格较低。城中村的土地,除了农村集体经济组织及村民生产、生活使用外,有一部分被进行房地产开发,开发出的房屋可进入市场销售。 城中村改造的房屋在交纳土地出让金,具备合法手续能够上市的情况下,与普通的商品房是没有实质区别的。任何性质的房屋要上市销售都必须五证齐全,城中村也不例外,如要上市对外销售,必须取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证证》和《商品房预售许可证》。五证不全将无法办理网签备案和房产证,您的合法权益也将很难得到保障,承担的风险较大,建议您谨慎购买。
法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十八条 下列房地产，不得转让:（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
法律分析：依据国有土地上房屋征收与补偿条例的规定，对城中村进行改造的，如果被拆迁人对房屋拆迁补偿不满意的，是可以申请复议的。依据国有土地上房屋征收与补偿条例的规定，对城中村进行改造的，如果被拆迁人对房屋拆迁补偿不满意的，是可以申请复议的。
法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：
（一）国防和外交的需要；
（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；
（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；
（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；
（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；
（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
法律分析：依据国有土地上房屋征收与补偿条例的规定，对城中村进行改造的，如果被拆迁人对房屋拆迁补偿不满意的，是可以申请复议的。
法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：
（一）国防和外交的需要；
（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；
（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；
（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；
（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；
（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
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投稿：凤安
内容审核：苗佳律师
