美国宅基地拆迁补偿,国外土地征收补偿制度,国外土地征收补偿制度因国家和地区而异，但通常都遵循一些共同的原则，如公平补偿、合理安置等。以下是一些常见的国外土地征收补偿制度要点：一、补偿标准土地补偿费：这通常基于被征收土地的市场价值或评估价值来
国外土地征收补偿制度因国家和地区而异，但通常都遵循一些共同的原则，如公平补偿、合理安置等。以下是一些常见的国外土地征收补偿制度要点：
一、补偿标准
土地补偿费：这通常基于被征收土地的市场价值或评估价值来计算。有些国家可能会采用土地前几年的平均产值作为参考。
安置补助费：为了妥善安置因土地征收而受影响的居民，政府会提供一定的安置补助费。这包括搬迁费用、新居建设或购买费用等。
青苗和其他附着物补偿：对于被征收土地上的青苗、树木、建筑物等附着物，政府也会给予相应的补偿。这些补偿通常基于附着物的实际价值或评估价值。
二、补偿程序与安置
通知与公告：政府会提前发布土地征收通知或公告，明确征收范围、目的、补偿标准等信息，以确保受影响的居民有足够的时间准备。
补偿协商与评估：政府与受影响的居民会进行补偿协商，包括确定补偿金额、支付方式等。同时，会聘请专业的评估机构对被征收土地及其附着物进行评估，以确保补偿的公正性。
安置计划：政府会制定详细的安置计划，包括提供搬迁协助、新居建设或购买方案等，以确保受影响的居民能够顺利过渡到新的生活环境。
三、法律保障与监督
法律保障：国外土地征收补偿制度通常都有完善的法律法规作为保障，确保政府的征收行为合法、合规，并保护受影响的居民的合法权益。
司法救济途径：如果受影响的居民对政府的征收决定或补偿方案不满，他们可以通过司法途径寻求救济，包括提起诉讼或申请仲裁等。
社会监督与透明度：政府会公开征收过程的相关信息，接受社会监督，以确保征收行为的公正性和透明度。
综上所述，国外土地征收补偿制度虽然因国家和地区而异，但都致力于确保受影响的居民得到公平、合理的补偿和妥善的安置。这些制度通常都有完善的法律法规作为保障，并设有司法救济途径和社会监督机制，以保护居民的合法权益。
一、土地征用补偿项目
1.对土地所有者的补偿
关于土地征用补偿项目，尽管各国(地区)的规定不大相同，但基本上是以地价补偿和地上物(土地改良物)补偿为主。
补偿项目除了考虑土地及其附带资产的价格外，英国还综合考虑了以下因素：
(1)因所征用的土地一旦投入使用而导致的当事人所拥有的其他土地的价格的增加。
(2)征地时，必须将征用土地与当事人的其他土地划开，因划分使当事人蒙受损失。
(3)对当事人的财产造成不良影响，从而使当事人蒙受的损失。
(4)当事人被迫迁居别处或到其他地方经商所需要的合理费用。此外，还有经营外损失费的补偿，例如英国有关土地征用的条例规定，假如一个人在一块农业用地上至少经营了三年，而由于征地失去这种经营权，则他有权要求得到额外经营损失费，条件是他如果在英国境内在三年期限内开始经营另一块农业单元。
(5)由于动乱而受到的损害；对于拥有者特殊经济利益的干扰和相关范围的影响；由于有害影响受到的损失。
(6)如果由于土地被征用，当事人对所有权而重新确认时，在测量确认和产权登记方面所需的花费，以及可能缴纳的印花税和其他税、费等。
(7)对当地民房的征用要给予补偿。例如澳大利亚，当进行强制性土地征用时，当地居民的住房随土地被征用，失去了歇息的居所。他们应该享受10000澳元补助及其他相关的补偿费。补偿他们重新获得相似条件住房的花费。
除了上面提到的补偿费以外，在英国，当农民因征地而离开其农场时，还能获得一笔农场损失费，前提是：(1)他对被征农地的使用期至少还有三年；(2)使用权的灭失是因为强制性征地；(3)三年之内又开始在英国另一家农场从事农业生产。
2.对土地承租人的补偿
许多国家规定，政府不仅要向土地所有者给予补偿，而且还必须向承租人给予补偿。例如，在英国，土地所有者、承租人和土地占有者都能获得补偿。
加拿大明确规定要向承租人给予补偿。政府根据以下因素确定对承租人的补偿：(1)租赁期限以及租约上剩余的年数；(2)有无续租权或续租的预期；(3)承租人对土地的投入。
韩国规定，要在土地所有人和关系人失去权利以前对各种权利人分别支付补偿。
二、土地征用补偿项目的计价标准
关于土地征用补偿项目的计价标准，从各国(地区)情况来看，大致可分为三类：
1.按公平市场价格补偿
即以被征用土地征用时在公开市场上能得到的公平市场价格为补偿标准，“公平市场价格”的定义是买卖双方愿意接受的价格。大多数市场经济国家采用这种方式，如英国、美国、我国香港地区等。
虽然这些国家都是以被征土地和相关资产的市场价格为主要参考标准，但在市场价格的计算时间上仍然存在差异。
(1)政府征地正式通告发布日的市场价格。
(2)最终裁决日的市场价格。
(3)正式征用日的市场价格(实际占有该土地的当日市价)如马来西亚、德国、韩国、波兰、美国、日本、香港、英国等。
在中国的香港特别行政区，补偿标准为“财产征收当日被征用财产的公开市场价”。根据香港土地管理署的规定，确定被征用财产的公开市场价值的基础是“征地当日同一地区同类财产的市场交易证据。评估过程包括比较被征用的财产和同类财产的市场交易价，并且要根据如位置、环境、建筑状况…(以及建筑所在土地的其他因素)…交易日期等各种因素进行必要的调整。”
(4)若干年前的被征土地的市场价格。其目的是为了抑制土地投机，如瑞典、法国。
瑞典是以10年前该土地的市场价格为标准来计算土地征用补偿价格的。法国虽然参考土地征用日的被征土地周围土地市场价格，但是还要以最终裁决日一年前的被征土地的用途为准确定地价。因为土地用途是确定土地价格的重要标准，所以农业用地与商业用地当然不是一个水平的价格，法国的这种做法实际上是相对冻结了土地的价格，同样是为了防止投机买卖土地。
2.按裁定价格补偿
指按法定征用裁判所或土地估价机构裁定或估定的价格补偿，如法国以征用土地周围土地的交易价格或所有者纳税时的申报价格为参考，由征用裁判所裁定补偿标准。
3.按法定价格补偿
指按法律规定的基准地价或法律条文直接规定的标准补偿。如韩国，在执行公示地价的地域，土地补偿额以公示的基准地价为准(有时要根据实际情况予以修正)
4.按纳税申报价格
有些国家还以所有者纳税时的申报价格作为确定补偿费参考确定价格，如法国、墨西哥、危地马拉新加坡等。
在墨西哥，土地所有者有权获得所有者为了税收目的申报的或认可的数额，这个数额可以根据以前的纳税价值的改变进行调节。在新加坡，申报的纳税价值是补偿费最高限额，而危地马拉城的最高限额是申报的纳税价值加上30%.1980年萨尔瓦多出于土地改革的目的，使用了1976和1977年的纳税价值。
（一）土地征用补偿项目1．对土地所有者的补偿关于土地征用补偿项目，尽管各国（地区）的规定不大相同，但基本上是以地价补偿和地上物（土地改良物）补偿为主。补偿项目除了考虑土地及其附带资产的价格外，英国还综合考虑了以下因素：
（1）因所征用的土地一旦投入使用而导致的当事人所拥有的其他土地的价格的增加。
（2）征地时，必须将征用土地与当事人的其他土地划开，因划分使当事人蒙受损失。
（3）对当事人的财产造成不良影响，从而使当事人蒙受的损失。
（4）当事人被迫迁居别处或到其他地方经商所需要的合理费用。此外，还有经营外损失费的补偿，例如英国有关土地征用的条例规定，假如一个人在一块农业用地上至少经营了三年，而由于征地失去这种经营权，则他有权要求得到额外经营损失费，条件是他如果在英国境内在三年期限内开始经营另一块农业单元。
（5）由于动乱而受到的损害；对于拥有者特殊经济利益的干扰和相关范围的影响；由于有害影响受到的损失。
（6）如果由于土地被征用，当事人对所有权而重新确认时，在测量确认和产权登记方面所需的花费，以及可能缴纳的印花税和其他税、费等。
（7）对当地民房的征用要给予补偿。例如澳大利亚，当进行强制性土地征用时，当地居民的住房随土地被征用，失去了歇息的居所。他们应该享受10000澳元补助及其他相关的补偿费。补偿他们重新获得相似条件住房的花费。除了上面提到的补偿费以外，在英国，当农民因征地而离开其农场时，还能获得一笔农场损失费，前提是：
（1）他对被征农地的使用期至少还有三年；
（2）使用权的灭失是因为强制性征地；
（3）三年之内又开始在英国另一家农场从事农业生产。2．对土地承租人的补偿许多国家规定，政府不仅要向土地所有者给予补偿，而且还必须向承租人给予补偿。例如，在英国，土地所有者、承租人和土地占有者都能获得补偿。加拿大明确规定要向承租人给予补偿。政府根据以下因素确定对承租人的补偿：
（1）租赁期限以及租约上剩余的年数；
（2）有无续租权或续租的预期；
（3）承租人对土地的投入。韩国规定，要在土地所有人和关系人失去权利以前对各种权利人分别支付补偿。表3世界主要国家土地征用补偿标准比较
法律分析：关于国家征地补偿的标准是按照土地原用途进行补偿，足额支付土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。如征收的土地是耕地，则补偿费应当为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。
法律依据：《中华人民共和国土地管理法》 第四十八条 征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准，由省、自治区、直辖市制定。对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。县级以上地方人民政府应当将被征地农民纳入相应的养老等社会保障体系。被征地农民的社会保障费用主要用于符合条件的被征地农民的养老保险等社会保险缴费补贴。被征地农民社会保障费用的筹集、管理和使用办法，由省、自治区、直辖市制定。
一、国外土地征用补偿程序
从所调查的主要国家和地区的情况看，土地征用补偿的程序大致如图1所示：土地的原所有者和利益相关人提出补偿申请；主管土地征用政府机构(或征用机构)自己或请专业评估师对被征地及相关资产进行调查评估；主管机构确定补偿金额和方式；支付补偿；如果在补偿方面有争议由法定机构进行裁决。
以上只是一个大致的示意性框图，不同国家也有所区别。如有些国家并不是由当事人首先提出补偿申请，而是由主管机构直接确定补偿金额和补偿方式，例如印度和马来西亚，但当事人如果认为补偿不足或补偿方式和补偿分配不合适可向法院上诉，要求公正裁决。
二、国外土地征用补偿纠纷的解决
大多数国家或地区在土地征用的过程中，土地征用的补偿额是由政府主管部门确定的，或由征地机构与所有的当事人协商解决的。如果协商不成，或当事人不满政府主管部门所确定的补偿额，可向法院上诉，由法院做最终裁决。例如像英国，补偿金额的确定既可以通过征地当局和所有的当事人两者之间达成的一致意见，又可以采用土地法庭裁决补偿费。英国与其他国家不同是设有专门的土地法庭。而多数国家是民事法庭裁决。与英国情况相似有瑞典的土地法院、香港的土地审裁处等。法庭的裁决原则公正地公平地确定补偿，以英国情况为例，英国土地法庭主要是根据下面的原则裁决补偿金额的：(a)在征用是强制执行的事实下，没有补偿费；(b)地价将采用自愿购买者在开放的市场上购买土地所需支付的数额；(c)假如征地目的需要法令认可，那么将不考虑对于任何目的土地特殊的适用或适应性；(d)以不合法的、有害于居住者身体健康或有害于公共卫生的方式使用的地产，其价值不予考虑；(e)假如一块特定的土地由于缺少市场卖不出去，不能确定它的市价，则补偿费可以参照相当的地块给予占有者的合理成本确定。在一定条件下，根据没有被征地的地价的折旧确定补偿费也可以是有效的。
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投稿：杜瑶瑶
内容审核：侯承志律师
