网上很多晒拆迁补偿,楼房出现破损所需的资金费用如何解决,楼房出现破损所需的资金费用解决方式如下：住宅共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，由责任人承担维修费用，不得使用维修基金。无法确定责任人的，按照受益人原则分摊维修费用：1、物业管理区域
楼房出现破损所需的资金费用解决方式如下：住宅共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，由责任人承担维修费用，不得使用维修基金。无法确定责任人的，按照受益人原则分摊维修费用：
1、物业管理区域内住宅楼房外的共用设施的维修工程，除由专业管理部门维护管理外，其余部分的维修费用由全体产权人按建筑面积比例分摊；
2、住宅楼房内的共用部位、共用设施设备的维修费用由该幢住宅楼房内全体产权人按所拥有的建筑面积的比例分摊；
3、一幢住宅有两个或两个以上单元门的，专属一个单元全体产权人使用的设施设备的维修费用由该单元门内全体产权人按所拥有的建筑面积的比例分摊；
4、开发企业应根据以上原则依其尚未售出的房屋面积占全部房屋面积的比例分摊维修费用。
房屋拆迁补偿的方式如下：
1、货币补偿：通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价，生成有据可循的多远组成的补偿金额。
2、产权置换：根据评估方法不同，有两种置换方式。价值标准产权置换指的是依照法定程序，通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。
3、结合型补偿：既给货币补偿又给产权置换。由于我国城市化进程与其他诸多客观因素，导致房价和地价的虚高，因此造成了诸多不能够单单用货币补偿或者产权置换解决的问题，所以就出现了货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。
法律依据：《中华人民共和国国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条
被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。
这几天，家住市区解放路某住宅小区的沈先生心烦不已，家里卫生间的房顶开裂已经有2年多的时间了，不停的渗水，虽然沈先生找物业公司交涉过多次，但物业公司始终以没有资金进行维修为由进行推诿。
“现在不是有物业专项维修资金吗，这笔钱不就是用来为业主服务的吗？怎么物业公司说没有资金进行维修呢？”沈先生对物业公司的说法表示怀疑。据了解，我市自2009年5月1日开始，对商品房开始归集物业专项维修资金，虽然不少市民依照政策规定缴纳了该笔资金，但很多人对于物业专项维修资金的使用范围，使用程序不甚了解，为此，记者昨日对相关部门的负责人进行了采访。
专门账户专款专用
24日上午，记者来到了市房管局物业管理科。据该科副科长方松林介绍，我市自2009年5月1日开始对商品房进行物业专项维修资金的首次归集，“这次归集是强制性的，只要是在5月1日以后办理房屋产权证的，就要按照政策规定的比例缴纳物业专项维修资金。这笔钱交上来以后由财政部门设立专门的账户，还是存在业主的名下，并结息到户。”对于物业专项维修资金的归属问题，方松林这样解释到。
业主家门是“分界线”
“对于物业专项维修资金的使用范围，很多业主可能还存在认识上的误区，认为该笔资金可以用于自家房屋以及小区内所有公共部分的维修等。实际上，物业专项维修资金是不能用在业主住宅的房屋内的，即业主家的‘大门’即是物业专项维修资金使用范围的分界线，‘大门’内的维修、更新等都不适用于物业专项维修资金的使用范围。物业专项维修资金只能用于小区内公共部位、公共设施的维修、更新和改造等。”方松林介绍说。
保修期外方能使用
据方松林介绍，物业专项维修资金不仅有使用范围，而且有使用时间限制。“物业专项维修资金必须是在开发商对小区房屋的保修期之外才能使用，一般开发商对小区房屋的保修期是5年，这就是说，只有在5年后，小区公共部位或设施出现了问题，需要维修更新等，才能使用物业专项维修资金；5年内，不得使用。”方松林说。
使用细则尚未出台
“由于我市的物业专项维修资金的归集时间短，而且物业专项维修资金的使用程序复杂，所以目前我市具体的物业专项维修资金使用办法细则尚未出台，也就是说，目前我市的物业专项维修资金还不能拿出来使用。”对于市民关心的物业专项维修资金该如何使用的问题，方松林这样解答到。
法律分析：如果损毁是因为房屋本身的质量问题，由业主承担维修费用；如果是因为外力因素或其他人为原因造成损毁，则需要通过协商或诉讼解决责任问题。法律依据：
1.《中华人民共和国物权法》 第九十五条 不动产因权利问题发生的损害，受害人有权请求行使该不动产权利的人承担民事责任。
2.《中华人民共和国合同法》 第二百四十四条 当事人对合同的履行及其效果有异议的，应当协商解决。
3.《中华人民共和国侵权责任法》 第三十三条 侵权人应当承担排除危险、消除隐患等必要的费用。
卖房维修基金不退还，随房屋过户。房屋维修基金在购房时交纳，是跟随房屋走的。购房者按购房款比例交纳维修基金。开发商代收维修基金是为了办理产权证和承担担保责任。交纳维修基金和契税是收房的条件。
法律分析
一、卖房维修基金怎么办
根据建设部、财政部关于印发《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的通知(建房〔1998〕213号)第13条规定：“业主转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。”维修基金用于物业保修期满后共用部位、共用设备设施的大中修和更新、改造。所以一般没有问买方索取补偿的。
公共维修基金只是房主在当时购买新房的时候交的，这个费用相当于给房子买的保险，是跟随房子走的。在现实交易中，房子卖了，房屋公共维修基金就会跟随房屋自动转移。
二、房屋维修基金怎么交的
1、商品房销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金交缴约定，购房者应当按购房款2-3%的比例向售房单位交纳维修基金。售房单位(开发商)代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。
开发商与住宅专项维修基金没有关系，但是开发商会代收房屋维修基金，之所以会代收这笔费用，是因为代办产权证的需要。
2、买方在与开发商签订购房合同时，如果是采用按揭贷款方式购房，开发商基本上都会在合同中约定代为办理产权证。这是因为开发商在为业主代办按揭贷款时，银行要求开发商承担阶段担保责任。在业主的产权证没办下来之前，开发商为业主承担了担保责任。
一旦业主出现不还银行贷款的情况，银行会直接从开发商的保证金中扣款。所以为了尽快解除担保责任，开发商会以代办产权证为由代收住宅专项维修基金。因为不交纳住宅专项维修基金便办不了产权证。就像一个连锁反应一样，开发商为了省去日后催交的麻烦于是便把交纳专项维修基金及契税作为收房的条件。
结语
购房者在购买商品房时，需按照购房款的2-3%比例向售房单位交纳维修基金，这是一种类似于购买保险的费用，用于房屋共用部位设施的维修与更新。根据相关规定，房屋维修基金随房屋所有权一起转移，不会退还给卖方。开发商代收维修基金的原因是为了办理产权证，并承担阶段担保责任。因此，交纳住宅专项维修基金和契税是收房的条件，确保房屋交易的顺利进行。
法律依据
物业管理条例：第五章 物业的使用与维护 第五十三条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。
中华人民共和国民法典：第六章 业主的建筑物区分所有权 第二百八十五条 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。
物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。
物业管理条例：第五章 物业的使用与维护 第五十一条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
1、二手房不需要交纳公共维修基金，已交纳的基金会随产权变更一并转移。
2、交易双方可协商处理已交纳的维修基金，包括顺延给下个买家、买卖双方共同承担费用、按份额付费或购房者承担全部费用。
3、二手房维修基金办理过户时需注意：专款专用、余额不能获取或交还、办理过户前需明确约定。
法律分析
1、采购二手房是不是要交纳公共维修基金?
二手房无须交纳公共维修基金，前一个房子产权人业已交纳过的公共维修基金是跟着房子产权的变更一并变更的。
2、现已交纳过房子维修基金费用的二手房交易时，房子维修基金该如何处理?
当交易双方签署协议时遇到房子维修基金是不是应由买家付出时，通常的解决办法是经由交易双方洽谈终究达到一致。通常会有四种处理办法：
(1)房子业主将房子维修基金无偿顺延给下个买家
(2)交易双方经过洽谈客户与业主一同承当这笔费用，即客户付出原业主所交纳房子维修基金费用的50%。
(3)交易双方经过洽谈按必定份额付出房子维修基金费用。份额公式为(房子产权年限-原业主所购房子与出售房子的时间差)/房子产权年限。(注：通常房子产权年限为70年)
(4)房子业主不同意将房子维修基金无偿顺延给客户也不想按份额与客户分管这笔费用，那么购房者如采购该套房子则需承当原业主最初购房时所交纳的这笔房子维修基金费用。
交易双方能够经过上述几种洽谈办法处理公共维修基金疑问，不过通常状况下，公共维修基金通常都是业主无偿顺延给客户的。
3、二手房维修基金的办理过户要注意什么问题?
(1)维修基金专项用于住所共用部位、共用设备和物业管理区域公共设备的维修和更新，不能挪作他用。
(2)卖家出售房子，其物业维修基金账户中的余额，不能获取或交还，可由下家经过物业管理部门与上家结算。
(3)维修基金是结算，还是无偿办理过户，应当在订金付出前就予以明确约好，不然订金付出后，依据“有约好，从约好;无约好，从法定”的原则，下家无权请求上家赠送维修基金。
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结语
二手房交易中涉及公共维修基金的问题，根据具体情况可以通过洽谈达成一致。常见的处理方式包括顺延给下个买家、共同承担费用、按份额分摊或由购房者承担原业主所交纳的费用。维修基金办理过户时需注意不可挪作他用，卖家余额无法获取或交还，约定应在订金支付前明确。如需了解更多相关内容，请进行网上搜索查询。
法律依据
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
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投稿：尹洁
内容审核：吴海丽律师
