城市房屋拆迁补偿安置制度,城市房屋拆迁补偿安置问题,根据法律规定，拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，你选择了房屋产权调换的方式进行安置，并与拆迁单位签订了协议，对回迁房进行了明确的约定，该协议是合法有效的，双方均应遵守
根据法律规定，拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，你选择了房屋产权调换的方式进行安置，并与拆迁单位签订了协议，对回迁房进行了明确的约定，该协议是合法有效的，双方均应遵守。因产权调换协议本质上是一种互易合同，也就是说拆迁人以易地或原地再建的房屋与被拆除房屋进行所有权交换，被拆迁人失去原来拆迁房屋的所有权，但拥有了调换后的房屋所有权。拆迁单位将安置给你的房屋又出让给第三人，拆迁单位与第三人之间也存在一个商品房屋买卖合同。当发生这种冲突时，我国法律对拆迁补偿安置协议的被拆迁人予以特别保护，即对被拆迁人享有的债权作为特种债权赋予其物权的优先效力。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条明确规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该拆迁补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。因此，你可以根据上述规定，要求优先取得安置补偿协议约定的回迁房屋。另外，你也可以选择解除协议，根据法律的有关规定，获得双倍赔偿。
【本文关联的相关法律依据】
《中华人民共和国土地管理法》第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。
任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。
国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。
国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。
《中华人民共和国土地管理法》第七条任何单位和个人都有遵守土地管理法律、法规的义务，并有权对违反土地管理法律、法规的行为提出检举和控告。
《中华人民共和国土地管理法》第八条在保护和开发土地资源、合理利用土地以及进行有关的科学研究等方面成绩显著的单位和个人，由人民政府给予奖励。
(一)房屋拆迁补偿
1.房屋拆迁补偿的对象和范围
修改后的《城市房屋拆迁管理条例》把拆迁补偿的对象仅限于被拆除房屋及其附属物的所有权人。
房屋拆迁补偿的范围是被拆除的合法房屋及其附属物。拆除违章建筑、超过期限的临时建筑不属于拆迁补偿的范围。未超过批准期限的临时建筑属于补偿的范围，如进行拆除，应当给予适当的补偿。
2.房屋拆迁补偿的方式
房屋拆迁补偿的方式有两种：货币补偿和产权调换。
(1)货币补偿。
货币补偿，是指拆迁人对依法批准的拆迁范围内的房屋及其附属物进行评估作价后，以货币补偿给被拆迁人，由被拆迁人自行购买房屋的一种安置方式。货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定，具体办法由省、自治区、直辖市人民政府指定。
(2)产权调换。
产权调换，是指拆迁人用异地或者原地重建的房屋与被拆迁人的房屋按一定标准进行交换的一种补偿方式。《城市房屋拆迁管理条例》第25条规定：实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。即拆迁人与被拆迁人根据房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格计算与被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结算产权调换的差价。拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于拆迁安置。
一般情况下，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式，但有两种例外：拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
(3)房屋拆迁补偿合中的几种特殊情况的处理
①拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。
②拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
③拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。
④拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。拆迁设有抵押权的房屋，如果产权人选择产权调换的，抵押人应当以调换的房屋作为抵押物，并与抵押人重新签订抵押合同。如果抵押人选择货币补偿的，由抵押人和抵押权人重新设立抵押权或由抵押人清偿债务后，方可给予产权人补偿。如果抵押权人和抵押人在房屋拆迁主管部门公布的规定期限内达不成抵押协议的，由拆迁人参照产权争议房屋的拆迁规定实施拆迁。
(二)拆迁安置
1.拆迁安置的对象与方式
拆迁安置，是指拆迁人对被拆除房屋的所有人或使用人另外提供房屋以供居住使用，并给予一定的补助费用。拆迁安置的对象限于被拆迁人和被拆迁房屋的承租人。
拆迁安置可以一次性安置，即用产权调换的方式一次性解决被拆迁房屋使用人的住房问题，也可以先由拆迁人提供周转房临时过渡，或由被拆迁人自己寻找房屋过渡，待正式房建成后再行迁入。
2.拆迁安置的地点和标准
拆迁安置地点有原地安置和异地安置两种。原地安置是拆迁范围内的建设工程完工后，将安置对象迁回原地安置。异地安置是将安置对象迁往他处安置。对被拆迁房屋使用人的安置地点，应当根据城市规划对建设地区的要求和建设工程的性质，按照有利于城市规划和城市旧区改造的原则确定。对于从区位较好的地段迁入区位较差的地段的被拆迁房屋使用人，可以适当增加安置面积。
拆迁补偿安置的标准，拆迁人与被拆迁人根据房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估确定价格，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结算产权调换的差价。拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于拆迁安置。
3.拆迁安置补偿费和经济损失补偿
拆迁安置补偿费包括两种：一种是搬迁补助费;另一种是临时安置补助费。
搬迁补助费是因拆迁搬出而造成的费用。《城市房屋拆迁管理条例》第31条第1款规定：拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。搬迁补助费的支付对象是被拆迁人和房屋承租人。如果搬迁是一种过渡性质的搬迁，搬迁补助费应包括从被拆迁房屋搬出和从过渡房搬进新家的两次费用。
临时安置补助费主要是针对自行解决过渡房进行安置的，《城市房屋拆迁管理条例》第31条第2款规定：在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费;被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。
上述搬迁补偿费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
另外，如果因拆迁非住宅房屋造成停产、停业，给被拆迁人或房屋承租人造成损失的，拆迁人应当给予适当补偿。
4.过渡期限的规定
在安置不能一次到位的情况下，涉及拆迁安置的过渡期。《城市房屋拆迁管理条例》第32条规定：拆迁人不得擅自延长过渡期限，周转房的使用人应当按时腾退周转房。因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费;对周转房的使用人，应当自逾期之月起付给临时安置补助费。
一、商铺拆迁补偿的相关法律规定有哪些
1、拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。
拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。
2、拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。
3、货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。
4、实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。
拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。
房屋拆迁补偿关系到拆迁当事人的经济利益。为保证被拆除房屋所有人的合法权益，拆迁人应当对被拆除房屋所有人（包括代管人、国家授权的国有房屋的管理人）给予补偿。应该明确的是，补偿的对象是被拆除房屋所有人，而不是使用人。所有人既包括公民也包括法人。
补偿方式
房屋拆迁补偿有两种方式，即货币补偿和房屋产权调换。
（一）货币补偿是指拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。货币补偿的金额，按照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。
（二）房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。也就是说以易地或原地再建的房屋，和被拆除房屋进行产权交换，被拆迁人失去了被拆迁房屋的产权，调换之后拥有调换房屋的产权。拆除非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。
补偿标准
《条例》规定了拆迁货币补偿标准确定的基本原则是等价有偿，采取的办法是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估的办法确定。区位是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市或区域中的地位、与其他地方往来的便捷性、与重要场所（如市中心、机场、港口、车站、政府机关、同业等）的距离、周围环境、景观等。用途是指被拆迁房屋所有权证书上标明的用途，所有权证未标明用途的，以产权档案中记录的用途为准。产权档案也未记录用途的，以实际用途为准。无论实行货币补偿还是产权调换，有一个基本原则是必须明确的，即等价的原则。所以，从价值量来衡量，产权调换与货币补偿是等价的。
【本文关联的相关法律依据】
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条
房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。
被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
法律分析：安置房拆迁补偿可按正常的房屋拆迁补偿。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条的规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：
（一）国防和外交的需要；
（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；
（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；
（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；
（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；
（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
城镇房屋拆迁补偿，分为产权置换和货币补偿，在征收前会进行价值评估，因此具体金额要看征收协议中的补偿细则。法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:
(一)被征收房屋价值的补偿;
(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;
(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
第十八条 征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
第十九条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。
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投稿：韩雨雪
内容审核：张小华律师
