房地产抵押评估装修算不算,房产抵押评估不算装修吗:2024在线咨询拆迁征收法律百科

房地产抵押评估装修算不算,房产抵押评估不算装修吗

基本案情：

1、2016年7月，商贾公司向农行黔江分行贷款1950万元。

2、冉露与农行黔江签订《抵押合同》，以其所有的某房屋为前述贷款提供抵押担保。2016年7月20日，双方为上述房屋办理了抵押登记。

3、后因商贾公司未依约还款，被农行黔江分行诉至该院，该案进入执行程序后，黔江法院依法对冉露名下的抵押房屋进行拍卖。

4、另查明，上述抵押房屋于2012年装修，冉露辩称由于农行黔江分行在发放贷款时程序有问题所以一拖再拖，造成双方在2016年又补充签订了抵押担保合同，实际上发生抵押担保是在2012年，双方在签订担保合同时没有将装修价值部分作为作价担保，所以该装修部分不再抵押担保范围内。

争议焦点：

法院在执行过程中处置抵押房屋的装修部分是否符合法律规定？

法院认为：

根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第四十一条第二款的规定：“抵押权依法设立后，抵押财产被添附，抵押人对添附物享有所有权，抵押权人主张抵押权的效力及于添附物的，人民法院应予支持，但是添附导致财产价值增加的，抵押权的效力不及于增加的价值部分”。据此规定，添附行为发生在抵押权设立之后，抵押权人主张抵押权效力及于添附物的，人民法院应予支持，只是不及于添附导致价值增加的部分。本案中即使如复议申请人冉露所称，申请人执行人与复议申请人于2012年就签订了抵押担保合同，装修行为发生在抵押权设立之后，抵押权的效力仍然可及于添附物，人民法院依然可以依法对抵押房屋的装修部分采取评估拍卖措施。且本案复议申请人冉露并未就自己的主张提供相应的证据予以证实，本院不予采信。

法律分析：

债权人行使抵押权最主要的方式为拍卖抵押物，目前最为常见的抵押财产为房屋，如果贷款时房屋尚未装修，拍卖房屋时房屋已经进行了装修应当如何处置。

根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释》第四十一条“抵押权依法设立后，抵押财产被添附，抵押人对添附物享有所有权，抵押权人主张抵押权的效力及于添附物的，人民法院应予支持，但是添附导致抵押财产价值增加的，抵押权的效力不及于增加的价值部分。”之规定，对于能够与房屋分离的装修，抵押人可以将其拆除，不能分离或分离后将使得原有装修价值大幅降低的，抵押人可以不拆除。对于贷款后装修的房屋，如该装修物也属于抵押人，抵押权人有权一并处置房屋，即抵押人不得以装修不属于抵押物范围为由阻止拍卖。

当同时需要提请抵押人注意，房屋办理抵押后进行装修的，虽然装修要与房屋一同拍卖，但抵押权人并不拥有对装修部分变现价值优先受权的权利，需要与其他债权人平均分配，因此在抵押人遇到房屋拍卖时，应当要求评估机构将装修价值与房屋价值单独列出，以维护自身的合法权益。

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投稿：杨雪若

来源：头条-房产抵押后进行装修的应一并拍卖，但债权人对装修部分没有优先权

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