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建设规划许可证未办理签署的拆迁协议,建没规划许可证

未取得工程规划许可证的合同是否有效?

争议焦点

发包人未取得建设工程规划许可证，与承包人签订施工合同的，是否有效

【解析案例】

1995年3月24日，规划院与兰州民族经济开发公司签订《联建协议》约定:规划院向民族公司提供政府拨地文件、拆迁、施工等前期文件，民族公司承担全部建设投资和拆迁补偿等前期费用；民族公司承担联建项目的全部建设投资并主建A1号、A2号楼，A1号第三单元计24套住宅，产权归规划院，A1号楼其余部分和A2号楼全部房产产权由发包人所有。

1995年10月14日，规划院给民族公司出具委托书，委托民族公司全权签订A2号楼的施工合同。

1995年11月10日，民族公司作为发包人，兰州市第二建筑工程有限公司古典建筑工程公司作为承包人签订《建设工程施工合同》，约定由承包人承建A2楼。

法院查明，规划院于1996年12月8日取得了该项目的规划许可证，2000年6月7日补办了施工许可证。

1998年9月3日交工后，经核验，项目基础、主体部分合格，部分分项不合格。因此未通过验收。

1998年4月9日，发包人向法院提起诉讼，请求:判令承包人承担违约责任；承包人提起反诉，请求法院判令发包人支付工程款。双方对于《施工合同》效力存在分歧。

各方观点

(1)承包人认为:承包人与发包人签订的《施工合同》无效。发包人在没有取得所建楼士地使用权即以自己名义与承包人签订开发修建合同，违反了《土地管理法》和《城市房地产管理法》的规定；没有取得规划许可证、修建许可证就与承包人签订施工合同，违反了《建筑法》等法律的规定；发包人与土地权属单位的联建合同也未办理手续，违反了法律规定，认定为无效。

(2)甘肃高院一审认为:“承包人与作为联建一方的发包人签订的《建设工程施工合同》，系承包人与发包人真实意思表示，不违反法律规定，属有效合同。”

裁判观点

最高院二审认为:“规划院在履行施工合同过程中，根据其与发包人签订的《联建协议》规定，委托发包人全权签订A2号楼施工合同并全权处理工程施工管理、质量监督、验收、竣工、投资等事宜，前期手续仍由规划院办理，委托期限至A1号、A2号楼交付使用；承包人经授权与发包人签订的《建设工程施工合同》，系双方真实意思表示，已实际履行，内容不违反法律规定，应为有效合同；规划院于1996年12月8日取得了该项目的规划许可证，2000年6月7日补办了施工许可证，故承包人以作为联建合同中投资方的发包人在签订施工合同时未取得规划许可证和施工许可证为由，主张发包人与承包人签订的施工合同为无效合同的理由不成立，本院不予支持。

【最高院解析】

最高院民一庭关丽法官解析认为:“规划院与发包人签订的《联建协议》约定，规划院向发包人提供联建范围的政府拨地、拆迁、施工等前期文件，发包人承担全部建设投资和拆近补偿等前期费用。发包人承担联建项目的全部建设投资并主建A1号、A2号楼。规划院又给发包人出具委托书委托其全权签订A2号楼施工合同；规划院于1996年12月8日取得了该项目的规划许可证，2000年6月7日补办了施工许可证。故发包人具有签订A2号楼建设施工合同的签约资格，承包人授权与发包人签订的《建设工程施工合同》，系双方的真实意思表示，已实际履行。所签合同的内容经规划院补办手续，已符合相关法律规定。故一审法院认定上述合同有效是正确的。承包人以发包人在合同签订时未取得规划许可证和施工许可证为由主张合同无效的理由不成立。

作者点评

本案二判决在《最高院施工合同解释二》发布十多年前，但案件的判决精神与现今司法解释二完全一致。《最高院施工合同解释二》第2条规定:“当事人以发包人未取得建设工程规划许可证等规划审批手续为由，请求确认建设工程施工合同无效的，人民法院应予支持，但发包人在起诉前取得建设工程规划许可证等规划审批手续的除外。”

本案中发包人与承包人签订《施工合同》时，未取得建设工程规划许可证和施工许可证。但发包人在起诉前取得了建设工程规划许可证，其合同效力得到了补救。而施工许可系属于行政管理范畴，不是效力性规范，未取得的并不影响合同效力。

裁判规则

未取得建设工程规划许可证，发包人与承包人签订的施工合同无效。但发包人在起诉前取得许可证的除外。

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投稿：鲁惠惠

来源：头条-「建设工程」未取得工程规划许可证的合同是否有效？

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