圣运律师事务所：在这些情况下，不能只按拆一还一的原则进行补偿:今日拆迁法律话题
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，最终由具有相应资质的房地产市场价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
在征地拆迁中，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
根据《土地管理法》第四十八条规定，征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。
对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿。
从上面的法律法规中我们可以看到，无论是集体土地征收中，还是国有土地征收中，被征收人既可以选择产权置换，也可以选择货币补偿，也可以选择宅基地迁建的方式让征收方予以补偿安置。简单点来说就是，被征收人可以要安置房，也可以要现金补偿，征收方不可以剥夺其这项权利，否则违法。
不过，从实践过程中来看，就这几种补偿方式，绝大多数情况下，被征收人都会选择产权调换这一种，其主要原因就是房屋是老百姓一生最主要的财产，也是其一生追求的目标，只要有房，那么才能踏实的过日子。因此，在房屋被拆迁以后，选择安置房便成了他们的首选。
一般情况下，如果被征收人选择的补偿方式是产权置换的话，那么，相关部门应当要按照拆一还一的原则提供给被征收人安置房。需要注意的是，这里的拆一还一并非指的是房屋的实际面积，而是土地的价格，即单价相等情况下的比例。
如果被征收房屋所在的位置位于市中心，而安置房的位置在城市郊区等，那么，相关部门就不可以再以1：1的比例来对被征收人进行补偿安置了。想必大家都知道，市中心的房价远远要比郊区的房价要高得多，因此，倘若相关部门在被征收人选择产权调换以后，仍然按照拆一还一的原则给予被征收人补偿，那么则是不合理的。
所以，从这点我们则可以得出理论，被征收人选择产权调换的，其产权调换的比例并不只有拆一还一，而是不尽相同，有的可能是大于拆一还一，即1：1的比例，也有的可能是小于1：1的比例，当然也有的是等于1：1的比例。下面我们就产权调换大于1：1的几种情况来为大家简单地浅析一下。
一、被征收房屋和安置房差价比较大
在征地拆迁中，被征收人选择产权调换时，如果被征收房屋是在市中心，或是离市中心比较近，一般情况下，征收方提供的安置房肯定会比被征收房屋的位置远，尤其是在没有原地回迁的情况下，那么此时就会出现被征收房屋的价值与安置房地点周边房价不相符的情况，一旦出现这种情况，诸如我们上面所述，就会出现大于拆一还一，比如可能会出现1：2或是1：3的情况。
我们简单地来举例说明一下，比如小李家的房屋是在城中心，后来当地相关部门因修路，建设学校、医院等，占用了小李家的房屋，按照当时的房地产情况，该房屋周边的市场价格大概在两万元左右，可是由于安置房不是原地重建，而是在郊区，其房屋周边的市场价格在1万元左右，那么此时，再按照1：1的比例对小李家来进行补偿安置，则就侵害了小李的合法权益。
对此，圣运律师在这里提醒大家，如果实践过程中，自家房屋地理位置比较好，而安置房的位置较偏，但是征收方仍然以各种理由坚持按照拆一还一的原则进行补偿安置，作为被征收人，一定要及时的通过法律途径来维护自己的合法权益。
二、征收地价本身就高
我们打个比方说，小刘家的房屋是在市区里面，后来被开发商看中了，要用于商业开发，此时，有的开发商可能就会为了尽早拿到这块土地，就会出很高的拆迁补偿，而安置房也往往是高于1：1比例，比如达到了1：3、1：2的比例等等。
当然了，最后能不能拿到高于1：1比例的安置房，或是补偿款，这需要被征收人能拿出十分的能力来与开发商进行周旋了。一般情况下，在开发商给出拆迁补偿之后，有的被征收人可能就会非常的情绪化，非常激动的就直接拒绝让他们占用，比如“你给那么低的补偿，我就不想把地给你”等等，这种做法其实对被征收人来说是不利的。
从实践过程中来看，如果以强硬的态度拒绝与相关部门或是开发商就补偿再次协商的机会，那么开发商就很有可能会绕道而行。所以，这里圣运律师想要告诉大家的是，在遇到征地拆迁之后，无论征收主体是谁，都要以平和的心态来对待所发生的事情，哪怕拆迁补偿不合理，也不要直接拒绝找上门来的征收方或是开发商，以免把自己置入被动的位置上。
三、被征收房屋面积小，需要给予补助
另外，还有一种可能就是，被征收房屋的面积比较小，比如被征收房屋的实际面积小于三十个平方等，那么，对于这一种情况，地方相关的法律法规中明确，要给予一定的补助。比如《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》中的第三十一条第一款：按照本市经济适用住房有关住房面积核定规定以及本条第二款规定的折算公式计算后，人均建筑面积不足22平方米的居住困难户，增加保障补贴，但已享受过经济适用住房政策的除外。增加的保障补贴可以用于购买产权调换房屋。
《河北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》中规定，征收个人住宅，被征收人符合城镇住房保障条件的，作出房屋征收决定的设区的市、县(市、区)人民政府应当按下列原则优先给予住房保障：
(一)实行货币补偿的，属于低收入家庭且住房总建筑面积不足三十平方米的，按三十平方米予以补偿，补偿后仍符合条件的，优先予以住房保障;
(二)实行产权调换的，依据房地产市场评估价格确定被征收住房的补偿价格，再调换住房，但调换后的住房总建筑面积不得小于三十平方米，属于低收入家庭且住房总建筑面积不足三十平方米的，调换后的住房三十平方米以内部分，被征收人不需支付房款，超过部分被征收人按房地产市场价格结清差价。
《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》第四十二条规定，属于低收入住房困难家庭的住宅房屋被征收人、承租人，其被征收住宅房屋建筑面积每户低于五十四平方米最低补偿建筑面积标准的，不足五十四平方米部分按评估比准价格给予低收入住房困难补偿，但被征收人、承租人他处另有房屋的除外。
从上面的地方法规中我们可以看到，如果被征收房屋面积过小或是存在实际居住困难的，那么被征收人可以纳入到住房屋保障体系范围内。在选择产权置换时，可能会获得相应的住房补助。
总之，圣运律师最后想要告诉大家的是，征地拆迁关系着被征收人的切身利益，如果在此过程中，选择了产权调换，那么一定要衡量好用于产权调换的房屋与被征收房屋之间的价格差异，如果价格差异较大，那么被征收人一定要及时地咨询专业律师，如有必要，可以在专业律师的帮助下通过法律途径来维护自己的合法权益。
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内容审核：王学棉律师
来源：中国法院网-圣运律师事务所：在这些情况下，不能只按拆一还一的原则进行补偿，
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