圣运律师事务所：除了有比拆一还一大的可能之外，还有这两种可能:今日拆迁法律话题

　　国有土地上房屋征收中，一般征收方需要提供产权置换和货币补偿，或是两种相结合的方式对被征收人进行补偿安置，而集体土地上房屋征收中，一般征收方均需要提供货币补偿、产权调换和宅基地迁建等方式对被征收人进行补偿安置。

　　被征收人选择货币补偿的，征收方需要结合房屋的实际情况，在评估过后以现金（转账）的方式对被征收人给予补偿，通常情况下，国有土地上房屋被征收的，其货币补偿的费用是不能低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，这种补偿方式的特点是，操作简单，可以一次性解决补偿问题。

　　被征收人选择产权调换的，征收方需要提供与被征收房屋价值差不多的安置房对被征收人进行补偿安置，不过需要按照征收房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价。也就是说，征收方提供的安置房置换被征收原有的房屋产权，两房根据市场评估价计算差价，多退少补。这一种补偿方式的特点是，可以便得被征收人更加高效获取房屋，并且通过多退少补的方式使得自己到手的补偿数额合理。

　　不过，集体土地征收中，宅基地迁建这一种方式需要结合实际的情况，并不是每一次被征收人选择该补偿方案都能拿到宅基地，假如当地没有多余的宅基地等的话，那么，这一种补偿方式可能就无法实现，被征收人就只能选择其他的方式。

　　总之，圣运律师要在这里提前跟大家说，在集体土地征收中或是在国有土地征收中，无论被征收人就这几种方式选择哪一种，首先都是需要保障被征收人合法权益的（集体土地征收中，其补偿是不能低于被征收人原有的生活水平，国有土地上房屋征收中，是不能低于被征收房屋周边房地产的市场价格），实践中，如果低于这两原则，那则就不合理。需要注意的是，对于选择产权置换的，从原则上来说是不能低于拆一还一的原则，否则也就违背了上述两个征收原则。那么，除了拆一还一之外，对于选择产权置换的，还有没有可能会出现其他的补偿比例呢？

　　事实上，我们昨天已经就选择产权调换的比例说过一种大于1：1的情况了，今天我们再为大家来简单地说一下小于或是等于1：1比例的两种情况。

　　首先就是小于1：1比例的情况

　　从原则上来说，被征收人选择产权调换的，通常是需要按照拆一还一的原则来进行的，这一点一般情况下是不能改变的，但从实践过程中来看，有的被征收人的房屋往往比较小，但是安置房的面积却比较大，此时，被征收人可能就需要用钱来补齐房屋的差价，如果被征收人没有多余的钱，那么，就只能选择比较小一点的同等价值的房屋了。

　　当然还有一种情况，可能也会小于1：1的比例，比如被征收房屋的位置较偏，但是安置房的位置比较优越，那么，被征收人拿到的安置房可能就会比较小。这里需要再解释一下，产权调换是按土地价值来进行补偿安置的，也就是说，被征收人选择产权调换之后，即使被征收房屋面积比较大，但如果土地价值比较低，而安置房所占用土地价值比较高，那么，被征收人拿到的安置房就会小于被征收人原有的房屋。

　　近日，山东省的一位当事人咨询圣运律师说，自己家的两层房屋在五年前被征收了，而其房屋所在位置在离市区较远的一个地方，但是安置房的位置却离其原有房屋有一定的距离，而且还离城镇比较近，所以，当时，征收方只提供了一套安置房，外加十几万货币补偿。

　　但是这位当事人觉得补偿不合理，其认为自己的两层房屋，面积两百多平方米，现在征收方只提供了一套100平方米的安置房，虽然也额外补偿了十几万，安置房位置比自家房屋的位置要好，可是一家五六口人，这显然是不够住的啊。

　　对此，圣运律师在这里想要告诉大家的是，征地拆迁着系着被征收人的切身利益，所以，在实践过程中，一旦遇到征收方给予的补偿不合理，那么一定要拒绝签订补偿安置协议，同时也不要马上搬迁，然后马上收集相关的证据材料，及时地咨询专业律师，如果有必要，可以在专业律师的帮助下，通过法律途径来维护自己的合法权益。

　　其次就是等于1：1比例的情况

　　在征地拆迁中，产权调换1：1比例的情况可能最常见了，什么是1：1呢？就是被征收房屋的价值与安置房的价值相同，那么此时就可以按照1：1的比例来对当事人进行补偿了。当然还有一种情况就是，无论被征收房屋与安置房的价值相差多少，但在具体补偿之前，双方已经就补偿事宜协商好了，约定之后可以按照1：1的比例提供安置房，那么，此时被征收人就可以拿到与被征收房屋相同面积的安置房。

　　事实上，在具体补偿之前与被征收人就补偿事宜全部协商好，并落实在书面协议上，对被征收人来说是再好不过的事情，这样可以减少一定的拆迁纠纷。当然了，签订补偿安置协议后，如果征收方日后没有履行补偿协议，那么，作为被征收人，则可以在专业律师的帮助下，向人民法院提起行政诉讼，要求他们继续履行补偿协议，或是变更补偿安置协议内容，给予货币补偿。

　　总之，圣运律师最后想要告诉大家的是，在征地拆迁中，总会有极个别的征收方为了尽快拿到土地，或是想要低成本征收，往往会想出各种招数来对付被征收人，所以，广大被征收人一定要注意征收方的一些征收行为，比如征收方以各种理由有意减少房屋的面积，以违法建筑、危房的名议给予被征收人极低的补偿等等。这样一来，无论被征收人是拿货币补偿，还是安置房等，都会比正常合法的房屋拿到的补偿或是安置房面积要少或是小得多。

　　对此，圣运律师提醒大家，在征地拆迁中，如果遇到征收方在房屋原有的面积进行缩减，然后提供同位置，但面积比较小的安置房，或是货币补偿少的情况时，一定要马上咨询专业律师，通过法律途径来维护自己的合法权益。

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内容审核：张小华律师

来源：临律-圣运律师事务所：除了有比拆一还一大的可能之外，还有这两种可能，

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