圣运律师事务所：在征地拆迁中，拆迁安置房是否应当包括公摊面积:今日拆迁法律话题

时间:2026-01-12 16:36 | 编辑:圣运律师 | 浏览:122

摘要：圣运律师事务所：在征地拆迁中，拆迁安置房是否应当包括公摊面积，近日有一位网友在平台上咨询律师，自己在城区有一套房屋，后来当地进行棚户区改造的时候被征收了，当时双方就补偿事宜协商好了，由于安置房

　　近日有一位网友在平台上咨询律师，自己在城区有一套房屋，后来当地进行棚户区改造的时候被征收了，当时双方就补偿事宜协商好了，由于安置房比较的远，所以，征收方提供的安置房面积比自己家原本的房屋面积要大一点，但是当时并没有看到现房，当时只是在协议上面约定了最终给予的安置房面积、位置、朝向等。

　　这位当事人本以为自己拿到的安置房肯定会比其原房屋的面积要大很多，但最后看到安置房后才发现安置房的面积并没有比原房屋的面积大很多，与他们答应的面积根本就不符，后来去询问了征收部门，说是之所以会出现这种情况，是因为安置房包含了公摊面积。

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，被征收人可以选择货币补偿、也可以选择产权置换，而集体土地征收中，涉及农村村民住宅的，亦是如此。从实践过程中来看，很多被征收人在征地拆迁中，就货币补偿和产权置换两种方式，往往会选择产权置换，其很大的原因就在于房屋是老百姓避风的港湾，是老百姓固定的财产。

　　但是在选择产权置换时，绝大多数被征收人都不会考虑很多，更不会想到其选择产权置换的风险，比如安置房是否是现房，安置房面积包不包括公摊面积等等，很盲目地就看确定了补偿方式。所以，在签订补偿安置协议，或是在拿到安置房之后，与安置房有关的问题就不断出现了，我们常见的就有，安置房质量不合格，安置房面积与约定的面积不符等等。

　　因此，圣运律师首先想要在这里说的是，广大被征收人在与征收方签订补偿安置协议的时候，一定将与安置房相关的问题全部问清楚，在不了解安置房具体情况的时候，建议最好不要签订补偿安置协议，同时协议中也要明确安置房的具体情况，缺一不可。

　　另外，还需要提醒大家的一点是，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。《土地管理法》第四十八条规定，征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

　　那也就是说，无论是集体土地征收，还是国有土地征收，都必须要保障被征收人原有的生活水平不降低，这是征地拆迁最基本的征收原则。被征收人选择货币补偿的，国有土地上房屋征收中，是不能低于房屋征收决定公告之日被征收房屋周边房地产的市场价格，如果是产权调换，则是按拆一还一的原则进行，不能再低。而这里的拆一还一指的是土地的价值，并非是房屋本身的面积。

　　如果被征收的房屋本来就没有公摊面积（或是公摊面积比较小），但是安置房却有公摊面积（或是公摊面积比原房屋的面积要大），那这就对被征收人来说是不合理的。因此，大家一定要注意，在签协议之前，一定要跟征收方提出来。

　　那么安置房中如果包括公摊面积，或是公摊面积比原本房屋的公摊面积要大，作为被征收人要怎么办呢？

　　首先我们先来了解一下什么是公摊面积，所谓的公摊面积就是指整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等。

　　其次，如果出现安置房有公摊面积或是公摊面积比被征收房屋所占用的公摊面积还要大的情况，广大被征收人一定要采取有效的措施来维护自己的合法权益。

　　可以先向上一级有关部门投诉、举报，反映此问题，如果相关部门没有置之不理，或者是说，协议上就是这么约定的等等，那么，被征收人在收集相关证据的同时，一定要马上咨询专业律师，并在专业律师的帮助下通过法律途径来维护自己的合法权益。

　　因为一般来说，被征收人选择产权置换时，按拆一还一这是毋庸置疑的，但是这里的拆一还一应当是抛出公摊面积后的拆一还一。实践中，如果连公摊面积也一起算在拆一还一里，那就是不合理的。所以，此地被征收人就可以向人民法院提起行政诉讼，要求征收方给予安置房有摊面积这部分的补偿，这在一些地方上也是有明确规定。

　　比如山东《青岛国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定，补偿房屋的公摊面积单独计入应补偿面积。第二十三条征收住宅房屋实行货币补偿的，以本条例第二十一条规定计算的应补偿面积，按照征收区域新建商品住房市场价格结算货币补偿金。其中，第二十一条排名前列款第四项的补偿房屋公摊面积，按照该款排名前列项至第三项的应补偿面积之和乘以公摊面积比例计算。

　　前款规定的公摊面积比例，在本市市区范围内，征收区域用于住宅房屋建设的，按照该住宅房屋建设项目的平均公摊面积比例计算;征收区域用于其他工程建设的，按照百分之二十三计算。县级市的公摊面积比例，由当地人民政府根据本地实际确定，报市人民政府备案。

　　本条所称公摊面积比例，是指建筑物公用建筑面积占建筑物总建筑面积的比例。

　　另外，陕西西安也有相关的规定，根据《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十六条实行产权调换的住宅房屋，产权调换房屋的套内建筑面积应不少于被征收房屋的套内建筑面积。在征收范围外产权调换的，按产权调换房屋区位，每户奖励被征收房屋套内建筑面积 10% 至 20%的套内建筑面积，具体奖励面积在征收补偿方案中予以明确。

　　被征收房屋套内建筑面积与奖励的套内建筑面积之和就近上靠户型进行产权调换。产权调换为私产的，被征收房屋套内建筑面积部分与产权调换房屋套内建筑面积部分，按评估价值结算差价。奖励的套内建筑面积不结算房价款。公摊面积部分均不结算房价款。二十七条第五款：公摊面积部分均不结算房价款。

　　类似这样的地方规定还有很多，这里就不一一地列举了。

　　总之，圣运律师最后想要表达的是，当被征收房屋面积没有公摊面积，而征收方提供的安置房却有公摊面积时，那么，作为被征收人通过法律途径来维护自己的权益是唯一争取合理补偿的途径。