不容许拆迁,2021不让拆迁:在线拆迁法律咨询

不容许拆迁,2021不让拆迁

导读：协议拆迁，是一种令老百姓头疼不已的拆迁模式，其典型特征就是“愿意签签，不愿意签待着没人理”，拖上三五甚至十年都是它。如在明律师在此前的多篇文章中所论述的，协议拆迁并非一个法律概念或单一的某一种拆迁模式，而是一大类具备一定特征拆迁项目的总称。本文，结合山东省高级人民法院的一则判例，我们来换个角度分析协议拆迁这回事儿……

房屋、土地征收中能否“协议拆迁”？

换一种问法，这个问题就是“征收与协议拆迁这两个概念能否并存”，它的答案是否定的。征收，一定是国家行为，政府主导并负责，城市和农村皆是如此。在此种情形下，征收房屋或者土地是为了社会公共利益的需要所必须实施的行为，没有“协议”拆还是不拆的空间。更不允许出现“不爱搬呆着”这种不负责任的处置。在明律师在此前曾多次提及，“净地”才能出让，“毛地”不能出让也不能搞建设。在任何一种名义的征收项目中，协议拆迁都是没有合法存在的空间的。征收方必须严格依据《土地管理法》或者《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定去实施征收与补偿工作，与被征收人所签协议主要是解决“补偿安置”问题的，而不能用来在拆与不拆上讨价还价。

实践中，一些地方政府在征收项目中存在“误操作”，即在法定程序未落实的情形下依靠各种与被征收人签订的“协议”作为其拆除房屋、强占土地的理由依据，这是完全错误的。譬如许水云案件中，区政府即便有《先行搬迁拆除协议》，也无权在房屋征收决定作出前对涉案房屋实施强制拆除，否则就属于滥用职权的行政违法行为。

山东省高级人民法院在（2017）鲁行终1347号《行政裁定书》中明确指出，根据《土地管理法》的规定，国家为公共利益的需要，可以依法对土地实行征收并给予补偿。土地使用权可以依法转让，但任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，确需征收房屋的，应当由市、县级人民政府作出房屋征收决定。除了依照上述法律规定进行征收之外，人民政府采取其他形式征收土地或者房屋的行为均缺乏法律依据，也为现行法律所不容许。征收项目中的所谓“协议拆迁”实质上是以协议购买的方式代替了应当依法进行的征收补偿工作。此时地方政府虽然与被征收人签订了所谓的征收补偿协议，但不能违反法律的禁止性规定，征收补偿协议也不能取代应按照法定程序进行的土地或房屋征收。这一清晰有力的裁决对这一问题给出了明确无疑的答案：政府主导的征收项目，不允许搞“协议拆迁”这一套。

“协议拆迁”在哪里最常出现？被拆迁人又该如何应对？

在实践中，协议拆迁往往适用于一些名为“腾退”的项目中。此时，腾退的主体多是村委会或者开发商，腾退的缘由则是五花八门，包括但不限于绿化隔离、环境保护、文物保护、旧村改造等等。现阶段还出现了棚户区改造类征收项目逐渐被腾退项目所取代的趋势，值得广大被征收人高度警惕。

在上述这些领域中，腾退主体与被拆迁人同为民事主体，地方政府在这里面不直接出现，从而规避了发生矛盾纠纷后遭“民告官”的风险。也就是说，被拆迁人即便对腾退补偿安置方案不满，也只能提起相应的民事诉讼进行救济。此时被拆迁人往往需要承担较大的举证责任，且对方当事人所应承担的义务也完全没有规定，590号令和《土地管理法》通通用不上，这种感觉无疑是较为糟糕和别扭的。实践中，许多被拆迁人拿着590号令来找律师，气愤地强调自己认为涉案项目怎么怎么违法了……很遗憾，涉案腾退项目压根儿就没有法律依据，自然也谈不上合法、违法，按腾退主体的说法，全凭自愿。

协议拆迁还与一个名词高度关联，就是为老百姓所深恶痛绝的“帮拆”。强拆是政府行为，只有政府才能强迫、强制拆除房屋；帮拆则是村民自治领域的自发行为，是同集体经济组织的其他村民看不下去了，自觉自愿地对拒不搬迁的“钉子户”实施帮助拆除的做法。而一旦案件牵涉村民自治，很多时候连案都立不上，被拆迁人的维权无疑会面临较大的困难。

律师提醒：

在明律师最后想提示广大被拆迁人的是，面对蛮不讲理的“协议拆迁”，被拆迁人可从以下几个方面尝试寻求维权：

其一，轻易不签所谓的“XX补偿安置协议”。既然是协议拆迁，没协议就不能拆，故被拆迁人若对补偿安置不满就不要轻易在任何文件上签字，不作出违背自己真实意思表示的承诺；

其二，要更加积极稳妥地守好房屋，展现出必要的维权意志和决心来，令帮拆退却。守房我们已讲过许多，这里不赘述；维权意志和决心，反映在外部可以理解为一句话：作为一家的主人，我的职责就是保护好家人的人身和财产不受任何侵犯！这句话，可以大张旗鼓地讲出来，通常而言会对潜在的“帮拆”者产生足够的心理震慑，促使其不敢轻易“帮”这种忙；

其三，要充分全面地了解涉案项目性质、情况，根据具体状况选择“釜底抽薪”式的坚决维权或者“见好就收”式的调整补偿预期。是否“釜底抽薪”——打击涉案项目的合法性，得看通过信息公开申请了解情况后究竟是否抽得出来。如果确实是抽不出来的重大项目，那么见好就收也是理性、客观的。譬如对于前面提到的“文物保护”类腾退，若项目本身确实是文保目的，不涉及拆房、占地等问题，其利益空间确实不大，想获取过高的补偿安置也是不太现实的。

其四，要在专业征收维权律师的指导下争取合理合法的“拖”住时间，理直气壮地“以时间换空间”。须知，协议拆迁本身就是“可签可不签”的，那么只要能拖就可以考虑暂时拖住，进而“以拖待变”。在律师的帮助下提起各种程序，对于“拖时间”而言十分必要，而有时适度的“消极”“回避”在这类项目中反而是有益的，过分积极反而容易麻烦，这都需要被拆迁人在实践中慢慢摸索规律。

总之，协议拆迁，不能演变成协议坑人的代名词……

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投稿：尤佳

来源：头条-房屋征收真的不允许协议拆迁吗？怎么我还是碰上了？

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