拆迁服务属于什么行业,拆迁服务属于什么行业:在线拆迁法律咨询

拆迁服务属于什么行业,拆迁服务属于什么行业

一、可否购买土地开发服务？

(一) 禁止购买土地储备和土地一级开发服务

财综[2016]4号文《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》要求：

土地储备工作只能由纳入名录管理的土地储备机构承担，各类城投公司等其他机构一律不得再从事新增土地储备工作。

由于土地储备是土地一级开发的组成部分，因此按照文件要求，无论是土地储备，还是土地一级开发，均不得由城投公司及社会资本组织实施。不过，文件并未阻止社会资本参与土地一级开发的若干环节，而是相反的，提出“积极探索”：

(二) 积极探索购买拆迁安置补偿服务

财综[2016]4号文《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》要求：

地方国土资源主管部门应当积极探索政府购买土地征收、收购、收回涉及的拆迁安置补偿服务。土地储备机构应当积极探索通过政府采购实施储备土地的前期开发，包括与储备宗地相关的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设。来源：关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知 财综[2016]4号

由此，目前在其他方面合规的条件下，并未禁止购买拆迁安置补偿服务；误以为这一领域被禁，是政信领域的重大误解之一。

(三) 年数限制意义不大

在购买服务期限方面的3年限制，对于普通的购买拆迁安置补偿服务来说，时间并不算短，一般情况下完全可以完成。极端的说，在规划许可、准备充分、民调支持、协议已签、招商有力等诸多方面已落实的情况下，别说是3年，3个月也可以完成。

在未有明文规定的情况下，购买拆迁安置补偿服务仍未被纳入违规范围。对于购买拆迁安置补偿服务来说，3年期限的意义并不是很大。

(四) 购买拆迁安置补偿服务不同于“做地”

通过以上的论述，我们了解到购买拆迁安置补偿服务并没有被禁止，而被禁止的是“做地”模式，购买拆迁安置补偿服务与“做地”模式最关键的差异是，“做地”模式是承诺使用该拆迁安置地块的预期土地出让收入，来支付“做地”投资垫付资金的，这就坐实了，没有按期支付拆迁补偿安置服务款项的事实，同时也坐实了以预期土地出让收入作还款来源的违规证据。详情可参考我们对“做地”模式曾做出的详细讨论。

简单的说，购买拆迁安置补偿服务，应当①在服务完成后(最晚不能晚于土地出让前)，支付服务费用；而且，②不能“承诺”以土地出让收入作为支付来源。

当前市面上的“做地”文件，都不满足以上两点，确定既属于新增隐性债务，也违反土地管理法规。

(五) 购买土地开发服务前景尴尬

如前所述，截至目前并没有文件直接禁止购买土地拆迁安置补偿服务，在没有出台新文件的情况下，同时在其他条件合规的前提下，政府购买拆迁安置补偿服务，属于合规的政府购买服务。

不过，有关政府购买服务的一系列文件，均明确将“融资行为”纳入购买服务的禁止范围内。同时，在土地征拆中，除了政策性因素具有相当复杂程度外，其余工作几乎没有技术含量；除了垫付款项以外的入户调查、统计咨询等所占工作量及资金量微乎其微；而且因其政策性因素也不适于由非政府部门来具体实施。

因此，购买土地拆迁安置补偿服务的实际内容，在很大程度上，相当于是购买垫款服务，或者说正是文件所禁止的融资服务。

虽然这种融资服务是通过服务提供方来实现，而不是由政府直接向金融机构购买的，但倘若按照“实质大于形式”的穿透原则来加以考量，购买土地拆迁安置补偿服务可能还是有一些“疑似瑕疵”的。

因此，我们对购买拆迁安置补偿服务仍然维持可能将逐渐走弱的预期判断。购买拆迁安置补偿服务所遇到的主要问题，不是时限问题，而是与“购买拆迁安置补偿举债”十分相似，或者说，与“购买融资服务” 高度相似。

(六) 购买棚改服务今非昔比

从2018年下半年至今的实际情况来看，除了存量项目以外，无论是棚改专项债还是某些采购棚改项目安置房等操作模式，所针对的多是中短期收益能够覆盖投入的，或者由财政资金补足收益不足部分的棚改项目，这与2017年及之前的超长期限的棚改贷款并不是一种类型，二者不能进行简单比较。

(七) 购买拆迁补偿服务无法单独实现“做地”功能

二、政府采购安置房屋

(一) 采购安置房屋的筹资意义

回迁安置房可以作为政府土地整理过程中的采购标的物。首先，回迁房建设，本身就是土地整理的另一个方面，起到配合地方政府土地整理的作用；其次，房地产开发，是最容易滚动积累抵押物的行业之一，对于转型平台公司的发展壮大和项目滚动推进起到积累作用；从转型平台公司和融资角度来说，回迁房建设领域，市场竞争程度较低，土地成本一般较低，资金回收一般也较有保障，因此也较容易获得资金支持。

(二) 采购安置房适用规范争议

政府采购用于回迁安置的房屋，应归属政府采购工程，还是归属采购货物、购买服务？在实践中是有争议的。

我们倾向于认为不应归属于采购工程的管理范畴。房屋虽然属于建构筑物，但是政府购买的回迁房，并非交付用于政府自用，而是用于向被拆迁居民提供安置用房。

无论是87号文，还是《购买服务征求意见稿》规定的禁止将工程与服务“打包”，从字面意思来理解，既然打包了，而且也没有“开包”，违规购买的交付物中应该是含有工程的。如果采购对象的最终交付结果中，并不包含工程，而是为了满足提供服务或采购货物目的需要而进行的工程建设，则不应被视为“打包”。这一判断在之前实施的政府购买棚改服务项目中，也是得到了证实的。

客观上说，把政府采购回迁房纳入政府采购工程，是没有意义的。因为实操中地方政府可以将回迁房采购款发放给回迁居民，然后由回迁居民将购房款(注意：此为非财政资金)委托政府采购回迁房的方式来实施采购，则完全绕开了是采购货物还是采购工程的争论。

(三) 期房安置仍然合规，房票现房安置则属违规

(四) 某市回迁房采购项目案例

2010年，东北某城市城中村改造项目区域中，区政府通过公开程序选择市城投集团，签署采购回迁房项目意向协议，项目总金额25亿元，覆盖约5000户居民一万余城中村农民住房。区政府协助市城投集团在约定地块通过市场化方式获得土地；市城投集团负责自筹资金组织建设，建设期30个月，建设期完成后，区政府在约定时期内享有优先购买权，购买价格依采购协议价格实施，当区政府放弃购买时，市城投集团可以市场化方式销售房屋。

项目实施后，市城投集团通过当地城商行贷款20亿元，完成了回迁房建设项目，为区政府在相当长时间内节约了大量的拆迁资金，顺利完成了城中村改造和后续土地出让工作。

据我们能够搜集到的信息来看，这是最早的回迁安置ABO项目案例。

三、工业园区版“回迁房”——搬迁贷款

(一) 搬迁贷款的内容用途

搬迁贷款是针对被拆迁企业新建项目或流动资金而进行的融资，单体项目融资额度大多小于被拆迁企业的补偿额，融资期限2—3年或更长，相关地块和在建工程分别可以在先后阶段中担任过渡性的抵押物。

(二) 模式核心环节及缺点

搬迁贷款的不足之处是结构稍显复杂，因此一般对项目规模的要求比较高。在我们参与的案例当中，大多数做成的案例，项目主体企业都是满足了资产规模较大，生产经营状况比较健康的条件；不能做成的案例，绝大多数都是因为企业报表所表现出的经营规模，难以支持那么多的贷款额度。

另外，有可能作为还款来源之一的应收政府拆迁补偿款，是否会构成违规举债，这个在实操中有争议，需要审慎处理。

(三) 土地开发的拓展应用

由已转型平台公司主导的针对老旧工业区采取搬迁贷款方式实施的工业园区成片开发，将有望成为响应7号文“投资建设、运营、托管开发区”要求的重要途径。有利于在较大规模老旧厂区改造搬迁、以及进一步TOT模式中的应用，也可以在片区开发类项目中与其他金融工具组合使用。搬迁贷款与民宅搬迁安置项目类型类似，也属于政府采购中的一种特殊类型，为转型平台公司提供了土地开发领域的崭新思路。

(四) 搬迁贷款实际案例

东北某市大型交通运输设备制造企业，具有多年交通运输设备制造历史，产品供不应求，公司净资产3亿元，原厂区位于市区二环周边，占地面积约30万平方米，周边商住林立、空间有限，已不能进一步扩大厂区面积，厂区生产设施长期得不到更新改造。为此，制定整体搬迁计划，采取土地置换搬迁方式，在市郊工业开发区投资新建交通运输设备制造产业园，整体搬迁改造项目一期占地面积70万平方米，总投资额15亿元，用于土地和厂房基础设施建设工程、设备采购安装及相关配套设施等，建设期2年，达产期5年，新建装配生产线等，提升产品质量，增强市场竞争力。公司除自身投入资金外，以现有资产及新购入土地为抵押等提供担保，向某股份制银行申请贷款12亿元，已获批。贷款利率上浮不超过30%，贷款期限7年。

(五) 搬迁贷款发展趋势

搬迁贷款，可以看做是采购安置房屋的工业园区开发建设版本。在工业园区成片开发的项目背景下，转型平台公司可以工业地产开发商的角度参与项目。这促使搬迁贷款的未来发展趋势，大概率有可能成为片区开发模式中的组成部分。

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投稿：苗彤

来源：头条-政府购买拆迁服务是不是合规"做地"? 解密所谓棚改市场化模式

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