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■本文作者：王小明 北京在明律师事务所

导读：在目前占比较大的棚户区改造、旧城改造项目中，“报价”无疑是一件技术活。要想获取自己满意的补偿，不报出自己的心理预期来不行；但报得高了，离谱了，非但不能促进补偿纠纷的化解，在极端情况下更可能给自己招来不必要的麻烦。那么，被征收人究竟该以何种方式报价呢？“开价”前又该预先了解哪些信息呢？本文，在明律师和大家一起探讨这一问题。

所谓“报价”，严格意义上的表述应当为“被征收人就其房屋的补偿数额、方式、标准、项目等提出自己的意见和主张”。

大家首先需要明确的是，棚户区改造、旧城改造类项目的房屋征收中，最终的补偿数额是通过科学专业的评估和补偿方案的规定确定的，是一个客观计算出来的数字，而非征收中任何一方单方面主观臆想出的结果。

据此，一些被征收人在刚刚看到公开征求意见的征收补偿方案时就声称“没有几千万、几套房不搬”，除了顺顺气以外，并没有任何实际意义。

换言之，你报价多少，首先要看有没有依据，或者老百姓口中的“道理”。

【“报价”前要做好的以下几件事】

1. 及时收集涉案项目的补偿方案，仔细进行研读。征收补偿方案绝不是简单的一两页纸所能容下的，一般而言，它都会被印成一本几十页厚的“书”。

被征收人一定要在仔细研读补偿方案、手册的基础上去考虑自己在选择依法救济权利时的报价，而不是无目的的漫天要价。

如前所述，你所进行的“报价”，事实上就是对涉案补偿方案的具体修改意见。被征收人需要做的是提“修改意见”，而不是将其完全推翻重来。

2. 对自己房屋的合法性予以确认。一切“报价”的前提是，被征收房屋必须是合法建筑，而非无证的违法建筑。

违建不补，是大的原则。都违建了，自然也就无所谓报价，政府给多少一般就是多少了。当然，很多自建房的被征收人不认可这种说法，那么好，你就需要找出充分的证据来证明涉案房屋的合法性。

最高人民法院的相关司法裁判显示，自建房的合法性需要房屋建造者予以举证证明。征收方未依法对其进行调查、认定和处理，并不能得出涉案房屋就是合法建筑，就应当全额补偿这样的结论。

被征收人可搜寻当初建房时单位领导的签字同意材料及邻居、同事的证人证言，曾向房管部门提交建房申请材料等证据，尽量证明自建房、无证房的建造年代及当时的政策措施。如能部分予以证明，这部分房屋也是有希望报出一个好价钱的。

3. 对周边类似房地产的市场价格有所调研、掌握。棚户区改造、旧城改造项目的评估标准即为“不低于被征收房屋类似房地产的市场价格”。

若被征收人对征收方“库”里面选出来的评估机构不放心，也可自行对附近同情况的房屋市场交易价格调研一番，从而做到胸中有数。

那种动辄提出每平米20万元以上的补偿诉求，却在实地调研中怎么也发现不了达到这一价位房屋的事情，被征收人的确没必要做。

【“报价”关键：有理有节，时机得当】

真到要张口报价这一环，被征收人要注意两点：

一是要有理有节。所谓有理，就是要有前面提到的准备工作所铺垫成的依据以及对《国有土地上房屋征收与补偿条例》的熟练运用。

对法规政策的应用本来是征收方的“强项”，但我们被征收人完全没必要妄自菲薄。须知，590号令本身就是保护被征收人补偿权利的“宣言书”，大家要在充分咨询专业律师，阅读法条规定的前提下好好与征收方协商沟通。

“懂”与“不懂”，“真懂”还是“假懂”，这是蒙不了人的。一旦征收方意识到被征收人对法规有着相当程度的了解，充分知晓自己所掌握的提出意见、要求听证、申请复议、提起诉讼等权利，其自然会给被征收人的合理诉求以足够的重视。

所谓有节，就是补偿诉求要合理、适度。 对于补偿比例不到1:1的，被征收人自然可以主张1:1的基础比例。但如果你想主张1:2以上，就得谨慎掂量一番了。

二要注意时机的把握。我们的建议是，你一定要在提起相应程序的过程中去“报价”，“全凭嘴一张”就去冀望对方答应你的条件，不太具有可行性。

补偿数额偏低、补偿方式不合理等等令被征收人不满之处的存在，必然会指引我们找到涉案项目的违法点。“抓点提程序”，是依法救济权利的基本方法。

在明律师最后要提示广大被征收人的是，棚户区改造、旧城改造项目原则上都是具有保障性的民生工程。在补偿多少方面过分“博弈”，有悖于这类项目的推行初衷。唯有互相尊重对方的权利和关切，在法规和政策的框架内严格程序步骤去操作，才能让拆迁变得平稳高效。“报价”绝非“狮子大开口”，更不是“得寸进尺”，而应被理解为被征收人对自身补偿权利的关注与觉醒。

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投稿：尹然锦

来源：头条-棚户区、旧城改造拆迁，被征收人该如何报价？

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