上海房屋拆迁补偿标准2023,上海房屋拆迁补偿标准2023规定:在线拆迁法律咨询

上海房屋拆迁补偿标准2023,上海房屋拆迁补偿标准2023规定

“居住困难”是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。在司法实践中，不符合同住人条件的当事人也可能被认定为“居住困难户”，那么如果当事人被认定为居困后该如何分配征收利益？

一、律师观点

首先，明确“居住困难户”与“共同居住人”是两个概念，居住困难人员不等于同住人。根据相关规定，公有居住房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其同住人共有。同住人，是指作出房屋征收决定时，在被征收房屋处具有常住户口，并实际居住生活一年以上(特殊情况除外)，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，此处的“其他住房”是指福利性质房屋。而居住困难，是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。在征收过程中，征收实施单位会在政策允许的范围内，为被征收户进行居住困难户的认定，当事人被认定为居困后可享受居住困难补偿款，获得托底保障。

关于“居住困难”的认定标准，同时需要满足两个条件，包括个人标准与整户标准。对于个人标准，居困的认定标准在于人均住房建筑面积低于15平方米（含15平方米）来进行。而对于整户标准来说，需要计算“人头钱”与“砖头钱”，当“人头钱”大于“砖头钱”，则可认定为居住困难。而如果达到居住困难的认定标准，“人头钱”减去“砖头钱”的金额即为保障补贴的金额。

“人头钱”、“砖头钱”与保障补贴的计算公式如下：

人头钱=折算单价×居住困难户人数×22平方米

砖头钱=被征收房屋补偿金额=评估价格+价格补贴+套型面积补贴

保障补贴=折算单价×居住困难户人数×22平方米-被征收居住房屋补偿金额

最后，“人头钱>砖头钱”为必要条件。如果房屋本身价值足够高，即使房屋内户籍在册人数较多，就无法这么认定了。

通过以上的分析，我们可以看到居住困难户认定和同住人的认定是两个标准，居住困难保障补贴系为保证房屋被征收后户内人员的基本居住权所设并由被征收方经协商后自愿提出，一旦被列为居住困难保障补贴对象则表明被征收户的全体成员对该对象享有房屋居住权益并在本次征收中应得到相应的补偿不持异议而无须再对共同居住人资格作出认定。

那么对居住困难户人员的钱款如何分配呢？对于认定居住困难户之后，对于认定的居困人员钱款是否平均分配呢？在司法实践中，我们发现，法官并不是机械的分配动迁钱款，对于居住困难户认定之后，还需要对居困人员的情况来进行区分，比如是否享受过福利分房，动迁前是否一直居住在动迁的房屋之中等因素而区别对待。

法院一般会优先保障有居住安置需求的安置对象为前提、补偿与安置兼顾为原则，将征收补偿钱款中有关装潢、搬迁、设施移装、临时安置的费用分给实际居住的居困人员，其他钱款分给不实际居住的居困人员。当然居困钱款的分配是很复杂的，具体情形，需要根据个案来分析，这个时候需要律师来分析了。

本案中袁某7、黄某、袁某3、魏某已认定为居住困难人口。其中魏某是系争房屋承租人，与系争房屋的来源更为紧密；黄某、袁某7在户籍迁入后居住系争房屋直至征收，对系争房屋存在居住使用方面的依赖；袁某3虽被认定为居住困难对象，但其在征收决定作出时尚未成年，即便如其所称居住过，但其居住期间并未成年，仅能在因居住困难保障增加的部分款项基础上酌情享有征收补偿利益。法院最终根据户籍迁移、实际居住状况、他处福利分房情况等因素酌情予以袁某3一小部分的征收利益。袁某3获得的征收补偿利益和其他同住人来比较，远远小于其他同住人获得的征收补偿利益。

二、案情简介

袁某7、黄某系夫妻，二人育有袁某1、袁某2。袁某1、王某系夫妻，二人育有一女袁某3。姚某系袁某2之子。魏某的配偶袁某4与袁某7系兄弟。袁某7于2018年8月29日去世，生前未留有遗嘱或遗赠扶养协议，其法定继承人为黄某、袁某1、袁某2。

系争房屋承租人为魏某。2016年1月19日，系争房屋被纳入征收范围。2023年5月25日，魏某代表该户（乙方）签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，认定系争房屋为公房，约定房屋价值补偿款计913,611.35元；乙方符合居住困难户的补偿安置条件，居住困难人口为袁某7、袁某3、黄某、魏某4人，居住困难户增加货币补贴款186,388.65元(计算公式：12,500元×22×4-913,611.35元)。

对于居住情况。黄某方及王某表示，1991年起，袁某7、黄某夫妻及子女袁某1、袁某2四人居住系争房屋，袁某1、袁某2均住至结婚，袁某3、姚某出生后由袁某7、黄某带大。黄某方及王某为证明前述居住情况，提供证人证言为证。

魏某表示，其自小居住系争房屋直至插队，户籍迁回后也住过，后出于照顾让给袁某7、黄某居住至征收，袁某1、袁某2、王某、袁某3、姚某未住过，系争房屋居住面积极小，不可能住下那么多人。

黄某方及王某向一审法院起诉请求：分割系争房屋的征收补偿利益，由黄某方及王某分得其中的9/10，具体包括2套产权调换房屋及征收补偿款9,094元均由黄某方及王某享有9/10的份额。

一审法院审理中，黄某方及王某提供户籍摘抄、袁某6(系袁某7、袁某4的兄弟)的证言表示，系争房屋为黄某一家与魏某一家互换；袁某1的户籍最早落户在三门峡路房屋，该房屋为袁某7、袁某4的父亲袁某5(于1990年去世)承租的公房(40平方米左右)，在父母去世、其他兄弟姐妹陆续搬离后，该房一直由袁某4一家三口居住；袁某7、黄某为支边新疆的知青，于1991年回沪本来要随袁某1将户籍迁至三门峡路房屋，因袁某4一家也居住在内，经袁某7、袁某4协商，将系争房屋与三门峡路房屋对换，黄某方及王某的户籍迁至系争房屋并居住；三门峡路房屋于2006年拆迁，魏某一家分得3套房屋，已被出售。魏某对此不认可，表示，其出于帮助同意黄某方及王某的户籍迁入系争房屋；魏某的户籍不在三门峡路房屋，未享受拆迁安置或福利分房；黄某、袁某7享受过崇明福利分房。

黄某方及王某表示，袁某1、王某于2004年购买商品房并登记在二人名下，袁某2于2013年购买商品房并登记在其与姚某名下，袁某7、黄某无自购商品房。魏某表示，其名下无自购商品房。

一审法院判决604室房屋由黄某分得。1602室房屋由魏某分得，魏某应支付袁某3补偿款80,000元。征收补偿总额扣除协议约定的2套产权调换房屋价款后的货币款9,094元，归袁某3所有。

黄某方上诉请求改判黄某方在一审判决基础上还可分得上海市松江区房屋(以下简称1602室房屋)的四分之三产权，该房屋由黄某方与魏某共有。上诉方认为，袁某1、袁某2、姚某是系争房屋的共同居住人，有权分得征收补偿利益。袁某3、姚某作为未成年人，实际承担监护义务的袁某1、袁某2可就系争房屋的征收补偿款适当多分。征收中，袁某7、黄某、袁某3及魏某被认定为居住困难人口，故黄某方应分得居住困难户增加货币补贴的四分之三。

魏某辩称，不同意黄某方的上诉请求，请求维持一审判决。征收单位认定黄某、袁某7、袁某3、魏某为居住困难人员，应由上述四人分得征收补偿利益，其他当事人未被认定为居住困难人员，不属于安置人员，不能分得征收补偿利益。

二审法院驳回上诉，维持原判。

三、法律分析

一审法院认为：

首先，关于房屋征收补偿利益资格的认定。居住困难保障补贴系为保证房屋被征收后户内人员的基本居住权所设并由被征收方经协商后自愿提出，一旦被列为居住困难保障补贴对象则表明被征收户的全体成员对该对象享有房屋居住权益并在本次征收中应得到相应的补偿不持异议而无须再对共同居住人资格作出认定。袁某7、黄某、袁某3、魏某已被征收部门认定为居住困难人口，法院确认该四人具备获取征收补偿利益的资格。姚某在征收决定作出时尚未成年，不能单独参与分配；王某在户籍迁入后未住过系争房屋；现有证据不足以证明袁某1、袁某2于本次征收前，以被征收房屋为居住地，长期且连续稳定居住，难以认定前述四人为系争房屋共同居住人，故其无权享有征收补偿利益。

其次，关于征收补偿利益的分配。魏某是系争房屋承租人，与系争房屋的来源更为紧密；黄某、袁某7在户籍迁入后居住系争房屋直至征收，对系争房屋存在居住使用方面的依赖；袁某3虽被认定为居住困难对象，但其在征收决定作出时尚未成年，即便如其所称居住过，但其居住期间并未成年，仅能在因居住困难保障增加的部分款项基础上酌情享有征收补偿利益。

结合上述情况，综合考虑系争房屋来源、户籍迁入及实际居住使用情况、保障实际居住人基本生活条件等因素，法院酌定604室房屋由袁某7、黄某分得。袁某7的继承人黄某、袁某1、袁某2要求本案一并处理袁某7遗产分割并同意由黄某一人继承，于法无悖，法院确认604室房屋由黄某分得。1602室房屋由魏某分得，魏某应支付袁某3补偿款80,000元。征收补偿总额扣除协议约定的2套产权调换房屋价款后的货币款9,094元，归袁某3所有。

二审法院认为：

征收中，征收部门认定该户符合居住困难户条件，袁某7、黄某、袁某3、魏某四人为居住困难人员。居住困难人员即是征收补偿协议约定的安置人员，可以享受相应的征收补偿利益，但各方所分得的征收补偿利益份额应当根据户籍迁移、实际居住状况、他处福利分房情况等因素酌情予以确定。魏某系承租人，与系争房屋来源较为紧密。三门峡路房屋拆迁时，魏某的户籍不在该房屋内，无法认定魏某享受过拆迁安置，黄某方主张魏某在本案中应当少分征收补偿利益，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳；袁某7、黄某居住系争房屋至征收；袁某3在征收决定作出时尚未成年；袁某1、袁某2未提供确实充分的证据证明其在户籍迁入后实际居住系争房屋一年以上，魏某对该二人的居住情况亦不认可，且该二人均未被认定为居住困难人员，故不享有征收补偿利益；王某在户籍迁入后未在系争房屋内实际居住过，且未被认定为居住困难人员，故亦不享有征收补偿利益；姚某在征收决定作出时尚未成年，且未被认定为居住困难人员，故不享有征收补偿利益。综合上述情况，一审法院在综合平衡各方利益后，最终酌情确定各方当事人可获得的征收补偿利益尚属合理，本院予以认同。鉴于一审法院在考虑到系争房屋实际居住情况的基础上，判决由黄某申购604室房屋，已足以保障黄某作为实际居住人的居住利益，双方当事人间的利益尚未失衡。黄某方上诉主张因其长期居住系争房屋至征收，其应在一审判决基础上再多分得征收补偿利益，理由尚不充分，本院难以采纳。

案例来源：(2024)沪02民终4551号

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投稿：何灵琴

来源：头条-上海市二中院：认定居住困难户后，钱款怎么分配？

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