房产拆迁时继承人如何确权,拆迁房屋继承问题:在线拆迁法律咨询

房产拆迁时继承人如何确权,拆迁房屋继承问题

文/李非凡、黄艳

基本案情：两次拆迁，户主去世，留下大笔拆迁款

刘老汉、张奶奶在北京市顺义区有房屋五间，子女五个——刘大姐、刘二哥、刘三姐、刘四姐、刘五妹。一大家子本来其乐融融，经常一大家子出去旅行。1987年、1991年，刘老汉和张奶奶先后去世。

1992年，村里准备统一进行宅基地房屋登记。因刘老汉夫妇遗留的房屋空置，五个子女均已进城、均为居民户口且并未析产，故村委会与刘二哥取得联系，以刘二哥为全体子女的代表进行了登记制作了《宅基地登记卡》。

2005年，因道路拓宽项目，村子里进行了拆迁。由于刘二哥有《宅基地登记卡》，负责动迁工作的镇政府与刘二哥签订了补偿协议，按原宅基地面积置换了一块新的宅基地，地号A3，另有拆迁补偿、补助款及各项奖励共计数十万元。

刘二哥提出，新宅基地分成五份，五个子女谁想建房随时都可以建。货币补偿款方面也可以均分。因都在城里上班生活，刘家子女对建房没有特别积极，至于钱如何分配，大家谦让来谦让去，商量几次都没有达成一致意见。然而，事情偏偏凑巧，刘二哥又于2007年去世了。

刘二哥在去世前，用拆迁款的一部分在新宅基地上建了5建房，面积还与老宅差不多。谁曾想，这新盖的几间房在2018年赶上了二次拆迁。要拆迁的消息传来之后，刘三姐、刘五妹与刘二哥的三儿子刘三娃签订了《建房申请》，载明1992年村委会将刘老汉夫妇宅基地暂登记在刘江名下，现因面临二次拆迁，刘三娃认同A3宅基地为待分家状态，同意刘三姐、刘五妹在A3宅基地盖房。与此同时，村委会也在《建房审批表》上盖了章，同意刘三姐、刘四姐、刘五妹、刘大姐在A3宅基地建设房屋。后刘三姐、刘五妹在A3宅基地上建房数间、种树61棵。

2018年10月18日，刘二哥的长子刘大娃就A3宅基地房屋签订了棚户区改造房屋拆迁补偿协议，获得了所有房屋补偿、补助及奖励费、宅基地70%安置面积折价补偿款共计一千多万。巨款面前，数年前未分家析产埋下的隐患快速升级为矛盾，刘二哥的子女不愿意均分这一千多万。于是，其余四家决定起诉，想要回本来属于他们的“遗产”。

争议焦点：遗产范围到底是哪部分？

本案涉及两次拆迁，遗产的财产形式多次变化，较难认定。这也是本案的争议焦点，即——2005年拆迁前的宅基地使用权及在当年拆迁时对该块宅基地对应置换的A3宅基地到底算不算刘老汉夫妇的遗产？

显然，如果上述部分算遗产，那么遗产的拆迁利益属于财产形式发生转化，仍然应当作为遗产予以分割。如果不算遗产，那么刘二哥一家就可以主张这笔拆迁利益属于自己所有。

该案一审由北京市顺义区人民法院进行审理。一审法院认为，1992年上述正房五间所坐落的宅基地登记在刘二哥名下，后经2005年拆迁置换所得A3宅基地的户主亦登记为刘二哥，所以刘二哥的家庭成员应系前后两块宅基地的使用权人。而且，宅基地使用权不能作为遗产继承，所以，其余四家不能对上述部分主张权利。后二审法院北京市第三中级人民法院亦根据前述理由维持了一审判决。

笔者认为，前述裁判意见恐怕仍然有商量的余地：

其一，虽然房屋可以继承、宅基地不允许继承，但根据地随房走的原则，以及关于《确定土地权属问题的若干意见》[1989] 国土[籍]字第73号（19890705）第三十四条关于“通过房屋继承取得的宅基地，继承者拥有使用权”的规定，以及2011年《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》第六条关于“已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在《集体土地使用证》记事栏应注记‘该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人’的规定，五继承人依继承取得房屋所有权时，亦取得了共同占有、使用宅基地的权利及日后遇到拆迁时获得宅基地经济价值补偿的收益权。现法院仅认为房屋系遗产、宅基地不能继承系刘二哥个人财产明显违反“房地一体”原则，导致宅基地使用权人与房屋所有权人不一致，逻辑缺陷十分明显。

其二，根据1987年6月15日最高人民法院颁布的[1987]民他字第16号《最高人民法院关于父母的房屋遗产由兄弟姐妹中一人领取了房屋产权证并视为己有发生纠纷应如何处理的批复》，多子女继承父母遗产时，一个子女以自己名义领取的产权证明，如无权益转移的证明，可视为代表共有人登记取得的产权证明。那么，1991年刘老汉夫妇均去世后，因无刘老汉夫妇遗嘱或其他四个子女放弃继承声明等继承权益归刘二哥一人所有的权益转移证明，且五个子女均未使用该宅基地房屋，所留房屋及宅基地使用权即属于全体继承人共有状态，就刘二哥被村委会初步登记为宅基地使用权人一项，应视为代表全体共有人共同登记。该司法意见与《民法通则》第六十六条关于无权代理被追认、行为后果对全体被代理的继承人发生法律效力的规定实际是一致的。

目前，该案件处于北京市高级人民法院再审审查阶段，高院亦组织了相关协调工作。虽然案件存在争议，但黄艳律师想提醒大家的是，子女众多的朋友对自己财产的分配一定要留好遗嘱，毕竟在金钱的诱惑面前，即使是兄弟姐妹也容易反目成仇。再者，有财产争议一定要及时解决，不能一拖再拖，越拖到后面遇到的未知问题只会越来越多！

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投稿：蒋莉琴

来源：头条-继承人之一将遗产房屋登记至自己名下，房屋拆迁利益是否属于遗产

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