拆迁工作中的难点和难点,拆迁工作存在的困难:在线拆迁法律咨询

拆迁工作中的难点和难点,拆迁工作存在的困难

拆迁评估具体难点及拆迁评估估价

对于征地拆迁行为，其中拆迁评估是重要的组成部分，虽然相关法律对房产评估的技术标准作了明确的规定，但补偿额度一般是由拆迁人单方面确定，被拆迁方始终相对弱势。那么拆迁评估有什么具体难点？拆迁评估又是如何进行估价的呢？在此篇中付璐律师就相关问题来为大家进行解读。

拆迁评估具体难点

　　对于方法单一的问题，付璐律师表示，一些评估报告仅采用一种评估方法进行评估。如果在采用市场比较法时，要求最少应该有3个以上可比实例，但一些评估报告仅有1个可比实例。这样的评估报告难免偏失，难以达到客观与公正。任何一种评估方法，都要求估价人员依据经验对相关参数予以判断与赋值。市场比较法中一般需要根据委估对象与可比实例的交易日期、区域因素、本身因素等确定相关修正系数。

在收益法中，付璐律师表示一般意义上需要推定年净收益、年报酬率、资本化率等。不少评估报告在确定相关修正系数和推定相关参数时却没有阐述相关依据，或者对于有关的依据阐述不充分、不详细，因此也会存在着欠严格和不科学的现象。这样的评估结果难以达到客观与公正。

　　有些评估报告采用市场比较法评估时，对于可比实例方面，在旧城改造中，付璐律师表示在一般意义上，商业服务用房的拆迁量往往很大，所以在此时，路线价法是一种较为适宜的评估方法。这种方法在求取单层商服用房楼面地价时效率很高。只要路线区段、深度指数等参数选择适当，求取的评估价值一般是客观的。但当前路线价法运用不广泛。也时常偶有评估报告中运用路线价法，求取也存在着欠规范的现象。

　　当采用收益法评估划拨土地商服用房收益值时，付璐律师在这里表明，经常会有的报告把收益年限定为40年，有的报告把收益年限定为建筑物尚可使用年限。有的估价人员认为划拨土地可用无限年，于是将收益年限定为无限年。对于有的估价人员对收益年限持不一致的观点，必然得出不同的评估结果。在目前商服用房的拆迁评估中，付璐律师在这里表示确实存在着不适当应用假设开发法的问题。对这种未来假设用途与假设环境前提下的价值，如果采用了预期价值更高的假设用途与假设环境前提，则评估结果中将包括其改变了原用途、原环境以及追加投资后的增值。而由于这部分增值是因不动产原用途和原环境被改变而产生的，因此这部分并不属于需拆迁商服用房的产权人、承租人。

拆迁评估估价特点

城市拆迁往往是因为旧城改造、新建和改建城市道路交通、新建大型基础设施等而引起，因而付璐律师以为跟着我国城市建设的不断加快，必不可少地会大规模城市房屋拆迁。因为拆迁数量大、待拆迁的户数多，付璐律师表示由此带来的拆迁评价数量很大，少则一二三栋，多则成片甚至多个小区。

拆迁房屋的涉及面，付璐律师表示这其中既有居民个人房屋，也有机关企事业单位房屋。既有住宅用房，也有商业用房、办公用房、生产用房。付璐律师表示甚至还有独立产权用房，也有共有产权用房。如果从企事业单位来说，付璐律师表示拆迁不仅涉及到企事业财产的补偿问题，而且涉及到企事业单位的生存和职工家庭的生活问题。从居民个人来说，付璐律师表示房屋仍是当今我国大多数成市居民的最大财产。因此付璐律师认为，城市房屋拆迁估价涉及到千家万户的切身利益，所产生的社会影响很大。

相对于其他目的的评价，付璐律师表明拆迁评价的对象比较复杂。因为一个拆迁项目往往包含住宅、商铺、办公楼、车库、构筑物等不同类型物业，付璐律师表明这就容易导致评价方法的选择存在较大难度。一起一次评价中还会面对很多的房屋，面对拆迁人和众多的被拆迁人，付璐律师表明因为各自对本身利益的保护，会呈现不同的定见，导致评价的重要工作之一是和谐各种利益关系。就同一城市而言，付璐律师标明同时期、同地段、同种类型房子的拆迁补偿价之间，同时期、同地段、不同类型房子的拆迁补偿价之间，同时期、不同地段、同种类型房子的拆迁补偿价之间都具有价格彼此关联性。假设忽视了这种关联性，付璐律师标明就可能引发拆迁抵触。

以上就是“拆迁评估具体难点及拆迁评估估价”的有关解读，对此付璐律师认为关于土地的权力和住所的权力，不论是出于何种意图与何种规划，征地拆迁行为都必须保证其相关民事权力不受危害。只有如此，因土地而导致的征地拆迁纠纷才会愈加减少，人民群众的幸福生活才能因此安宁。

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投稿：范琴丹

来源：头条-拆迁评估具体难点及拆迁评估估价

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