广东村子拆迁最新消息通知,广东拆迁大村:在线拆迁法律咨询

广东村子拆迁最新消息通知,广东拆迁大村

日前，中国房地产报针对广东省G市一“巨无霸”城中村改造项目启动之初就面临补偿标准严重偏低争议一事进行了深度报道。报道显示，该项目并非国家征收行为，而是由开发商介入的“合作改造”项目，而其已公示征求意见的补偿安置方案却无法保障“拆一还一”，被拆迁人或将面对补偿利益的明显缩水，也就是老百姓口中的“越拆越穷”。

那么，这种补偿争议究竟是如何形成的呢？即将面对城中村改造项目的村民和外来建房者又该何去何从呢？本文，在明律师结合报道为大家做一番浅析。

城中村改造补偿标准偏低？被拆迁人和拆迁方显然持不同意见

根据媒体报道，涉案“巨无霸”项目的补偿安置方案主要内容可概述如下：

本村村民的房屋可以选择按证载建筑面积，或者“宅基地面积×3.5”的标准复建安置住宅面积；

非本村村民的房屋，证载建筑面积不超280平方米的按证载面积进行回迁，证载建筑面积超过280平方米，按照280平方米以内面积回迁，超出部分40%回迁40年产权公寓，60%按1500元/平方米的标准补偿。

若被拆迁人选择货币补偿，复建安置住宅面积按12500元/平方米、公寓按6000元/平方米的标准补偿。

而据“非本村村民”黄先生提供的数据，周边商品房的市场价格已高达6-7万元/平方米甚至更高。

在明律师认为，上述补偿安置标准实际上存在两个方面的“区别对待”：

一是将本村村民和非本村村民区别对待。待拆迁区域内的房屋有两种，一是本集体经济组织成员的宅基地上住宅房屋，二是当年的“外来投资者”从村民手中购买宅基地后自建的经营性房屋。

而根据《土地管理法》的规定，非本集体经济组织成员是不能在村集体所有的宅基地上建房的，其买地和建房行为很可能不受法律保护。

正因此，方案对非本村村民自建房的补偿标准做了严格限制，无法保障建房者的全部自建面积都能得到房屋安置，这就必然导致了非本村村民对补偿安置的不满。

二是将实际面积和认定的补偿面积区别对待。报道中指出，外村人建房一般都在4层以上，有的甚至高达七八层。而方案给出的补偿门槛“280平方米”则基本上只能对应3层半，余下部分的面积补偿标准就会被压低，这是被拆迁人最不能接受的一点。

但面对被拆迁人“越拆越穷”的抱怨，拆迁方却显然有不同的看法：“想通过城中村改造一夜暴富的时代已经过去了，每个人应该要有点格局和担当……这么多年房屋出租，他们早已收回了投资成本。”

那么，抛开这令被拆迁人一看就不痛快的“格局+担当”一说，报道中项目的补偿安置方案究竟该作何评价呢？

律师解析：非规范建房行为迎来“清洗”，未批先建时代宣告终结

副标题看上去颇有些“危言耸听”，实则不然……

实际上，2024年城中村改造领域的一大重要变化，就在于针对“非规范建房”补偿安置的“打压”变得明确化，即千方百计地压低这部分房屋面积的补偿利益，从而严格控制项目整体的补偿成本。

以媒体报道的这一广东省的“巨无霸”项目为例，其中的两方面法律问题是绕不开的：

一是所谓“外地人购地皮建房”行为的合法性严重缺失。这也正是补偿安置方案会对“非本村村民”房屋的补偿安置区别对待的原因。

尽管报道中“外来户”向媒体表示“35年前就到xx村建房，当时买地皮建房在政策上是没有障碍的”，但需要明确的是，我国自出台《土地管理法》以来，就始终严格限制非本村村民购买宅基地及房屋。

所谓的“政策上无障碍”只能解读为当年建房时没人管，但绝不意味着建房行为是符合政策和法律的。

报道中，“外来户”也提及了涉案补偿安置方案未“尊重历史”的问题，这也就认可了其房屋合法性上的严重瑕疵。

这就提示我们，“买地皮”在农村自建房的做法在2024年及以后算是彻底行不通了，仍有此想法的人需要赶快收手，避免“地、财两空”。

二是那些动辄盖到“4层以上”甚至七八层的宅基地上“楼房”同样存在严重的合法性缺失。当地普遍采用的城中村改造补偿安置方案均将“门槛”设定在“三层半”，即对三层半以上的面积明确改变补偿方式及降低补偿。

可以想见，绝大多数“超面积”房屋的“超面积”部分都难以确权登记并取得乡村建设规划许可证，妥妥的处于无证状态。而对无证面积和有证面积区别对待，则是拆迁方控制补偿成本的一贯利器和法宝。

在明律师认为，这里面有一个问题始终被刻意模糊——“三层半”以上的面积到底是不是违法建筑？如果是，那么街道办事处等部门应当依法认定和处理，进而明确不予补偿；如果不是，那么历史遗留原因形成的无证面积仅给予证载面积差不多1/8以内的补偿，其合理性又是否充分？

可以肯定的一点是，无证的“超面积”部分被拆迁方拿来当成了和被拆迁人博弈的最重要筹码，站在其立场上，只要是未登记确权的面积就都是不合法的，能给你“适当”的补偿已经是“高抬贵手”了。而这也是正是被拆迁人吐槽的“货币补偿交不起新房首付款”的来源所在。

显然，十几年甚至几十年前自建楼房所面临的尴尬境地，提示我们在今天一定不可试图在宅基地上建三层半以上的楼房，除非我们的申请能得到乡镇街道的明确规划许可。

一切“未批先建”“少批多建”和“先上车后补票”都亟需在2024年戛然而止，才能避免当事人的房屋身陷囹圄左右为难。

在明律师提示

在明律师最后要指出的是，媒体报道中的“巨无霸”城中村改造项目的补偿安置方案确实存在进一步优化调整的空间。一方面在征求意见稿公示期间内已有不少村民和“外来户”提出了书面意见，另一方面涉案项目并非国家征收，而是由村经济联合社与开发商合作开展的“协议搬迁”改造项目，按老百姓的说法也是市场行为，被拆迁人不同意就不能硬来。

既然如此，那就应当按市场的规律去办，若被拆迁人不认可则改造项目就无法推进，故此及时修改方案确有必要。

而更为值得深思的一点是，近期一些地方轰轰烈烈铺开的2024版城中村改造项目的确暴露出了补偿资金不足、刻意缩限解读补偿安置条件等问题，已经引起了部分被拆迁人的不满。那么除了咱老百姓虚心听取项目方的观点，争取多一些“格局和担当”外，拆迁方是否也该理性倾听一下咱老百姓的意见，真正做到在补偿安置公平、合理的前提下推动改造项目呢？这难道不是拆迁方最大的“格局和担当”体现吗？（王小明/文）

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投稿：孟彤语

来源：头条-2024城中村改造越拆越穷不稀罕？证载面积也不能拆一还一了？

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