A：商场如战场，拆迁补偿的战场如何布局,商场如战场吗:今日拆迁法律话题
在城市功能转换而导致的拆迁改造中，我们经常看到的一种场景是，一座大型商场要被拆迁，一处大型集贸市场要动迁，涉及的承租经营户成百上千，这些承租经营户签订的承租合同五花八门，甚至一处房屋要转租好几回，涉及的承租关系非常复杂。对拆迁方来说，如何用最小的成本，平稳地进行搬迁，又不至于引起比较大的动荡，始终是他们关注的核心焦点。那么，对于经验丰富的拆迁方来说，如何面对利益复杂、规模庞大的承租经营户群体及利益巨大的出租户呢？本期节目，圣运主任、首席拆迁律师杨*明跟您分享商场如战场，拆迁补偿的战场应该如何布局？
在城市功能转换而导致的拆迁改造中，我们经常看到的一种场景是，一座大型商场要被拆迁，一处大型集贸市场要动迁，涉及的承租经营户成百上千，这些承租经营户签订的承租合同五花八门，甚至一处房屋要转租好几回，涉及的承租关系非常复杂。而这些拆迁，必然触及会承租户的利益，例如，已经签订合同的，将面临违约；需要变更地址的商户，则面临客户流失的风险，等等。当然，这对拆迁方来说，这也是一个比较大的挑战，如何用最小的成本，平稳地进行搬迁，又不至于引起比较大的动荡，始终是他们关注的核心焦点。那么，对于经验丰富的拆迁方来说，如何面对利益复杂、规模庞大的承租经营户群体及利益巨大的出租户呢？
本着先易后难的原则，拆迁方首先是针对承租经营户下手，虽然，他们人数众多，但每个单个个体的补偿利益较小，因此他们会仔细分析每个承租经营户的基本情形，包括：承租合同的期限、何时到期，是否存在违约，承租户的家庭背景、社会关系等等。为此，他们会针对性的制定拆迁方案，看人下菜碟就是这个道理。
他们会选择合适的承租经营户，发动拆迁谈判攻势，待到这些承租户都签订了补偿协议，那么就为后面的承租经营户树立榜样。老百姓的从众心理，始终是拆迁方掌握的心理武器，这时拆迁方就会充分利用标杆的榜样作用，进行恰到好处的游说。于是乎，很多的承租经营户，架不住这样的心理攻势，就很顺利的签约走人了。尽管很多人签了约就马上后悔了，尽管很多人签了约仍心有不甘，但签约行为已经使他们陷入了被动的局面，若要反悔，就会无形中增加很多困难。这就是为什么拆迁方的拆迁通告从下发之日起，就会在不长的时间内，有大批承租经营户走人的根本原因，等到承租经营户都签约差不多了，拆迁方再集中精力对付剩下的出租方。也许只有这时，这些出租商户，也许是补偿利益最大的拆迁户，才如梦初醒，但是此时，他们似乎已经是被剪了羽毛的鸟一样，难以展翅飞翔。唇亡齿寒的道理似乎谁都懂，这些生意强人，生意大户，民营企业家，在生意场上足够的聪明，但为什么在拆迁补偿这场战役中却屡屡败下阵来，究其原因，是为什么呢？
第一，相信法律条款会自动的在现实中保护他们。第二，看轻了数量众多的承租户的作用，第三，心存侥幸心理,认为情况不至于那么糟糕。。
作为有着丰富拆迁经验的拆迁方来讲，为什么先要对承租户动手呢，不外乎有这样几个原因：第一、承租户众多，一旦联合将极大的增加拆迁成本；第二、承租户小生产者意识强，自动联合的可能性小，容易进行*化瓦解；第三、人们从众心理，一旦搞定几个标杆式人物，那么其他人自然搞定。第四、动用违法手段进行逼迁活动，虽然行为违法，但如果情节不严重，不会受到实质惩罚，因为在拆迁大背景下，违法成本太小，而权利救济很难，所以违法风险值得冒。
所有这些因素，都会造成承租商户的迅速瓦解。但如果在出租户中出现一个或几个维权意识高，组织能力强，利益较大的个体，那么，在专业律师的指导下，可以与承租户结成有关维权同盟，共同维权，与拆迁的强势形成均衡状态，那么，补偿谈判的大门就会早一点打开，无论对哪一方主体，都是一个节省成本、降低矛盾的好方法。希望我们的企业家朋友，不仅是商场高手，同时也是维权的高手两者相辅相成，相得益彰。
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内容审核：陈博扬律师
来源：临律-A：商场如战场，拆迁补偿的战场如何布局，
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