来硕讲法|“以租代征”其产生的原因以及发展现状分析,什么叫以租代征,它合法吗?:今日拆迁法律话题

以租代征的定义

　　“以租代征”是指擅自将农用地转为建设用地。 所谓“以租代征”，即通过租用农民集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。其实质是规避法定的农用地转用和土地征收审批，在规划计划之外扩大建设用地规模，同时逃避了缴纳有关税费、履行耕地占补平衡法定义务。

以租代征的发展现状

　　以租代征违规用地的热潮不曾减退，自1999年1月1日新《土地管理法》实施以来，就在不少地方开始滋生，后来在清理整顿土地市场秩序的过程中又进一步蔓延升级。政府违规建设的动机在于加快“发展”速度和城市化进程，近年来涉及征收拆迁的大量行政违规行为，就生动地刻画出一些官员求发展的急切心理和对政绩的片面认识。当违规征地成为众矢之的、中央三令五申严格规范之后，一些地方开始谋求新的圈地方式，由地方政府和村委会签订租地协议的所谓“行政租地”现象应运而生。企业租地则意在利润，不少违规用地的企业还置国家产业政策于不顾，公然上马一些因过度投资而被明令限制的项目。

法律分析

我国土地管理法规定，国家实行土地用途管理制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。目前，只有省级以上政府才有征地和农用地转用的审批权，其中征收涉及基本农田或基本农田以外的耕地超过35公顷的，及其他土地超过70公顷的，都必须由国务院批准。

正是为了摆脱这些约束，一些地方政府玩起了“以租代征”的把戏，企图通过一纸租约瞒天过海，使市、县甚至乡镇一级政府在实际上拥有“征地权”。而农民与地方政府在这一问题上利益的高度一致，加上一些用地单位也希望通过“以租代征”更加方便地占用土地，使得“以租代征”的风潮愈演愈烈，在一定程度上将土地用途管理制度“架空”。

造成这种现象的主要原因有：

①由于“以租代征”可以突破建设用地指标的限制，有条件推行“造城运动”，变相设立和扩大开发区，解除当地经济发展的土地瓶颈制约，“以租代征”也就成为一些地方应对国土资源管理高压态势的权宜之计。虽然这些官员明白“以租代征”是一种明显的违法用地行为，但还是对这种行为默许、纵容，甚至是直接参与。而在一些地方，“以租代征”是在政府直接参与主导下完成的，即“以租代征”不是发生在企业与农民之间，而是发生在地方政府与农民之间。原因主要有二：一是政府是当地园区建设的主体，出于降低土地取得成本考虑，政府采取了“以租代征”;二是农民出于风险考虑，不愿意与用地企业签订“以租代征”的“租赁合同”，而要求政府代企业出面签订，政府出于对gdp、税收等考虑，也就同意了。

②租地的企业则认为，“以租代征”可以规避土地审批复杂的程序，加快项目进展的速度，同时可以绕过法定的土地税费，如耕地开垦费、耕地占用税、土地管理费等，更可以免除占用耕地而必须履行的占补平衡义务，降低土地费用门槛。

③对农民集体来讲，“以租代征”比起土地一次性被征收来说，既不失地，又不用种地，每年还能领国家的粮食直补”，可以得到长期稳定的租金回报，可谓细水长流，更能解决后顾之忧。如果征地办厂，即使一亩给上几万元补偿，不到10年就用完了。不论出于何种经济原因，这种政府主导下的“以租代征”的用地方式，其实质是这届政府“吃”了下届政府的短期行为。土地是这届用的，“租赁费”却是下届付的。政绩是这届创造的，代价却是下届承担的。所以这也是“以租代征”之所以会在一些地方成为用地潜规则的一大原因。

北京圣运律师为您整理关于本文的法律热搜话题

●以租代征是什么意思

●什么叫以租代征,它合法吗?

●以租代征国家新政策

●以租代征的危害

●以租代征如何处理

●以租代征违反了什么法规

●以租代征违法吗?

●什么叫以租代征,它合法吗?

●什么是以租代征

●什么叫以租代征

北京圣运律师事务所为您推荐与本文相关内容阅读

内容审核：黎雪雁律师

来源：头条-来硕讲法|“以租代征”其产生的原因以及发展现状分析，

猜你喜欢