不要吃惊！农村房屋拆迁就该这样补偿！:今日拆迁法律话题

经常会有网友打电话来咨询，上来就问：“律师，我们这里拆迁，多少钱一个平米啊？”每当这个时候，我们都会沉默一两秒，然后说：“您给我讲一讲您的具体情况”。

其实，农村房屋拆迁应该补偿您多少钱，这个是由很多因素来决定的，比如您的房屋的地理位置在哪里？村里，镇上还是在城郊呢？房屋建造的结构怎样的？茅草房、土坯房还是楼房啊？以及还有房屋新旧程度，房子里边住了几口人，这次拆迁采取什么样的补偿安置方式等等，所以啊，并不是您跟我说您这个地方在拆迁，我就能掐指一算，告诉您一个精确的补偿标准。

而其实，关于农村房屋征收补偿，我国一直没有具体的法律条款来规范，全国性也没有一个统一的补偿标准，于是呢，一些地方在制定农村房屋征收补偿安置方案时，随意性就比较大。

​我们爱土律师团在长期办理征地拆迁案件的过程中发现，由于各地执行的政策不同，常常出现这样的情况：一个中东部城市近郊农村房屋征收补偿标准，甚至低于西部偏远乡村的房屋。

今年3月15日，圣运表决通过了《民法总则》，其中第一百一十七条规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序征收、征用不动产或者动产的，应当给予公平、合理的补偿。

《民法总则》并没有对征收的不动产的土地属性进行明确的限制，我们可以理解为：这里的不动产既包括了城市国有土地上的房屋，也包括农村集体土地上的房屋。因此，我们可以认为，公平、合理的补偿，就是目前国家从法律层面对农村房屋征收补偿标准的原则性规定。

那么，什么样的补偿，才算公平合理呢？我们结合农村房屋征收补偿安置方式的不同来分别看一看。

第一种情况安排宅基地重建

所谓安排宅基地重建，就是指，国家征收了您的房屋，就近给您划出一块宅基地，由您重建一套房子，在这种情况下，按照重置成新价来补偿。

通俗易懂地讲。就是补偿给您的现金，足以让您在新的宅基地上，建成一套面积相当、装修程度相当的房子，如果您测算造价之后发现，补偿给您的钱根本建不起来一套房子，那这个补偿就有问题，可能导致你的居住条件和生活水平有所下降，属于不公平，不合理的补偿标准。

第二种情况安置房安置

安置房安置，也叫产权置换，指政府用新建或购买的产权房屋，与被拆迁的房屋进行调换，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价结算差价的一种安置方式。

听起来比较复杂，我们来举个例子，比如，您在村里有一套自建房，两楼一底，精装修，面积300平米。现在，要征收你们家房屋，政府打算产权置换，于是，按照一个评估价，算出你们家的房屋及附属设施的补偿总额，然后呢，再按人头数，算出你们家有资格置换多大面积的安置房，您再用政府定出的价格，去购买这个安置房。

那么，产权置换怎样才算公平合理呢？很简单的方法，您算一算，您一平方房屋，能够置换多少平米的安置房？原则上来说，如果你们家是砖混结构的楼房或平房，置换比例至少应但是1:1，如果您发现，你们家300平方精装房，只能换到200平的安置房，那这样的补偿是就是不公平、不合理的。

第三种情况货币补偿

不给您宅基地，也不给您安置房，直接补偿给您钱，让您自己去买房子。

这种情况之下，您首先要去了解一下你们附近区域的商品房的市场价格，比如，您是村里，那就看看镇里房价，如果城郊，就看看县城里边房价，货币补偿的标准应当参考这个价格来补偿。可能您听到这里会说，哇，我们家的房屋是农村的咧，能跟镇上或城里的商品房一个价格吗？

您不要觉得我们在教唆您狮子大开口。如果您的房屋不是征收，而是转让，确实没有商品房值钱，因为农村房屋是禁止买卖的，只能在同村符合条件的村民之间有偿转让，因此，农村房屋的流动性不强，比不上商品房。但是，现在的问题不是买卖，而是征收，所以，有一个保障您的居住条件的问题。

简单来说，征收了你们家的房屋，不给您宅基地修房，也不给您提供安置房，所以，您得买房，不可能买小产权房，只能买商品房，那么就近区域的商品房价格就是补偿依据。

一些地方的拆迁工作人员，在跟被征收人谈补偿时，往往把农村自建房说的非常廉价，借此来压低征收补偿价格，作为被征收人，您一定不能上当。除去我们前面讲到的保障您的居住条件不降低的因素，随着时代的变化，农村房屋价值正在不断提升。

首先、农村宅基地是一家一户单独拥有使用权，假设您有300平的房屋，您的土地使用权大概有一百多平米，而安置房大多是公寓性质，多户共有土地使用权，您家200平安置房，土地使用权可能就一二十个平方。

​其次、农村楼房的居住条件优于安置房。我们都知道，现在农村居住条件变化挺大的，很多农村居民已经住上了小别墅、小洋房，卫生间、热水器、自来水、wifi、天然气等设备设施一应俱全，房前屋后有绿地，村头门前有公路，空气清新，环境优美，已经成为很多经济条件较好的城里人的居家选择。

再次、农村宅基地转让政策或将迎来重大变革。今年全国“两会”已经有代表提出农村宅基地可以转让给城市居民的建议，国家也在探索农村建设用地与城市建设用地同地同权，农民宅基地有偿退出等改革措施，随着这些政策的落地，农村宅基地将会越来越值钱。

所以，农村房屋以及房屋下边的宅基地不是我们想象的那么廉价，遇到征收，我们即便无法继续保有宅基地和我们的房屋，那么也应该努力为自己争取到公平、合理的补偿。

时代在变革，而变革的红利，理应属于人民群众！希望爱土的每一位粉丝都能获得公平合理的补偿！

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内容审核：黎雪雁律师

来源：头条-不要吃惊！农村房屋拆迁就该这样补偿！，

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