躲坑大讲堂——专业律师带你玩转“土地流转”,土地流转是个大骗局:今日拆迁法律话题
躲坑大讲堂——专业律师带你玩转“土地流转”
一、土地流转的定义
土地流转是指土地使用权流转，即拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。
土地流转是鼓励农民将承包地向专业大户、合作社等流转,发展农业规模经营。
二、土地流转的方式
《农村土地承包法》第三十二条规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。”
《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》第十五条规定：“承包方依法取得的农村土地承包经营权可以采取转包、出租、互换、转让或者其他符合有关法律和国家政策规定的方式流转。”
因此，农村土地流转的方式主要有土地互换、出租、转包、借用、转让等。
互换是承包方之间为方便耕种或者各自需要，对属于同一集体经济组织的土地承包经营权进行交换。出租是承包方在剩余承包期内将部分或全部承包地让渡给非本集体经济组织的经营者，转出方与集体的承包关系不变，与承租方另行签订土地出租合同。转包是承包方在剩余承包期内将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给本集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转出方与集体的关系不变，受转方与转出方的权利义务通过转包合同另行约定。转让是承包方有稳定的非农职业或收入来源，经发包方同意将承包地让渡给其他农户经营，由受让方与发包方确立新的承包关系，转出方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。
不同的流转方式，可能会使得原有的承包经营关系改变或是不变，从而影响征地补偿款的分配，因此应当对于土地流转方式予以明确。
三、土地流转应坚持的原则
《农村土地承包法》第三十三条规定：“土地承包经营权流转应当遵循以下原则：
（1）平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；
（2）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；
（3）流转的期限不得超过承包期的剩余期限；
（4）受让方须有农业经营能力；
（5）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。”
因此，总地来说，农村土地流转应当遵循依法、有偿和自愿的原则。
四、土地流转合同
《农村土地承包法》第三十七条规定：“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。
土地承包经营权流转合同一般包括以下条款：（一）双方当事人的姓名、住所；（二）流转土地的名称、坐落、面积、质量等级；（三）流转的期限和起止日期；（四）流转土地的用途；（五）双方当事人的权利和义务；（六）流转价款及支付方式；（七）违约责任。”
《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》第二十一条第一款规定：“承包方流转农村土地承包经营权，应当与受让方在协商一致的基础上签订书面流转合村土地承包经营权流转合同一式四份，流转双方各执一份，发包方和乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门各备案一份。”
第二十三条规定：“农村土地承包经营权流转合同一般包括以下内容：（一）双方当事人的姓名、住所；（二）流转土地的四至、座落、面积、质量等级；（三）流转的期限和起止日期；（四）流转方式；（五）流转土地的用途；（六）双方当事人的权利和义务；（七）流转价款及支付方式；（八）流转合同到期后地上附着物及相关设施的处理；（九）违约责任。
农村土地承包经营权流转合同文本格式由省级人民政府农业行政主管部门确定。”
因此，根据上述法律、法规的规定，农村土地流转需要订立合同，根据不同的流转方式需要经过发包方同意或备案。同时，对于农村土地流转合同的内容也有要求，双方当事人应当按照法律规定，以合法的方式签订合同。
五、土地流转纠纷解决机制
《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》第三十三条规定：“农村土地承包经营权流转发生争议或者纠纷，当事人应当依法协商解决。
当事人协商不成的，可以请求村民委员会、乡（镇）人民政府调解。
当事人不愿协商或者调解不成的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。”
因此，对于土地流转过程中发生的纠纷，当事人可以通过协商、调解、申请仲裁、起诉等方式解决。
以上即为农村土地流转的相关事项。由于在征地拆迁中，不同的土地流转方式，对于征地补偿款的分配不同，因此为了维护自己的合法权益，使自己能够得到应得的补偿款，在进行土地流转时应当按照上述法律法规的规定，明确流转的方式，签订合法的流转合同。
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内容审核：范美华律师
来源：临律-躲坑大讲堂——专业律师带你玩转“土地流转”，
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