购买小产权房，遭遇拆迁该如何维权:今日拆迁法律话题
购买的小产权房遭遇拆迁，该如何办？
小产权房，不是严格的法律上的概念，只是一种约定俗称的称谓。它是指在农民集体土地上建设的房屋，或者原属于当地村民的集体安置房、福利房。小产权房不涉及缴纳土地出让金等费用情形；没有国家颁发的土地使用证和预售许可证。具体可以分为3种：（1）在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，不过只有该农村的集体所有者可以购买，非本村的市民不能购买；（2）在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子；（3）各类农业园或养老院的别墅。
一、小产权房不同于大产权房
小产权房不同于大产权房。相比大产权房，小产权房，没有五证（国有土地使用证；建设工程规划许可证；建筑工程用地规划许可证；建设工程施工许可证；商品房预售许可证或销售许可证）；房屋质量和房屋售后保修难以保证；没有产权证，房屋不能作为抵押或上市专卖。
二、小产权房产权的法律规定
实践中，部分小产权房购买者签订的房屋买卖合同法院予以支持，但是小产权房始终存在产权问题。《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》明文规定，严禁城镇居民在农村购置宅基地。国土部下发的通知：严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅。对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的，不予受理。
三、小产权房拆迁补偿存风险
小产权房的性质是属于履行了审批手续的房屋，但是集体经济组织在安置本集体民过程中擅自扩大了销售对象。由于根据现行法律和政策，非本集体经济组织的成员，不得购买在集体所有的土地上建设的房屋，因此买卖合同归于无效。在此情况下，应首先认定所涉房屋的所有权是属于农村集体经济组织所有，或者属于宅基地使用人所有，拆迁安置补偿的利益，只能由所有权人即集体经济组织及其成员享有。另外一种情况，小产权房属于违法建筑。对于这种情况，根据《城市房屋拆迁管理条例》第22条第2款“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿”的规定。
然而，也不是说小产权房被征收拆迁，被征收方不能得到任何补偿，或者仅仅得到当初的购房款补偿。合法有效的小产权买卖合同受法律保障。上海市高院在某判决中，对于拆迁利益的分配会考虑购房人合理购房成本按照一定的比例分配。当然这种地方性标准并不一定在全国适用，小产权房拆迁仍然面临一定的风险，要具体案件具体分析，在遇到这类案件时，建议咨询专业征地拆迁律师。
原文来自： http://bjlstuan.com/
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内容审核：张曙光教授
来源：中国法院网-购买小产权房，遭遇拆迁该如何维权，
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