清远旧城拆迁,清远市清城区拆迁:在线拆迁法律咨询

清远旧城拆迁,清远市清城区拆迁

7月20日，国务院发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，要求全面推进城镇老旧小区改造工作。该政策被业内人士解读为继棚户区改造后，为城市更换“新衣”的又一重大举措。

近期，《清远市老旧小区改造工作方案》（下称《方案》）获清远市政府常务会议审议通过。《方案》提出，力争用3年至5年的时间，对全市2000年以前建成、具有合法产权、未列入危房改造或棚户区拆迁改造计划的，并且居民改造意愿强烈的老旧小区进行改造。

据初步核查，清远市有87个老旧小区建成于2000年以前，涉及近15万户居民。图为笔架河旁一处老旧小区。

相比以往，此次改造工作从改造内容、组织实施形式、资金筹措方式、改造要求均有不同，推进过程中如何解决发动群众参与、建立共担改造资金机制和改造完成后长效管理机制等问题值得关注。据初步核查，清远市2000年以前建成的城镇老旧小区有87个，涉及近15万户居民，其中，符合条件初步列入今年中央预算内投资改造的有11个老旧小区。

现状

业主意见不一 资金筹措困难

空中线缆纵横交错，楼体年久失修，小广告粘性满墙壁，楼道堆满杂物，电路老化，小区道路拥挤，私家车随意停放，地下化粪池说堵就堵，物业管理不到位，有的甚至根本就没有物业管理……说起老旧小区的痛点，居住过老旧小区的业主深有同感。

近日，记者走访市区部分老旧小区发现，这几年通过创文集中“微改造”，一些背街小巷、老旧小区乱搭乱建、楼道“牛皮癣”广告少了，环境卫生、车位停放等也有了改观，但部分小区主体外墙脱落，甚至长满野草、上下水管道堵塞、巷道积水等硬伤仍然存在。改造，是生活在老旧小区群众的普遍愿望。

此次《方案》提到的老旧小区是指“2000年以前，公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区”。老旧小区通常在单位改制之前，由政府、单位出资建设，与1998年房改后建设成的居住区相比，公共设施落后，配套设施不齐。

据清远市住房和城乡建设局初步核查，清远市2000年以前建成的城镇老旧小区涉及小区数87个，涉及户数149386户，涉及楼栋数33141栋，涉及建筑面积1908.86万平方米。

老旧小区居民虽然有改造需求，但面临的难题不少。以加装电梯为例，7月14日，在清远市区东岗路附近一个老旧小区里，今年70岁的李阿姨吃过早餐后，就坐在小区楼下跟邻居聊天、乘凉。“天气太热，我们住7楼，下了楼就不想爬上去了。”李阿姨说，她和丈夫在这里住了20多年，跟周边街坊都熟悉，出门买菜、看医生也方便，不想搬去跟儿子住，对老旧小区改造最大的期盼是能安装电梯。

“我住三楼，对装电梯没需求，最好是小区有门岗，化粪池不常堵塞，日常一些公共设施坏了有人维护一下。”李阿姨的邻居何女士说，2004年她在该小区购置了二手房，因为学校、医院配套好，没有搬离打算，但希望引入物业管理，保持小区良性运转。

“因高低层业主意见难一致，不同楼层的业主往往诉求不同，加之缺乏有效组织，还有资金筹措难等，老旧小区改造推进比较困难”。清远加装电梯工程师韦生说。此外，老旧小区改造还存在众口难调等难题。

破题

尊重居民意愿 因地制宜推进

城镇老旧小区改造并不是一件新鲜事。早在2015年12月，中央城市工作会议首次提出加快老旧小区改造后，各地加大资金投入，老旧小区改造不断提速。

近年来，清远大力开展创建全国文明城市工作，期间，市区内不少背街小巷完成了不同程度的“微改造”。“以前这条马路下雨天得穿水鞋，如今都是硬底化了，还画了固定车位，出行方便，看上去也很整洁美观。”在清城区聚龙街，青云社区网格管理员尹燕娥告诉记者，经过创文集中“微改造”，社区背街小巷、老旧小区环境有了很大改观。

这些“微改造”主要是依据老旧小区的属性、特色和现实，从方便生活、方便居住的角度考虑，在不改变原有风貌的基础上进行“小手术”。

记者梳理《方案》发现，在新一轮的城镇老旧小区改造中，除了改造力度有所增加外，在改造内容、改造要求、资金筹措方式、组织实施形式等方面都出现积极变化，可以说是此前城镇老旧小区改造的升级版，改造工作更加综合和全面。

同时，此次老旧小区改造工作还特别强调民众参与性。例如，《方案》规定“改什么”“怎么改”，要与居民充分协商，尊重居民意愿，同时注重文物保护单位以及古建筑的保护单位工作，遵照因地制宜，分类实施；补齐短板，经济适用等原则。

据清远市住房和城乡建设局相关工作人员介绍，《方案》旨在对符合改造条件的老旧小区进行美化绿化亮化改造，补齐老旧小区公共服务设施和市政设施短板，完善老旧小区功能，重塑街区活力，努力打造环境舒心、配套贴心、服务暖心、凝聚民心的“四心”小区，有利于改善老旧小区居民的居住环境，全面提升城市品质。

根据《方案》，清远老旧小区改造对象主要为小区公共部分和房屋建筑本体共用部位，改造内容合计54项，分为基础完善类45项和优化提升类9项。其中，小区公共部分基础完善类项目21项，优化提升类项目6项；房屋建筑本体共用部位基础完善类项目24项，优化提升类项目3项。

其中，基础完善类以老旧小区配套设施为切入点，通过实施供水、供电、供气、弱电、道路等改造提升项目，重点解决居民的用水、用电、用气、垃圾分类等问题。条件成熟的，加装电梯也可一并考虑。

优化提升类是在保基本的基础上，回应群众关切，鼓励在改造中建设一些提升类的基础设施，有条件的地方还可以探索配建党员活动室、停车场、物业用房等，优化提升类的工程费用原则上由居民自行筹资及社会筹资承担。

展望

引入社会力量 探索长效机制

与传统工程建设不同，老旧小区改造需要自下而上展开，涉及被改造小区的每一位居民、每一个家庭，是一项复杂的工程，推进过程中需要解决的问题不少。

为更好推进老旧小区改造工作，清远市成立了老旧小区改造工作领导小组，由市政府主要领导任组长，分管副市长任副组长。领导小组下设老旧小区改造工作办公室，办公室设在清远市住房和城乡建设局。还有各县（市、区）政府、市住建局、市发改、公安、民政等十多个相关单位为成员单位，加大协调统筹力度，明确职责分工，确保改造工作按时完成。

根据《方案》，按照“市统筹、县（市、区）负责、乡镇（街道）组织、社区实施、居民参与”的工作机制，清远老旧小区改造要经过项目前期的民意征集、方案编制、资金计划；项目实施中的立项、评审、招投标、施工、验收和决算，项目建成后移交管理，共三个程序。

过去，基本上是基层政府的单方面工作，资金来源以地方财政为主，中央财政资金支持较少，居民个人出资也很少，而且建成之后长效机制没有建立。此次改造从方式上要求多方参与，体现在要求居民达成一致后，向政府申请纳入改造，并主动参与改造全程，实现共谋共建、共管、共评、共享。

改造资金也将更多元，除了中央补助资金外，还将鼓励社会力量参与，帮助完善社区公共服务供给。《方案》要求，按照居民、市场、政府共同出资的原则，采取“业主主体、社区主导、政府引领、各方支持”的方式统筹推进，采取“居民出一点、社会支持一点、财政补助一点”等多渠道筹集改造资金。鼓励以企业投资、捐资冠名等方式吸引社会力量捐资或捐赠城市家具、雕塑等项目，原产权单位通过捐资捐物等方式支持老旧小区改造工作。

过去，改造完成但长效管理机制没能建立。这次老旧小区改造的前提条件是，在项目纳入改造计划之时要把长效管理机制建立起来，包括物业管理模式、小区管理规约、居民议事规则等，保障改造成果。

《方案》明确，项目验收合格后，乡镇（街道）应将相关设施设备移交给小区自管组织，由小区自管组织自主管养，或引入物业公司管理。要求健全一次改造、长期保持的管理机制，充分发挥街道党组织和办事处的属地管理职能，加强基层组织建设，加强改造全过程及改造后的指导、管理、服务，推动建立“纵向到底、横向到边、协商共治”的社会治理模式。

任务

11个改造项目获初步审批争取至少一个年底前动工

今年以来，清远市住房和城乡建设局主动配合相关部门指导督促各县（市、区）做好2020年老旧小区改造配套基础设施建设资金申报工作。全市共向省申报了51个项目，省住建厅初步同意审批2020年清远市老旧小区改造申报投资项目11个。

清远市住建局相关负责人透露，今年清远将争取1个及以上中央预算内投资建设的老旧小区开工。《方案》要求，结合任务和资金计划，明确工作时间节点，确保按期完成计划任务。根据工作安排，今年任务分前期、招投标、建设和总结四个阶段。

8月底前确定设计、施工、监理单位。12月初，按照设计方案组织施工建设，完成年度计划任务。12月底，通过召开现场会、座谈会、评审会等方式，全面总结项目改造经验，形成供后续改造复制推广的做法。

一线实践

基层党建引领基层治理

清城区青云社区焕发新活力

清远老旧小区改造要求注重长效，建管并重，坚持改造与社区治理并重，引导老旧小区建立居民自主管理组织，建立长效治理机制，巩固改造成果。对于老旧小区、无物业小区，社区治理大难题怎么破解？清城区青云社区探索的基层党建引领基层治理经验或可成为参考。

建于上世纪九十年代的青云社区经过“微改造”，居住环境得到改善。

青云社区是一个建于上世纪九十年代的典型旧式小区，位于清城区东城街笔架北路。虽然没有物业公司，但管理却很好。记者在社区网格员的带领下走进该小区看到，这里地面干净整洁，树木建了花基，车辆停放有序，监控实时到位，为照顾低楼层住户，还专门设了晒衣场，整然有序。

据青云社区党总支部副书记尹燕娥介绍，近年来，通过创文“微改造”，社区里一些老旧楼房硬件设施得到改善。如原来破烂的围墙、宣传栏都更新了；小区坑洼路面也硬底化修补；还因地制宜增设活动空间、休闲设施；居民居住环境得到很大改善。

在管理上，小区积极探索社区楼宇党小组，并成立了3个楼宇党小组，指定工作责任心强、有影响力的党员担任党小组长，并兼任楼栋长，包片负责处理楼栋的日常事务，切实把居民最关心的治安、环境卫生、邻里关系和子女入学等热点难点问题落实到位。

该社区还注重发挥在职党员作用，依托党员“双报到”活动，组织辖区内118名党员，分别认领政策宣传、绿化养护、环境整治、扶贫助弱等4类服务内容，通过“党员+社工+志愿者”的服务形式，由党员带头、社工参与，发动群众主动当好义务清洁员、环境治理员、治安巡逻宣传员和绿化管理员，积极参与社区综合治理，实现社区平安文明和谐。

今年疫情防控期间，青云社区试行“党小组党员+楼栋长+居民志愿者”模式，通过设立楼栋长，对责任楼栋巡查和“站岗”，为小区居民服务，党员志愿者对进出的居民进行信息排查、出入登记、测量体温，强化社区服务功能，筑牢基层防控一线。

清远社区楼宇党小组通过精细化的党建服务，实现了社区党建和居民区党建的融合式发展，扩大党建覆盖面和影响力，让城市基层党建焕发出特有的活力，也为老旧小区治理难题作了积极探索。

【记者】黄剑琴

【摄影】曾亮超

【来源】南方日报

【作者】 黄剑琴；曾亮超

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端

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投稿：黄月

来源：头条-惠及近15万户居民！清远将改造这些老旧小区

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