方案说只能1:0.6想提高补偿，从这5个方面突破！:今日拆迁法律话题

时间:2025-05-02 07:35 | 编辑:圣运律师 | 浏览:44

摘要：方案说只能1:0.6想提高补偿，从这5个方面突破！，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。这是一项补偿原则，一条最低控制线。这项法律规定也是大家普遍认可

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。这是一项补偿原则，一条最低控制线。这项法律规定也是大家普遍认可的道理。被征收人拿到补偿后，生活总不能反而变差了。房屋价值的评估结果，至少要满足1:1的补偿比例。然而在实践中，很多地方的补偿方案拿出来一看却只有“1:0.6”，这显然令被征收人不能接受。那么，想要在方案之下提升补偿，究竟该怎么做呢？本文，圣运律师提示大家5个要点。

【1:0.6，怎么来的？】

既然1:1是老百姓普遍认可的补偿安置底线，那么实践中一些补偿比例不到“拆一还一”的情形究竟是怎么冒出来的呢？简言之，这类情形主要出现在城中村改造、农村宅基地上房屋拆迁和一些非征收类的腾退、协议拆迁项目中。平房换楼房，公摊面积全算进补偿面积中去了，老百姓的实际居住使用面积确实存在缩水的可能。

此外，对于一些无证、缺证的自建房的补偿也是“适当补偿”原则，这一“适当”，自然就不是“1:1”。个别附属房屋的补偿下来了，整体的补偿比例也就降下来了。

无论如何，1:0.6的出现不是一种正常现象，广大被征收人一定要对此予以高度警惕，切勿单纯听信拆迁方上门人员的一面之词。

【提升补偿？5方面使劲儿！】

一、法定补偿有三项，“占小头”的也要争取

对房屋价值的补偿，是征收补偿中最重要的部分。它就是我们生活中所说的“占大头”的部分。不过，征收补偿并非只针对房屋价值。《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定了征收补偿的范围。

除了被征收房屋价值的补偿，还有因征收造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收造成的停产停业损失的补偿。这后两项“占小头”的补偿，数额上可能并不及房屋价值补偿。但是，法定的补偿一样也不能落。这也是您要重视并积极争取的。毕竟，搬家腾房、找地方租房过渡、停产停业损失都可能是一笔不小的数目。

部分征收方也许会设法降低征收成本。在征收中，并未考虑搬迁、安置需求和停产停业损失的情况一直存在。这就需要广大被征收人了解法律规定，及时发现评估和补偿协议中的缺漏。争取自己应得的补偿不打折。

二、争取获得征收补助、补贴

《征补条例》第17条规定，市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

这样简单的一句话较为笼统。给予征收补助的具体规定需要参考各地方的规定。

例如，《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》中，非常具体、详细地规定了征收补助的种类和计算方法。

该《细则》第27条规定，征收居住房屋的，应当根据不同情况，按照本细则规定给予被征收人、公有房屋承租人以下补偿、补助：被征收房屋的房地产市场评估价格；价格补贴；特定房屋类型的套型面积补贴；居住困难户的保障补贴；搬迁费和临时安置费。

《细则》第28条和第30条又分别给出了三种补贴的计算公式。可以看出，上海市《细则》非常重视征收补助。其在此方面的详实、完备，值得其他地区借鉴、参考。

广大被征收人也可从上海市《细则》中获得一些启示。征收补助的有关规定，应当尽早在征收决定公告环节在补偿方案中广而告之，使被征收人对补助的内容、计算标准、适用人群有足够了解。涉及房屋情况、房地产价格等事项，应当经过专业机构评估，促进标准、数额的公平合理。

了解所在地方和所涉项目的政策，积极争取补助，也是适度提升补偿的一种方式。

三、拿到吸引眼球的高额奖励

如果说起补助大家还感到陌生，那么征收奖励则是老生常谈了。相较于补助，征收方也更热衷于设置奖励金。毕竟，奖励金常与签约、搬迁挂钩，加快项目推进速度正是征收方所希望的。

奖励并非人人可得，只有那些配合早签约的、按约定期限搬迁的被征收人才能拿到奖励。一些项目中，征收方设置的高额奖励着实诱人。一旦拿到，将是法定补偿之外一笔不小的收入。可以减轻被征收人所面临的搬迁、过渡、安置压力。不过，圣运律师还是要不厌其烦地提醒被征收人两个字——谨慎。

拿奖励之前，被征收人首先要确保征收补偿基本符合自己的意愿。同时，应当仔细审查补偿协议或者预签补偿协议的内容，避免协议暗藏风险导致日后权益受损。如果不能确保协议内容是否合理，寻求专业律师协助也是必要的措施。总之，要在确保征收项目无漏洞、正式补偿能落实的情况下，才能放心地签约拿奖励。

一般而言，在集体土地腾退等协议拆迁类项目中，奖励金的支付具有相当程度的灵活性。被腾退人无需过分担心自己因依法维权而拿不到奖励金。通常最终奖励金都会以其他名义、方式回到被腾退人的口袋中。

而在正规的棚户区改造等征收项目中，“奖励金已经给你扣了”确是征收方整日挂在嘴边的话。若真的“一把尺子量到底”，被征收人则需要掂量一下奖励金额度与自己所追求的补偿数额之间“哪个多哪个少”，避免出现因小失大、悔之晚矣的情形。

四、部分项目中，视情选择外迁安置配合征收

关于征收补偿方式，被征收人可以选择货币补偿或产权调换。我们在此主要说房屋产权调换这种补偿方式。《征补条例》第21条中还专门规定，旧城区改建类的项目应当优先提供“原地回迁”房屋。

许多被征收人认为，原地回迁是最好的。这一想法可以理解，选择原地回迁的理由很多。原地回迁可以仍然生活在熟悉的街区，无需承受更换环境的心理落差。原地回迁还能继续享受许多便利的生活服务设施，方便家中老人看病就医，方便子女上学接受教育。

不过，从提高征收补偿的角度看，外迁却可能优于回迁。部分项目中，征收方将采取鼓励政策。由于外迁的地区建设成本较低，安置房屋的条件可能优于原有房屋。被征收人选择外迁，将获得更高比例的安置面积。依法结算差价后还可能获得一笔补偿款。

另外，一些项目根本就不具备原地回迁条件。例如老城区的“文保腾退”类项目，目的就是重新修缮文保建筑。遇此类项目，居民只能选择签约后外迁。

又如日前刚刚启动试点的直管公房申请式退租，其目的是恢复老城风貌、疏解核心区人口。虽然其不具有强制性，但对于自愿将户口迁出中心城区的，征收方将给予奖励。

所以，广大被征收人要充分考虑项目具体情况，根据自身需求选择补偿方式。任何一个项目，都不可能让你百分之百回迁。

五、就未认定面积进行协商、调解

《国有土地上房屋征收评估办法》第9条规定，对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。实践中，一些被征收人的房屋存在“部分违建”“部分无证”等情况。对于不予认定的那部分面积，被征收人并非束手无策，仍然留有协商、调解的空间。

例如，单位自管公房的承租人遇到征收，发现房屋存在无证情况。但是，公房的产权在单位，当年由单位负责建设，承租人对此情况并不知情。承租人与单位签订了承租合同，征收将对其权利产生实质影响。此类情况应当给予适当补偿。

例如，业主购买一处房屋，然而开发商并未办齐国有土地使用证、商品房预售许可证等房地产“五证”。业主购房时对法律法规并不了解。遇到征收才得知，原来房屋存在缺证情况。造成此类无证情形的过错并不在被征收人，也应给予适当补偿。

给予被征收人补偿是法定职责，是征收方应尽的义务。在这一前提下，法律并未对征收补偿方案内容、征收补偿协议内容的合理性作出详细规定。补偿方案是征收方人为制定出的政策，而政策一定具有灵活空间。是否给补偿，就看征收方。所以，想要提高征收补偿，您要就不予认定的那部分面积积极提出自己的主张。通过沟通、协商、调解直至复议诉讼等法律步骤争取提升补偿。

最后，圣运律师想说的是，征收将对被征收人的生活产生重大影响。征收补偿是否合法、合理、完善，直接影响着被征收人日后的生活质量。征收补偿的方式与内容并不简单，符合1:1的比例只是基础。征收了赖以生存的居所，补偿不仅要满足法律限定的最低标准，更应当改善被征收人的生活条件。适度提升征收补偿，或许还有更多渠道。广大被征收人也可以继续发现那些留有余地的空间。毕竟，自己的权利还要靠自己积极争取。（谢天泽/文）