新趋势！协议搬迁与行政征收“自由切换”，你更喜欢哪一个,协议搬迁补偿方案合法性:今日拆迁法律话题

【概念区分：协议搬迁和行政征收的最大区别】

协议搬迁：房地产公司等民事主体主导，通过公布的搬迁补偿安置方案与被拆迁人进行直接、面对面的协商，最终签订补偿安置协议后腾房并落实补偿。

协议搬迁不具有强制性，走与不走是一户一户“谈”的结果。典型的协议搬迁性质项目包括名为城中村改造、腾退、申请式退租之类的项目。

行政征收：市、县级人民政府等行政主体主导，严格依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《土地管理法》及其实施条例所规定的程序和标准对城市农村的房屋、土地实施征收。若被征收人始终不同意签约搬迁，政府有权在作出补偿决定后申请人民法院强制执行。

行政征收具有强制性，搬不搬老百姓说了是不算的，而要由“公共利益需要”说了算。其通常严格执行征收补偿方案，谓之“一把尺子量到底”，你不搬就是司法强拆。

通常棚户区改造、旧城改造和各种“限期落实”的重大工程建设项目更偏爱通过征收程序开展。

显然，这两种项目各有利弊：后者程序上更规范，对老百姓的权利救济渠道规定更明晰。哪里能复议，哪里能诉讼，哪里能举报都可通过法律法规一目了然；前者则拥有较为宽泛的补偿协商空间，民事主体在“划算”的情况下也完全可能适度提升补偿标准，修改补偿方案。

【密切衔接：协议搬迁可转化为行政征收】

近日广东省政府发布的《关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》中为上述两类性质截然不同的项目提供了“转化”的可能。

新规明确政府要发挥补位作用，对于市场主导的拆除重建类改造项目，市场主体已征得规定比例的绝大多数房屋、土地原权利主体同意，但项目仍难以推进，在政府规定的期限内无法与所有原权利主体达成搬迁补偿协议的，该市场主体可申请将项目转为由政府主导的方式推进。

市、县级政府接手后可在现有项目基础上继续通过《土地管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》组织征收，对剩余的少部分未签约权利人下达补偿决定，进而申请法院司法强拆。

而对不宜适用上述法律法规的情形，《指导意见》还新增了原权利人申请行政裁决的途径，最终同样指向的是司法强拆。

此外，（2018）最高法行申2624号行政裁定书对汪慧芳与浙江省龙游县政府行政征收一案中的“协议收购”环节与法定征收步骤的衔接问题作了如下论述：

且建立在平等、自愿基础上的收购协议，因其在一定层面上有利于提高旧城改造效率，并有助于通过提高收购价格来对房屋所有权人给予更加充分的补偿安置，具有现实合理性和可行性，因而不宜完全否定此种”收购”模式的合法性。

且不论市、县级人民政府委托国有公司还是政府相关职能部门实施收购并签订收购协议，基于合同相对性原则，因履行协议发生的纠纷，并非都需以地方人民政府为被告；但在此过程中实施的违法强制拆除行为的法律责任则仍应由行政主体承担，且市、县级人民政府或者其委托的国有公司、征收办等部门在实施收购过程中，必须坚持平等、自愿、等价、有偿原则，与房屋所有权人签订相关收购协议，对房屋所有权人进行不低于市场评估价格的公平合理补偿安置。

……

汪慧芳在收购方未能满足其收购要求的情况下，依法有权自愿选择不出售其房屋；龙游县政府、龙游城投公司、龙游旧改办均有义务尊重其不签订收购协议的权利。

在现行法律制度缺乏强制性收购规定的前提下，对旧城改造中未达成收购协议的房屋的拆除，只能通过《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的征收程序来解决。

据此，最高法在裁判中针对“协议收购”这一协议搬迁模式提出了两个重要观点：

圣运律师最后想提示大家的是，在协议搬迁先行、行政征收垫后的新形式下，被拆迁人完全可以做到以不变应万变——明晰补偿权利主体资格，确定合理、理性补偿预期，积极参与协商沟通，善于行使救济权利，在补偿安置权益得到充分保障的基础上配合项目进程。若对补偿安置条件究竟是否合法合理存有疑问，可及时咨询专业律师的意见，让自己在拆迁项目后不留遗憾，过上稳定踏实的新生活。（王小明/文）

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内容审核：李娜娜律师

来源：临律-新趋势！协议搬迁与行政征收“自由切换”，你更喜欢哪一个，

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