结合成功案例分析房屋征收中，评估机构应如何选定,房屋征收评估中的难点分析及其建议:今日拆迁法律话题

时间:2025-04-30 22:12 | 编辑:圣运律师 | 浏览:51

摘要：结合成功案例分析房屋征收中，评估机构应如何选定，笔者办理的上海市静安区某街坊房屋征收案件，区政府于2016年某月某日发布房屋征收决定，在区政府作出房屋征收决定之前的一个月该区住房保障和房屋管理局已经通过投票方式确定上海某房地产土地估价有限公

笔者办理的上海市静安区某街坊房屋征收案件，区政府于2016年某月某日发布房屋征收决定，在区政府作出房屋征收决定之前的一个月该区住房保障和房屋管理局已经通过投票方式确定上海某房地产土地估价有限公司为某街坊房屋征收项目的价格评估机构。

本文仅从法律角度分析本案选择评估机构的合法性。

首先：此次某街坊房屋征收项目中确定的价格评估机构在房屋征收决定发布之前就已经确定，明显违法。

《上海市国有土地上房屋征收评估管理规定》第八条：“房屋征收决定公告公布后或者旧城区改建房屋征收范围内的被征收人、公有房屋承租人的改建意愿的同意比例达到90%以上的，房屋征收部门应当将房屋征收评估项目在市估价师协会网站上发布。发布内容应当包含房屋征收评估项目名称、四至范围、征收房屋大致户数及建筑面积，完成评估时限、需要估价机构数量、估价机构拥有注册房地产估价师数量，以及估价机构报名的起止时间、地点、联系方式和应当提交的资料等，报名起止时间应当不少于3个工作日。”

第十条（估价机构确定）：“房屋征收部门组织被征收人、公有房屋承租人在5个工作日内，在张贴公示的估价机构名单中协商选定估价机构。

协商不成的，房屋征收部门应当组织被征收人、公有房屋承租人在张贴公示的估价机构名单中进行投票，按照简单多数的原则，以得票数多少的顺位确定估价机构，也可以采取摇号、抽签等随机方式确定估价机构。”

依据上述规定房屋征收决定公告公布后或者旧城区改建房屋征收范围内的被征收人、公有房屋承租人的改建意愿的同意比例达到90%以上的，房屋征收部门应当将房屋征收评估项目在市估价师协会网站上发布，而不是说只要改建意愿的同意比例达到90%以上，在房屋征收决定作出之前就可以选定评估机构。

本次圣运街坊房屋征收项目是2016年x月x日发布房屋征收决定，但是该区住房保障和房屋管理局在区政府作出房屋征收决定之前的一个月已经通过投票方式选举确定上海圣运房地产土地估价有限公司为圣运街坊房屋征收项目的价格评估机构。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定只有在征收决定作出后才能确定房屋征收范围、房屋征收部门，确定房屋征收范围后才能明确哪些房屋被列入房屋征收范围，成为被征收人。房屋征收部门才能组织被征收人协商选定评估机构，协商不成的才能通过投票等方式确定评估机构。按照该区的做法在还没有通过政府正式文件（即房屋征收决定），确定房屋征收范围和房屋征收部门的情况下就直接投票选定评估机构的明显属于程序违法。

其次、此次圣运街坊房屋征收项目房屋征收部门确定的评估机构属于违规操作。

依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条　房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

《上海市国有土地上房屋征收评估管理规定》第十条：“房屋征收部门组织被征收人、公有房屋承租人在5个工作日内，在张贴公示的估价机构名单中协商选定估价机构。协商不成的，房屋征收部门应当组织被征收人、公有房屋承租人在张贴公示的估价机构名单中进行投票，按照简单多数的原则，以得票数多少的顺位确定估价机构，也可以采取摇号、抽签等随机方式确定估价机构。”

按照上述规定，房屋征收部门应当先组织被征收人、公有房屋承租人协商选定估价机构，本案中房屋征收部门未经组织协商程序，直接通过投票选举的方式确定评估机构，剥夺被征收人、公有房屋承租人选定评

估机构的权利明显违法。

最高人民法院2014年8月29日发布征收拆迁十大案例中的第五个案例《文白安诉商城县人民政府房屋征收补偿决定案》，就是因为商城县人民政府在作出房屋征收决定之前选定评估机构，而被撤销房屋征收补偿决定的。

综上所述，笔者认为在国有土地房屋征收过程中应当按照下列程序选定评估机构：

1、房屋征收决定公告后，由房屋征收部门组织有资质的评估机构由被征收人选定。

2、被征收人在房屋征收部门确定的时间内协商确定评估机构

3、在房屋征收部门确定的时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定评估机构。

附件：最高人民法院2014年8月29日发布征收拆迁十大案例

五、文白安诉商城县人民政府房屋征收补偿决定案

（一）基本案情

商城县城关迎春台区域的房屋大多建于30年前，破损严重，基础设施落后。2012年12月8日,商城县房屋征收部门发布《关于迎春台棚户区房屋征收评估机构选择公告》，提供信阳市明宇房地产估价师事务所有限公司、安徽中安房地产评估咨询有限公司、商城县隆盛房地产评估事务所作为具有资质的评估机构，由被征收人选择。后因征收人与被征收人未能协商一致，商城县房屋征收部门于12月11日发布《关于迎春台棚户区房屋征收评估机构抽签公告》，并于12月14日组织被征收人和群众代表抽签，确定信阳市明宇房地产估价师事务所有限公司为该次房屋征收的价格评估机构。2012年12月24日，商城县人民政府作出商政[2012]24号《关于迎春台安置区改造建设房屋征收的决定》。原告文白安长期居住的迎春台132号房屋在征收范围内。2013年5月10日，房地产价格评估机构出具了房屋初评报告。商城县房屋征收部门与原告在征收补偿方案确定的签约期限内未能达成补偿协议，被告于2013年7月15日依据房屋评估报告作出商政补决字[2013]3号《商城县人民政府房屋征收补偿决定书》。原告不服该征收补偿决定，向人民法院提起诉讼。

（二）裁判结果

信阳市中级人民法院认为，本案被诉征收补偿决定的合法性存在以下问题：（一）评估机构选择程序不合法。商城县房屋征收部门于2012年12月8日发布《关于迎春台棚户区房屋征收评估机构选择公告》，但商城县人民政府直到2012年12月24日才作出《关于迎春台安置区改造建设房屋征收的决定》，即先发布房屋征收评估机构选择公告，后作出房屋征收决定。这不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款有关“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定”的规定与《河南省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>的规定》第六条的规定，违反法定程序。（二）对原告文白安的房屋权属认定错误。被告在《关于文白安房屋产权主体不一致的情况说明》中称“文白安在评估过程中拒绝配合致使评估人员未能进入房屋勘察”，但在《迎春台安置区房地产权属情况调查认定报告》中称“此面积为县征收办入户丈量面积、房地产权属情况为权属无争议”。被告提供的证据相互矛盾，且没有充分证据证明系因原告的原因导致被告无法履行勘察程序。且该房屋所有权证及国有土地使用权证登记的权利人均为第三人文然而非文白安，被告对该被征收土地上房屋权属问题的认定确有错误。据此，一审法院判决撤销被诉房屋征收补偿决定。宣判后，各方当事人均未提出上诉。

（三）典型意义

本案典型意义在于：从程序合法性、实体合法性两个角度鲜明地指出补偿决定存在的硬伤。在程序合法性方面，依据有关规定突出强调了征收决定作出后才能正式确定评估机构的基本程序要求；在实体合法性方面，强调补偿决定认定的被征收人必须适格。本案因存在征收决定作出前已确定了评估机构，且补偿决定核定的被征收人不是合法权属登记人的问题，故判决撤销补偿决定，彰显了程序公正和实体公正价值的双重意义。