青海西宁棚户区改造案例：职工遭遇违法征收提起诉讼，法院审理确认征收决定违法:今日拆迁法律话题
原告：李先生等25人
代理律师：北京万典律师事务所 冯凯律师、刘磊律师
被告：西宁市某区人民政府
基本案情
李先生等人系青海省西宁市某区舱门街道办事处下属企业西宁市某区砖瓦厂（以下简称砖厂）职工，因原砖厂倒闭，大部分职工下岗，生活困难没有住房，遂经厂职工代表大会研究，并经某街道办事处、某区人民政府同意，决定用原厂一部分国有土地安置下岗职工，砖厂与职工签订《安置职工协议书》，以土地使用权结算为下岗职工的工龄补偿费，对下岗职工进行一次性安置。
2015年西宁市某区人民政府（以下简称某区政府）将李先生等人所在的片区纳入某片区棚户区改造项目房屋征收范围，并于2015年11月30日作出《通告》，决定征收（拆迁）李先生等人的房屋。由于认为该《通告》违法，李先生等人遂向北京万典律师事务所寻求帮助，希望能够通过法律手段维护自己的合法权益。
万典律师冯凯、刘磊二位律师介入后，经过分析案情，首先将某区政府诉至西宁市中级人民法院，要求撤销该《通告》。但是在2017年3月2日西宁市中级人民法院作出的（2016）青01行初某号《行政裁定书》，以该通告不是征收决定作出后发布的房屋征收决定公告为由驳回了原告的起诉。
收到裁定书后李先生等人在律师们的帮助下通过信息公开的方式取得了涉案（房征决字【2016】某号）《西宁市某区人民政府某区某片区棚户区改造项目国有土地上房屋征收决定》（以下简称征收决定）。
刘磊、冯凯二位律师仔细阅读了征收决定之后，结合当事人提供的资料以及通过信息公开等方式获取的材料，很快就发现某区政府作出的（房征决字【2016】某号）房屋征收决定严重违法，之后于2017年5月25日重新向西宁市中级人民法院提起行政诉讼，并提出了以下代理意见：
一、被告作出征收决定程序违法。
依据《青海省人民政府关于贯彻<国有土地上房屋征收与补偿条例>的实施意见》的规定，符合规定的征收项目，由项目业主向房屋征收部门提出申请并提交建设项目批准文件、符合相关规划的证明、建设项目规划红线图和国有土地使用权批准文件等材料。房屋征收部门收到项目业主提交的征收申请及相关材料后，应在3日内在房屋征收范围张贴房屋征收告知书，告知被征收人的权利和义务；并委托征收实施单位对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行摸底、调查，被征收人应当予以配合。房屋征收部门应将摸底、调查结果在房屋征收范位内向被征收人公布。
但本案中某区政府从未履行上述程序便作出了涉案的房屋征收决定，并且被告在作出征收决定前没有经过社会稳定风险评估，也未经过区政府常务会议讨论通过，凤凰山路某区的被征收人对该项目普遍存在不满，而被告却对此毫不重视，程序严重违法。
二、被告制定的征收补偿方案不合法。
《青海省人民政府关于贯彻<国有土地上房屋征收与补偿条例>的实施意见》（青政〔2011〕某号）(五)市、县级人民政府确定征收补偿方案前，应当履行下列程序：
1、组织发展改革、城乡规划、国土资源、环保、文物保护、财政、建设(房产)等部门对征收方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日；
2、及时公布征求意见情况和根据公众意见修改情况，期限不得少于3日；
在本案中被告从未就涉案某片区棚户区改造补偿方案组织相关部门对征收方案进行论证、征求被征收人的意见，而是由被告直接决定适用《某片区棚户区改造项目（六一路南侧）国有土地上房屋征收与补偿方案》，剥夺了原告对补偿方案提出意见的权利，因此被告制定的补偿方案不合法。
三、被告确定的评估机构属于违规操作，评估无效。
《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条 房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。
本案中被告所聘请评估公司首先没有告知被征收人选择的权利，也没有由组织被征收人自行协商，而是直接由政府指定的且选择评估公司，这明显违反法定程序，限制了被征收人的选择评估公司的权利，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条和《青海省人民政府关于贯彻<国有土地上房屋征收与补偿条例>的实施意见》的规定被征收房屋的价值应当由被征收人协商选定的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定，而不能由被告一刀切的直接确定，因评估机构确定程序不合法，故该评估机构不具备评估资格，其作出的评估结果也属于无效。
四、被告未提供就近地段和改建地段房屋用于产权调换，明显违法。
《国有土地上房屋征收评估办法》第二十一条第三款：“因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。”
按照《国有土地上房屋征收评估办法》第二十一条第三款规定，对于旧城区改建征收房屋的，被告应当提供改建地段或者就近地段的房屋用于产权调换，但是被告在本次改造中提供的房源都不是改建地段或就近地段的房屋，都是距离改建地段非常远的地段，与法律规定相背离。
五、被告确定的补偿价格明显低于市场价格，明显违法。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”因被告补偿价格太低导致被征收人无法购买到周边类似同等面积房屋，若房屋原告被征收则原居住条件无法保障。
《国有土地上房屋征收评估办法》第三十条规定：“被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。”
被告确定房屋补偿价格明显低于周边房地产市场价格，在被告所确定的补偿价格上无论对于土地和房屋均没有按照类似房地产市场价格补偿，又低于类似周边房地产市场价值，严重低估原告房屋价值，侵害了原告的合法权益。
法院判决
青海省西宁市中级人民法院审理认为，本案中被告未在法定举证时限内向法院提交其作出被诉行政决定的证据和所依据的规范性文件，且无正当理由，应当视为被诉行政征收决定没有证据、依据，应当予以撤销，但考虑到该征收项目中绝大多数被征收户已经与被告达成补偿协议，撤销该决定可能对社会公共利益造成重大损害，遂判决如下：
确认西宁市某区人民政府于2016年某月某日作出的房征决字【2016】某号《西宁市某区人民政府某片棚户区改造项目国有土地上房屋征收决定》违法。
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内容审核：李站波律师
来源：临律-青海西宁棚户区改造案例：职工遭遇违法征收提起诉讼，法院审理确认征收决定违法，
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