圣运律师事务所：你知道你的拆迁补偿为什么缩水吗原因有这几点！:今日拆迁法律话题
在农村土地征收或是国有土地上房屋拆迁中，当看到补偿安置方案中的补偿标准后，或是在具体的补偿安置工作落实时，相信绝大多数被征收人都会有一个很直观的感受，那就是“拆迁补偿怎么这么低”拆迁补偿低，拆迁补偿不合理，导致许多被征收人就会对征收方拿过来的拆迁补偿安置协议视而不见，直接拒绝与相关部门工作人员签订补偿安置协议，并一而再再而三的要求相关部门来提高拆迁补偿。
事实上，想必大家应该也都知道，《土地管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》中明确规定了补偿原则。所以，大家在看到补偿标准后，可以依据以下两个原则来判断补偿是否合法，如果补偿不合理，明显低于以下两年征收原则，则需要弄清楚补偿低的原因。
集体土地征收补偿原则
《土地管理法》第四十八条规定， 征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。
国有土地上房屋征收补偿原则
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
也就是说，集体土地征收中，补偿是不可以低于被征地农民原有的生活水平的，这是最起码的，而国有土地征收中，被征收房屋的价值则是不可以低于征收决定作出之日被征收房屋周边的房地产市场价格（倘若周边每平方米为6千元，那起码也得按照这个价格进行补偿，否则就对被征收人不公平，补偿就不合理）。
因此，圣运律师建议大家，在补偿明显不合理时，作为被征收人一定要先拒绝签订补偿安置协议，千万不要委曲求全，否则就会对自己非常不利。那么，在实践征地拆迁过程中，你的补偿为什么会比较低呢？下面圣运律师就结合办案经验来告诉大家
一、补偿项目有遗漏
根据《土地管理法》中的规定，征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿、因征收造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
从实践过程中来看，补偿项目有遗漏是非常多见的，其中常常被遗漏的补偿项目就有宅基地本身的补偿；院子、空地的补偿，装修费，还有征收非住宅房屋时产生的停产停业损失的补偿，以及奖励费、补助等，这些都是最容被忽略掉的。
这里圣运律师提醒大家，土地征收中，宅基地也有补偿的，而且是和房屋的补偿分开的，如果只给予房屋的补偿，却没有宅基地的补偿，那补偿肯定就会比别人少了。另外一点就是，无论是国有土地上房屋附带的院子，还是农村房屋附带的院子，一般作为房屋的组成部分，也是有拆迁补偿的，这一项同样也经常被相关部门以各种理由不纳入在补偿范围内，这其实是侵害被征收人合法权益的行为，停产停业损失费那就更不用说了，因征收造成企业不能生产的，相关部门必须要承担赔偿责任。
因此，实践中，如果相关部门以各种理由或是名义拒绝将上述补偿项目纳入在评估或是补偿范围内，那么，被征收人一定要及时地咨询专业律师，如果有必要，一定要尽快在专业律师的帮助下，尽快针对相关部门的行为提起行政复议或是向人民法院提起行政诉讼，依法维护自己的合法权益。
二、只提供一种补偿方式
根据《土地管理法》中的规定，对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定，被征收人可以选择产权置换，也可以选择货币补偿。
很明显法律法规上赋予了广大被征收人在征地拆迁中有选择补偿方式的权利，被征收人可以就货币补偿、产权置换及提供宅基地建房任意选择（不过，很多拆迁项目并不具备重新安排宅基地建房这一条件，需要结合实际的情况来确定），可是实践过程中，有的征收方在补偿方式上却采取一刀切的方式，即以上两种或是三种补偿方式只提供其中一种对被征收人进行补偿安置，这显然是不符合法律法规的，尤其是在城中村改造以及环境整治等这类项目中，仅提供一种货币补偿的情况并不少见。
对此，圣运律师提醒大家，虽然集体土地征收中，尊重农村村民意见（就重新安排宅基地建房来说）并不等同于就是明确赋予了村民自主选择补偿方式的权利，但是如果在补偿安置方案公告期间，被征收人对补偿方式提出了意见，那么，相关部门应当要保障被征收人选择这一补偿方式的权利，如果仅以货币补偿方式的形式对被征收人进行补偿，那日后如果被征收人领取了补偿款，定会导致被征收人买不起房，从而让被征收人越拆越穷。
因此，实践过程中，如果相关部门只提供一种补偿方式，建议被征收人在补偿安置方案公告期间一定要提出来的，提出之后，倘若相关部门置之不理，那么，被征收人可以在60天内尽快提起行政复议或是在六个月内提起行政诉讼，保障自己的权益。
三、评估漏洞大
评估报告是可直接作为对被征收人进行补偿的依据，所以在评估阶段，往往会出现很多的漏洞，有的相关部门为了降低征收成本往往就会在评估机构的选定、评估流程等各个环节做手脚 ，因此，在评估阶段广大被征收人一定要积极地参与到其中，该由自己协商选定评估机构的时候，一定要积极地与大家一起讨论决定评估机构，在对房屋价值进行评估时，一旦发现评估流程不对，评估机构工作人员未入户查勘等，那应马上向有关部门反映。
另外，对于已经出具评估报告的，如果对评估报告不满意，千万不要拖着，要及时地针对评估结果向评估机构申请复核，如果对复核结果不满意，尽快向专家委员会申请鉴定，倘若对鉴定结果仍不满意，并收到了补偿决定，那应及时地咨询专业律师，如有必要，可在专业律师的帮助下，针对补偿决定提起复议、诉讼等程序，依法撤销该补偿决定，维护自己的合法权益。
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内容审核：李娜娜律师
来源：临律-圣运律师事务所：你知道你的拆迁补偿为什么缩水吗原因有这几点！，
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