在2026年的征地拆迁实践中，一些被征收人虽然签订了拆迁补偿安置协议，但因受胁迫等原因，协议后被法院撤销。然而，协议撤销后房屋却已遭违法强拆，此时行政赔偿该如何计算？评估机构由谁选定？评估时点如何确定？北京圣运律师事务所拆迁律师事务所结合一起由本所律师代理的典型案件，为您解析其中的法律救济路径。

一、案情回顾

江苏省如皋市的徐先生（化名）在该市某社区拥有房屋一处，实测面积950.48平方米。因城市规划建设需要，其房屋被纳入协议搬迁范围。2019年12月1日，徐先生与当地街道办事处签订了《房屋搬迁补偿安置协议》。此后，徐先生主张该协议系受胁迫签订，经法院审理，协议被判决撤销。

2020年3月18日，街道办事处组织人员对徐先生房屋实施了强制拆除。徐先生提起诉讼，法院确认该强拆行为违法。

基于上述生效判决，徐先生向街道办事处申请行政赔偿，主张楼房、平房、装饰装潢、苗木、屋内物品等损失合计15,916,311.3元。2022年6月18日，街道办事处作出《行政赔偿决定书》，主要认定：

● 合法批建面积仅245平方米，超证部分参照审批面积补偿但需扣减，其余无审批面积不予补偿。

● 赔偿总额2,872,642.76元，另加利息96,951.69元。

● 苗木损失认定为“移栽风险金”556,000元，未区分具体苗木价值。

● 可安置面积287平方米，可在指定安置区选购安置房，但未明确安置房坐落、价格。

徐先生认为该赔偿决定严重低估其损失，且内容不明确、无法执行，遂提起行政赔偿诉讼，请求撤销该决定并重新赔偿。面对950.48平方米实测面积与245平方米认定面积的巨大落差，徐先生不禁要问：无证部分的面积难道就一分不值吗？评估机构、评估时点到底该由谁定？

二、圣运律师解析

北京圣运律师事务所拆迁律师事务所律师结合本案事实，梳理了3个2026年征地拆迁实务中的常见问题：

1.  已签拆迁补偿安置协议被撤销后，房屋价值如何计算？——应综合考虑协议被撤销的原因及强拆的违法性，不能简单按原协议标准。

本案中，徐先生与街道办事处签订的协议已被法院以“受胁迫”为由撤销，意味着该协议自始不具有法律约束力。在此情况下，街道办事处不能再以原协议中认定的面积（245平方米）作为唯一依据，而应当重新审视徐先生房屋的实际状况。法院明确指出，在几经诉讼、徐先生对评估机构存在较大异议的情形下，街道办事处仍选择原搬迁地块的评估机构，且未能说明合理原因，存在不当。

2.  行政赔偿中的评估机构如何选定？评估时点如何确定？——行政机关应保障当事人选择权，评估时点应有利于当事人。

关于评估机构：街道办事处多次要求徐先生选择评估机构，但限定在市住建局备案名录内，徐先生要求选择省外机构被拒绝。法院虽未直接否定该做法，但指出在当事人存在较大异议的情况下，以“有利于工作”为由指定原评估机构，未能说明合理原因，存在不当。

关于评估时点：法院确立了重要规则——“因违法强拆房屋引发的行政赔偿争议，一般在搬迁决定公告之日、强拆行为发生之日、强拆行为被确认为违法之日中择一作为评估时点。在上述时点时间跨度久、房屋价值市场波动大的情形下，行政机关应当遵循充分保障当事人合法权益的基本原则，从有利于当事人的角度选定评估时点。”本案中，评估时点被定为2019年8月17日（协议签订前），但行政机关未能说明该时点是否有利于徐先生。

3.  赔偿决定中安置房位置、价格不明确，是否合法？——不合法，赔偿决定必须具体明确、具有可执行性。

法院明确指出，行政行为一经作出，即具有不得任意改变的法律效力，其内容必须是确定的、可执行的。本案中，赔偿决定在适用产权调换方式下，仅确定了可安置面积和可选择安置房的安置区，却未能进一步明确安置房坐落、价格，属于不确定、不可执行的决定。即使诉讼中街道办事处提供了三套安置房，也未能明确结算价格，徐先生对此亦不予认可。因此，法院撤销了该赔偿决定，责令重新作出。

三、裁判结果

1. 判决核心内容

本案经江苏省南通经济技术开发区人民法院审理后作出判决：

● 撤销被告（当地街道办事处）作出的《行政赔偿决定书》。

● 责令被告在法定期限内对原告徐先生户重新作出赔偿决定。

法院认定的主要问题包括：赔偿决定内容不确定、无可执行性（未明确安置房坐落、价格）；评估机构选定存在不当（未充分说明选择原评估机构的合理原因）；评估时点选定未能说明是否有利于原告；苗木损失认定笼统、缺乏依据。

2. 本案意义

本案确立了三项重要规则：第一，行政赔偿决定必须内容具体明确，具有可执行性，不能仅确定安置区和面积而不明确安置房坐落和价格；第二，评估时点的选定应当从有利于当事人的角度出发，在时间跨度久、市场波动大的情形下，行政机关不能随意指定；第三，在当事人对评估机构存在较大异议时，行政机关应当充分说明选择理由，否则构成不当。 据圣运律师介绍，这一判决有力地保障了被征收人在行政赔偿程序中的程序性权利。

四、圣运律师提示

针对2026年在征地拆迁中遭遇违法强拆后申请行政赔偿的被征收人，北京圣运律师事务所提示如下：

① 审查赔偿决定是否“可执行”：收到行政机关的赔偿决定后，逐项核对：货币赔偿部分是否明确了具体金额、支付期限；产权调换部分是否明确了安置房坐落、面积、户型、结算价格、交付时间等。如果内容模糊、无法执行，可以请求法院撤销并责令重作。

② 关注评估机构的选定是否保障了你的选择权：行政机关在委托评估前，应当保障你参与选定评估机构的权利。如果行政机关以“有利于工作”为由单方指定，而你对此有异议，可以在诉讼中提出，请求法院审查其合理性。

③ 评估时点是否“有利于你”：如果评估时点与强拆发生之日、确认违法之日相距较远，且期间房价大幅上涨，应当主张以强拆发生之日或确认违法之日作为评估时点，或要求行政机关说明为何选择较早时点仍能保障你的权益。这是争取更高赔偿金额的关键。

北京圣运律师事务所 | 征地拆迁法律服务团队

北京圣运律师事务所征地拆迁法律服务团队，具有丰富的征地拆迁案件代理经验，尤其擅长处理拆迁补偿安置协议效力争议、违法强拆确认违法及行政赔偿等复杂案件，能够为被征收人提供专业的法律支持与权利救济指导。

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