在2026年的征地拆迁实践中，被征收人与拆迁人签订拆迁补偿安置协议后，最担心的莫过于协议无法得到全面履行。有的开发商因资金链断裂、项目烂尾，十几年都无法交付拆迁安置房，让被征收人流离失所。北京圣运律师事务所结合一起由本所律师代理的典型案件，为您解析其中的法律救济路径。

一、案情回顾

湖南省长沙市的何先生（化名）因房屋被纳入征收范围，于2007年10月29日与当地开发商（群盛公司）签订了《城市房屋拆迁补偿安置协议》。协议约定：

● 开发商提供位于天心区某综合楼2楼A-1号、建筑面积65.93平方米的拆迁安置房。

● 何先生房屋补偿金额与安置房价格结算差价4,440元，在交付空房时由开发商一次性支付。

● 开发商应于2010年5月9日前交付安置房，并于2011年5月9日前办理好房地产权属证书。

● 逾期交付、逾期办证的，按安置房价格（217,569元）的每日万分之五支付违约金。

● 过渡期限内（30个月）每月发放过渡费594元，逾期未交房则增加一倍（1,188元/月）。

协议签订后，何先生按约腾空并交付了房屋。然而，开发商不仅未在2010年交房，而且十几年间一直拖延。约定的安置房所在项目早已易主，由另一家公司（丰日公司）改建为其他工程，交房客观上已不可能。开发商仅断断续续支付过渡费至2022年上半年，之后便停止支付。

何先生无奈之下，于2023年1月提起诉讼，要求开发商继续交房、支付差价及违约金、支付过渡费、赔偿律师费等。面对一份已签订15年仍未履行的协议，何先生不禁要问：开发商不交房，我还能要求继续履行吗？违约金该按多少算？过渡费还能要回来吗？

二、圣运律师解析

北京圣运律师事务所拆迁律师结合本案事实，梳理了3个2026年征地拆迁实务中的常见问题：

1.  拆迁补偿安置协议签订后，开发商长期不交房，被征收人能否要求继续履行？——如果安置房客观上已无法建设，法院不支持继续履行，但可主张违约赔偿。

《民法典》第五百八十条规定，当债务在法律上或者事实上不能履行时，法院可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但不影响违约责任的承担。本案中，开发商原计划建设的裕南商贸综合楼地块已变更为其他公司开发，安置房在客观上已无法交付。因此，法院对何先生要求继续交付安置房的诉讼请求不予支持，但明确指出何先生可以另行主张返还安置房价款或要求其他形式的赔偿。拆迁律师提示，被征收人在签订协议时，应关注开发商的资质和项目进展，一旦发现项目停滞，应及时主张权利。

2.  协议约定的违约金过高（每日万分之五），法院会如何调整？——法院可以酌情调低，按日万分之三计算。

根据《民法典》第五百八十五条，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以根据当事人的请求予以适当减少。司法实践中，超过合同履行时LPR贷款市场报价利率四倍的部分通常被认定为过高。本案中，协议约定逾期付款、逾期交房、逾期办证的违约金均为每日万分之五（年化18.25%）。法院认为该标准“过分高于被告违约造成原告的损失”，酌情调整为每日万分之三（年化10.95%），并从2020年1月6日（法院认为原告长期未起诉，酌情从起诉前3年起算）开始计算。

3.  开发商拖欠过渡费，被征收人能否主张？——可以，但需要保留证据。

根据协议约定，逾期交房后过渡费应增加一倍（即1,188元/月）。本案中，开发商支付过渡费至2022年上半年，之后停止支付。法院支持了何先生要求支付2022年7月至2023年6月共12个月过渡费14,256元（1,188元×12）的诉讼请求。但对于何先生主张的2011年11月至2012年8月期间欠付的过渡费，因未提供开发商曾出具的欠条等证据，法院未予支持。圣运律师提示，被征收人应保留过渡费发放记录、银行流水、欠条等证据，以防开发商否认。

三、裁判结果

1. 判决核心内容

本案经湖南省长沙市天心区人民法院审理后作出判决：

● 支付差价及违约金：开发商支付房屋补偿与安置房价格差价款4,440元，并按日万分之三支付自2020年1月6日起至实际付清之日止的违约金。

● 支付逾期交房、办证违约金：以安置房价格217,569元为基数，按日万分之三计算自2020年1月6日起至实际交付安置房之日止（如不能履行，则至主张返还安置房价款之日止）的违约金，暂计至2023年6月30日。

● 支付过渡费：支付2022年7月至2023年6月的过渡费14,256元。

● 驳回要求继续交付安置房、要求支付律师费等诉讼请求。

2. 本案意义

本案明确了两项重要规则：第一，拆迁补偿安置协议签订后，如果安置房客观上已无法建设，法院不支持继续履行，但被征收人可以主张返还安置房价款并索赔；第二，过渡费属于被征收人的直接损失，开发商拖欠的，应当继续支付。据圣运律师介绍，本案为大量因开发商违约导致安置房长期无法交付的被征收人提供了清晰的索赔路径——即便不能要求继续交房，也可以获得现金赔偿及违约金。

四、圣运律师提示

针对2026年在征地拆迁中已签订拆迁补偿安置协议但开发商长期不履约的被征收人，北京圣运律师事务所提示如下：

① 及时起诉，避免违约金被调低：法院可能以“原告长期未起诉造成损失扩大”为由，将违约金的起算时间从实际违约之日推迟至起诉前一定时间（如3年）。因此，一旦发现开发商逾期交房，应立即采取法律行动，不要拖延十几年。

② 保留过渡费支付凭证：每半年或每季度收到的过渡费，务必保留银行流水或收据。如果开发商出现断付，立即书面催告并保留催告证据。对于开发商曾出具的欠付过渡费的欠条，务必妥善保管。

③ 客观评估安置房能否继续建设：如果安置房项目已经烂尾或地块已转让他人，继续要求交房可能无法得到法院支持。此时应转变策略，要求开发商按照当前市场价赔偿安置房损失，并主张逾期交房的违约金。建议在专业拆迁律师事务所律师的指导下选择最有利的诉讼请求。

北京圣运律师事务所 | 征地拆迁法律服务团队

北京圣运律师事务所征地拆迁法律服务团队，具有丰富的征地拆迁案件代理经验，尤其擅长处理拆迁补偿安置协议履行纠纷、拆迁安置房交付争议、过渡费拖欠等问题，能够为被征收人提供专业的法律支持与权利救济指导。

若您在2026年正面临拆迁补偿安置协议难以履行或类似征地拆迁法律困境，欢迎随时咨询。

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