拆迁律师

    2013年11月12日，乌鲁木齐某区政府发布公告进行棚户区改造，贺先生的房屋在该征收范围内。乌鲁木齐某房地产评估有限公司受委托对贺先生的房地产及附属设施进行评估，评估报告认定的房屋单价为4800元/㎡，贺先生认为该评估价格过低，与区政府未达成房屋征收补偿协议。

    2017年7月4日，在贺先生未获补偿的情形下，其上述房屋、院落被拆除。贺先生将区政府诉至乌鲁木齐中院，请求确认区政府拆除的行为违法，并按照起诉时同地段类似房屋的市场价7200元/㎡[6,000元/㎡×（1+20%）]进行赔偿。

    一审法院认为，区政府的拆除行为违反了“先补偿、后拆迁”的原则，属于违法拆除。关于贺先生涉案房屋、院落被拆除的赔偿时点问题，为了使被征收人的相关权利或权益得到充分的保障，让实施行为的行政机关承担涉案房屋被拆除后，市场波动导致房屋价格变动带来的不利影响，应当以行政行为被确认违法之时作为赔偿的时点。

    但法院最后在认定金额标准时，理解为6000元/㎡是贺先生所主张的房屋损失计算价格，并据此判决区政府以此价格赔偿贺先生损失。贺先生不服，向新疆高院上诉，主张其房屋地理位置优越，市场价远远高于原审认定的赔偿价，请求按照7200元/㎡的市场价赔偿。

    新疆高院查明的事实与一审法院认定事实一致，其认为该案系因违法拆除引发的赔偿，为体现对违法拆除行为的惩诫，有效维护贺先生的合法权益，对贺先生房屋的赔偿不应低于因依法征收所应得到的补偿，即对贺先生房屋的赔偿，不应低于赔偿时该地段或者就近地段类似房屋的市场价值。

    贺先生原主张以6，000元／㎡×(1+20%)，即7，200元／㎡的价格认定房屋的损失，该价格系与赔偿时就近地段类似房屋的市场价相接近，并且系贺先生真实意思表示，应当予以支持。一审认定贺先生房屋实际损失为6，000元／㎡，系理解有误，予以纠正。

    对此案，王有银律师认为，因乌鲁木齐市房屋销售价及土地价格的上涨因素中必然包括物价因素，本案案涉房屋及土地，自2013年案涉评估报告作出之日至2019年确认被上诉人拆除行政行为违法之日均出现了大幅度的上涨，其土地价格上浮约70%，故上浮调整案涉地上附属物及构筑物的赔偿价格，较为符合案涉附属物及构筑于行政行为确认违法时的市场价。

    因此，法院参照土地价格上浮率酌定上浮70%计算贺先生地上附属物及构筑物的实际损失较公平合理。“该案中，被征收人主张按照拆迁行为被确认违法之时就近地段类似房屋的市场价来计算房屋赔偿款，确保了其合法权益不因征收而受到减损。”王有银律师说。