拆迁评估基准日如何确定，北京圣运律师事务所为您整理拆迁评估基准日如何确定的相关法律知识，猜您可能还想了解关于●拆迁评估价格怎么决定的●拆迁评估阶段●拆迁评估收费标准。
拆迁评估必须有一个估价时点，即为拆迁拆迁基准日。如不确定估价时点，房屋价值就无法确定。因为价值会随时间变化而变化。拆迁评估的估价时点为拆迁许可证颁发之日。
估价对象在评估确定的时点上的价值，这个时间点就是评估基准日，精确到某年某月某日。评估基准日并非就是评估师实际现场勘察鉴定、评定估算的日期，评估基准日可以根据需要选择勘估日期以外的其他日期，但评估基准日距离勘估日期愈远,资产价值影响因素的变化程度可能性愈大。评估基准日也不一定是执行日期，可以选择之后的任意一天作为交易时间，交易时间是登账初始时间。如果是资产重新估价，调账的时间应与评估基准日保持一致。
有效期从出报告日期开始算，一般为1年。到2012年10月31日。
估价日期是估价人员对估价对象进行估价的工作日期;法定资产评估机构接受客户的委托评估任务后，确定委托评估对象于某一日的公允价值。估价对象在评估确定的时点上的价值，这个时间点就是评估基准日，精确到某年某月某日。估价时点,是指估价结果对应的日期,或者说,是指估价对象房地产的估价额所指的具体日期,通常以年、月、日表示。
房屋拆迁评估是指拆迁补偿价格评估。拆迁补偿价格评估是在拆迁公告下发后，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法对拆迁区域内的房产进行价格评估。拆迁估价由具有房地产价格评估资格的估价机构承担，估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。房屋拆迁的评估时间、评估单交付时间由被拆迁人与房地产价格评估机构协商确定。房屋拆迁评估的流程有：1、被征收人在规定时间内协商选定房地产价格评估机构；2、由房屋征收部门作为委托人，与评估机构签订评估委托合同；3、估价师对被征收房屋进行实地查勘；4、房地产价格评估机构向房屋征收部门提供分户的初步评估结果，房屋征收部门将评估结果向被征收人公示；5、公示期满后，评估机构向征收部门提供整体和分户评估报告，房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告；拆迁人或被拆迁人对估价报告有疑问的，可以向估价机构咨询。估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。双方对评估结果有异议的，自收到评估报告之日起10日内，向价格评估机构申请复核评估；对复核结果有异议的，自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。估价结果改变的，应当重新出具估价报告；估价结果没有改变的，出具书面通知。拆迁当事人也可以另行委托估价机构评估，拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告。扩展资料：建住房〔2003〕234号《城市房屋拆迁估价指导意见》相关内容：评估房屋要求房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由一家估价机构评估。需要由两家或者两家以上估价机构评估的，估价机构之间应当就拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准。第七条 拆迁估价机构确定后，一般由拆迁人委托。委托人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。第八条 受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务。估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。第九条 拆迁当事人有义务向估价机构如实提供拆迁估价所必需的资料，协助估价机构进行实地查勘。第十条 受托估价机构和估价人员需要查阅被拆迁房屋的房地产权属档案和相关房地产交易信息的，房地产管理部门应当允许查阅。第十一条 拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。”评估价值要求拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点。拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。第十二条 委托拆迁估价的，拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质（包括用途，下同）和面积。被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。公示期对拆迁中涉及的被拆迁房屋的性质和面积认定的具体问题，由市、县规划行政主管部门和房地产管理部门制定办法予以解决。第十三条 市、县人民政府或者其授权的部门应当根据当地房地产市场交易价格，至少每年定期公布一次不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房屋的房地产市场价格。第十四条 拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行。第十五条 拆迁估价人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。评估勘查记录实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。第十六条 拆迁估价一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因。第十七条 拆迁评估价格应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。第十八条 估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。估价报告公示期满后，估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告。第十九条 拆迁人或被拆迁人对估价报告有疑问的，可以向估价机构咨询。估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。第二十条 拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。第二十一条 拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。估价结果改变的，应当重新出具估价报告；估价结果没有改变的，出具书面通知。拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告。第二十二条 拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，可以向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会（以下简称估价专家委员会）申请技术鉴定。第二十三条 估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告；估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告。参考资料：搜狗百科-城市房屋拆迁估价指导意见搜狗百科-拆迁评估
常州市城市房屋拆迁补偿估价技术细则 第一章 总 则 第一条 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》以及《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》等法律、法规和有关规定，制定本细则。 第二条 在本市城市规划区内国有土地上，从事房屋拆迁估价（以下简称拆迁估价）的房地产估价机构和估价人员的估价技术行为应当符合本细则的要求。 第三条 拆迁估价的对象为拆迁范围内经现场查勘认定的被拆迁房屋及其附属物（含其占用范围内的国有土地使用权）。 第四条 拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”。 拆迁估价的时点为房屋拆迁许可证颁发之日。 拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。 第五条 被拆迁房屋分为住宅和非住宅两类，其中，住宅分为成套住宅和非成套住宅两类。成套住宅是指房屋套内有卧室、厨房、卫生间、起居室等，经规划等部门同意，按统一规划、设计、建造的，一梯二户或二户以上多层单元式住宅；非成套住宅是指除成套住宅以外的所有住宅。非住宅分为营业用房和非营业用房两类。营业用房是指符合规定能够对顾客提供有形商品买卖并进行直面服务活动的合法场所；非营业用房是指除营业用房以外的所有非住宅。 第六条 市区住宅和非营业用房根据所处的位置划分为不同的拆迁区位等级，市区营业用房根据所处的位置划分为不同的路线等级。具体划分参见附件一、附件二。 第七条 拆迁估价以市场比较法为基础。一般被拆迁房屋适用基准价格修正方式估价，其基本公式为： 被拆迁房屋估价价格 为基准价格，对住宅是标准房屋基准价格，非营业用房是分区基准价格，营业用房是路线基准价格； 为市场比较修正综合系数。 对其它较为特殊的被拆迁房屋可采用其它市场化估价方法估价。 第八条 基准价格是被拆迁房屋市场化评估价格的基础。住宅的基准价格以选取的标准房屋的市场评估价格为基础；非住宅中的营业用房按照各路线不同类型限定条件的标准房屋测算并公布时的房屋市场价确定路线基准价格；非住宅中的非营业用房主要按照各分区内不同类型限定条件的标准房屋测算并公布时的房屋市场价确定分区基准价格。非住宅的基准价格以市场比较法为主，结合收益还原法、成本法等方法测算得出。 第九条 拆迁估价的价格应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。 第二章 住宅拆迁估价 第十条 成套住宅的拆迁估价价格测算的技术路线为： 1．确定估价基准。一般应在拆迁项目范围内设定标准房屋作为估价基准。“标准房屋”的限制设定条件参见附件四。 2．测算基准价格。采用市场比较法估价出“标准房屋”的基准价格，基准价格按比准价格的算术平均值确定。测算基准价格的可比实例的选择条件参见附件五。其计算公式为： 标准房屋比准价格 = 可比实例价格 ×××× 标准房屋基准价格= （n为可比实例数，n≥3） 标准房屋基准价格应是房屋位于标准层（楼层系数100%）的价格。 —交易情况修正系数，由于采用买卖的正常交易实例为可比实例，因此该系数取100。 —交易日期修正系数，该系数可根据房产管理部门提供的房地产交易价格信息确定。 —实体因素修正系数，为可比实例修正为标准房屋的实体因素修正系数，该系数确定参见附件六。 —区位因素修正系数，为可比实例修正为标准房屋区位因素修正系数，该系数确定参见附件六。 3．确定估价价格。各被拆迁房屋分别与“标准房屋”进行实体状况、区位因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被拆迁房屋的估价价格。 其计算公式为： 被拆迁房屋估价价格 = 标准房屋基准价格 ×××F K i 31 ─实体因素修正系数，为标准房屋修正为被拆迁房屋的实体因素修正系数，该系数确定参见附件六。 K i 32 —区位因素修正系数，为标准房屋修正为被拆迁房屋的区位因素修正系数，该系数确定参见附件六。 F—楼层系数，按首次买卖或房改优惠购房时所对应的楼层系数进行调整或按附件六中成套房楼层系数表确定。 成套住宅的评估价不低于同地段、同位置、同成新、同结构等级的非成套住宅的评估价。 第十一条 非成套住宅的拆迁估价价格测算的技术路线为： 1．确定估价基准。一般应在拆迁项目范围内设定标准房屋作为估价基准。“标准房屋”的限制设定条件参见附件四。 2．测算基准价格。采用市场比较法估价出“标准房屋”的基准价格，基准价格按比准价格的算术平均值确定。测算基准价格的可比实例的选择条件参见附件五。其计算公式为： 标准房屋比准价格 = 可比实例价格 ×××× 标准房屋基准价格= （n为可比实例数，n≥3） 标准房屋基准价格应是房屋位于标准层（楼层系数100%）的价格。 —交易情况修正系数，由于采用买卖的正常交易实例为可比实例，因此该系数取100。 —交易日期修正系数，该系数可根据房产管理部门提供的房地产交易价格信息确定。 —实体因素修正系数，为可比实例修正为标准房屋的实体因素修正系数，该系数确定参见附件六。 —区位因素修正系数，为可比实例修正为标准房屋区位因素修正系数，该系数确定参见附件六。 3．确定估价价格。各被拆迁房屋分别与“标准房屋”进行实体状况、区位因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被拆迁房屋的估价价格。 其计算公式为： 被拆迁房屋估价价格 = 标准房屋基准价格 ××× K i 31 ─实体因素修正系数，为标准房屋修正为被拆迁房屋的实体因素修正系数，该系数确定参见附件六。 K i 32 —区位因素修正系数，为标准房屋修正为被拆迁房屋的区位因素修正系数，该系数确定参见附件六。 ─非成套综合修正系数0.98。 第十二条 阁楼高度（指阁楼楼面与屋面之间的净空高度）低于2.2米部分的，按其水平投影面积乘以阁楼最高高度（高于2.2米的，2.2米以下部分以2.2米计算）与檐口高度的平均高度除以2.2米折算后的建筑面积乘以重置价的1.5倍进行补偿。 阁板与室内地坪净高低于2.6米的，以阁楼高度抵冲层高不足部分后计认阁楼高度。无法上人居住使用的阁楼、浮阁和自拆迁范围确定之日起搭建的阁楼均不计算。 第三章 非住宅拆迁估价 第十三条 非住宅中的营业用房的拆迁估价价格测算的技术路线为： 1．明确区位路线。被拆迁营业用房的区位路线参见附件二。 2．确定基准价格。被拆迁营业用房的路线基准价格参见附件二。 3．确定估价价格。各被拆迁房屋分别与确定路线基准价格对应的“标准房屋”进行时间因素、房地产实体状况因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被拆迁房屋的估价价格。“标准房屋”的限制设定条件参见附件四。 其计算公式为： 被拆迁房屋估价价格 = 路线基准价格 ×× —时间因素修正系数。该系数可根据房产管理部门提供的房地产交易价格信息确定。 —实体因素修正系数，系数确定参见附件七。 营业用房的评估价不低于同地段、同位置、同成新、同结构等级的办公用房的评估价。 第十四条 非住宅中的非营业用房的拆迁估价价格测算的技术路线为： 1．明确区位。被拆迁非住宅非营业用房区位参见附件一。 2．确定基准价格。被拆迁非住宅非营业用房基准价格参见附件三。 3．确定估价价格。各被拆迁房屋分别与确定区位基准价格对应的“标准房屋”进行时间因素、房地产实体状况因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被拆迁房屋的估价价格。 其计算公式为： 被拆迁房屋估价价格 = 区位基准价格 ××× —时间因素修正系数，该系数可根据房产管理部门提供的房地产交易价格信息确定。 —实体因素修正系数，系数确定参见附件八。 —区位因素修正系数，系数确定参见附件八。 第四章 其它拆迁估价 第十五条 获得市级以上荣誉称号的名店、名品所在的营业用房，其路线基准价增加5%。 第十六条 对经规划部门同意，按统一规划、设计、建造的土地性质为出让和划拨的营业用房，其路线基准价格分别增加30%和20%；土地性质为出让的办公、医疗、教育等非营业用房基准价格增加10%。 第十七条 被拆迁底层营业用房距离高价街在0-15m(含15m)的，其路线基准价格增加15%；距离高价街在15-30m(含30m)的，其路线基准价格增加10%；距离高价街在30-50m(含50m)的，其路线基准价格增加5%；距离高价街在50m(不含50m)的，其路线基准价格不再增加。低价街修正后的路线基准价格不高于高价街的路线基准价格。 被拆迁底层营业用房两面临街(两面以上临街，按两面临街计算)的，次临街面宽未达到主临街面宽的50%的，其路线基准价格增加5%；次临街面宽达到或超过主临街面宽的50%，不足100%的，其路线基准价格增加10%；次临街面宽达到或超过主临街面宽的100%的，其路线基准价格增加15%。 被拆迁底层营业用房同时符合前两款规定的，其路线基准价格只可按其中一种规定进行修正；第二层及以上的营业用房不适用前两款规定。 第十八条 取得工商营业执照并作为营业用房使用一年以上的非营业用房和住宅，按以下规定估价： (1) 1990年4月1日前取得工商营业执照，并持续营业至今的，按照营业用房路线基准价格进行估价。 (2) 1990年4月1日以后取得工商营业执照，并持续营业至今的，按以下公式计算： 估价价格=营业用房路线基准价估价价格×营业年限权重+住宅（或非营业用房）估价价格×（1-营业年限权重） 营业年限权重=（拆迁年份-取得营业执照年份）/（拆迁年份-基准年份1990） 第十九条 采用收益法估价的，房屋收益应按照类似房屋的租金收益或经营收益确定，类似房屋必须是同一类别房屋。房屋的租金收益或经营收益按照其同一经营用途、同一区位的社会平均收益水平修正确定。应按照《房地产估价规范》的相关要求进行收益法估价。 第二十条 采用成本法估价的，应当采取房地分别估价的方式，估价出房地产市场价格。房屋占用范围内的土地价格应采用成本法等方法求取；建筑、安装工程费应运用工料测量法或分部分项法求取，建筑物重置价格的费用构成应符合《房地产估价规范》的有关规定，可参见附件十二、十三。房屋折旧可以成新折扣法计算，不适用成新折扣法的，也可使用直线折旧法计算。房屋建筑设备应单独计算折旧。 第二十一条 国有土地使用权证载明的土地使用面积大于被拆迁房屋建筑面积且有围护、独立使用部分的补偿金额为：“地大于房”的土地面积 ×土地区位基准价格（单价） 土地区位基准价格（单价）参见附件九。 第二十二条 未超过批准期限的临时建筑应按成本法估价其建筑物残值；在建工程应采用成本法进行估价，工程建设进度以政府管理部门通知停止施工时的状态为准。在建工程土地补偿以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据。 第二十三条 凡拆迁估价中涉及原始成本测算、机电设备估价、工程造价分析等专业技术工作的，可委托有资格从事该类业务的机构单独估价。 第二十四条 拆迁估价中，室内装饰装修部分为独立的专项性质估价作业。测算中涉及的装饰项目重置价格综合单价、综合成新率等指标的取值，均视估价具体情况，参照本细则附件十、十一的规定选取。 第五章 附 则 第二十五条 本细则未能涵盖的其它拆迁估价情况，按市房屋拆迁管理部门会同有关部门提出的意见处理。 第二十六条 武进区、新北区区位基准价格、路线基准价格由区建设、物价、房管、国土等部门参照本细则拟定并报市建设、物价、房管、国土等部门批准后执行。 各辖市可参照本细则，结合本地实际情况制定具体细则。 如有疑问可加QQ22577175免费详询
同意。
拆迁评估是我们通常说的拆迁补偿价格评估。拆迁补偿价格评估指的是在拆迁公告下发后，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法对拆迁区域内的房产进行价格评估确定的行为。我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》中第三章第十九条规定：房屋征收评估办法由国务院住建部制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。因拆迁造成停业损失：补偿拆迁款的5%因征收非住宅房屋造成停产停业损失的，按被征收房屋价值的5%进行补偿，如果被征收人认为损失超过5%的，可由选定的房地产价格评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以补偿。而以前关于停产停业的损失补偿，是按被拆迁人上年度的平均工资水平，对被拆迁范围内直接从事生产经营的在册人员，补偿6个月费用。承租人补偿标准提高10%征收直管公房、自管公房的补助款，支付给承租人，承租人选择货币补偿的，给予承租人90%补偿，给予被征收人10%补偿。原拆迁政策是补偿承租人80%，补偿产权人10%。被征地的村或者村民小组建制撤销的补偿安置：（1）可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。（2）货币补偿金额计算公式为：（被拆除房屋建安重置单价结合成新＋同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价＋价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积。（3）被拆除房屋评估如选用重置法的，按重置单价结合成新，由征地单位委托具有房屋拆迁评估资格的房地产估价机构评估；同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价及价格补贴标准，由被拆除房屋所在地的市、县人民政府根土地市场的实际情况制定并公布。被征地的村或者村民小组建制不撤销的补偿安置：（1）对未转为城镇户籍的被拆迁人应当按下列规定予以补偿安置：（2）具备易地建房条件的区域，可以在乡（镇）土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿；（3）货币补偿金额计算公式为：（被拆除房屋建安重置单价结合成新＋价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积；被拆迁人使用新宅基地所需的费用，由建设单位支付给被征地的村或者村民小组。被拆迁人申请宅基地新建房屋的审批程序，按照国家和当地农村住房建设的有关规定执行。（4）不具备易地建房条件的区域，可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。被拆迁人不得再申请宅基地新建住房。其原则应当是使被拆迁人的居住水平不因拆迁而降低。房屋拆迁补偿及安置费计算标准：房屋拆迁货币补偿＝合法拥有房产评估价格＋房屋装修装饰商定补偿金额（或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额）；房屋拆迁补偿差价＝合法拥有房产评估价格＋房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额）－被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格；（被拆迁人或承租人）房屋拆迁安置费＝搬迁补助费＋没有提供周转房情况下的临时安置补助费＋超过过渡期限的临时安置补助费＋非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费。（以上回答发布于2015-07-21，当前相关购房政策请以实际为准）点击查看更多房产信息
基准日的确定依据主要是根据评估目的和委托方评估经济行为的需求，同时参考评估机构的意见而确定的。评估基准日确定在月末、季末或年末并没有任何强制要求，这样确定也是考虑会计核算周期，因为在评估前有可能要进行审计，而审计需要以会计核算期结账为前提的。另外，评估报告的有效期为一年，以月末季末或年末为基准日方便取整，再者，基准日确定在月末季末年末也有利于评估机构方便评估工作的开展。
评估基准日是评估结果的时点。因为资产的价值一般都是变动的，如果不选定一个基准日，也就不能确定资产价值。就想今天一斤大米的价值与十年前差得可大了。基准日的选定一般要结合评估目的来选定。
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●拆迁补偿评估基准日法律规定，房屋拆迁评估的主要依据包括哪些:今日拆迁补偿规定更新
来源：中国法院网-拆迁评估基准日如何确定，拆迁评估怎么算
投稿：陈亮浩
内容审核：路洋律师
