土地收入被纳入税收部门管理，对地方财政、房地产行业等有何影响？，6月4日，财政部、自然资源部、国家税务总局、中国人民银行联合通知，将国有土地使用权出让收入在内的四项政府非税收入划转由税务部门征收。此次改革从7月1日起在河北、内蒙古、上海、浙
6月4日，财政部、自然资源部、国家税务总局、中国人民银行联合通知，将国有土地使用权出让收入在内的四项政府非税收入划转由税务部门征收。此次改革从7月1日起在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南进行试点，并于明年1月1日起在全国推行。
土地收入被纳入税收部门管理意味着什么?对哪些方面产生影响?又将产生什么样的影响?来看看机构最新解读。
短期或冲击政府性基金收入
此次划转征收的四项政府非税收入中，作为地方政府性基金收入主要组成部分的国有土地使用权出让收入备受关注。财政部数据显示，今年前4月，地方政府性基金预算本级收入23116亿元，同比增长36.8%，其中，国有土地使用权出让收入21383亿元，同比增长35%。
天风证券表示，土地出让金划转税收部门征收，并不意味着土地出让金划归中央，更不意味着土地出让金退出历史舞台，范围和分成都不会变。此次划转只是《国税地税征管改革方案》的落实，土地出让金变的是形式，不变的是实质。
广发证券表示，本次改革涉及土地出让金，而土地出让金是财政四本账中政府基金性收入的主要组成部分，其重要性不言而喻。土地财政是地方财政收入的重要来源之一，占地方广义财政收入比重约在30%-40%，占政府性基金预算比重高达85%左右，它对各地的财政收入、基建、地产都具有重要深远的影响，同时也是地方专项债的重要偿债收入来源(根据财政部2019年数据显示，能够作为专项债券偿还来源的地方政府性基金收入中，土地出让收入占91%左右)。
国海证券指出，新规仅针对征收环节，短期或冲击政府性基金收入。就土地出让收入而言，过往地方政府土地出让过程中，存在一些欠征、少征、漏征土地出让金以及虚增、空转土地出让收入等行为。从长期来看，新规的实施将进一步规范地方土地出让行为，提高土地出让收入缴款的效率和透明度。而从短期来看，部分地区土地出让收入虚增等不规范行为将受到一定的限制，这些地区的政府性基金收入或将受到一定的冲击。
部分城投可能受冲击
国金证券指出，城投公司一般通过三种方式参与土地出让环节:一是作为土地整理的代建主体，参与土地一级开发;二是获得土地资产注入;三是通过公开市场“招拍挂”直接拿地。划转税务部门后，部分城投可能受冲击。
国海证券指出，新规或冲击部分城投平台资产规模和现金流。就城投平台招拍挂而言，过往存在政府出让土地后向城投平台返还土地出让金或城投平台延期缴纳土地出让金等现象。而新规出台后，(1)影响城投平台资产规模:政府返还土地出让金受限，影响其对部分城投平台的资金注入;(2)影响城投平台现金流:城投平台招拍挂后需及时、足额缴纳土地出让金，进一步影响城投平台的现金流。
中信证券表示，本次改革的核心在于更换征缴主体，理论上并不会对传统的土地出让模式产生实质影响。但是，考虑到税务部门的征缴力度更大，因此过去部分地区存在的延期缴纳土地出让金等行为或将减少，进而可能导致城投平台等资金压力增加。近年来地方国企和城投平台的债务偿还压力逐步加大，本次改革对现金流的影响或使得部分企业出现违约风险，但是守住不发生系统性风险仍是底线，预计未来政策将平稳过渡。
中金公司指出，以往存在部分地方政府通过返还一定比例或金额的土地出让金给房企或城投公司，用于弥补其土地熟化成本的现象。土地出让收入征收权划归税务部门，将有助提高税收征管的纪律性和效率，地方政府对土地出让收入进行返还等操作的合规性会提高，资金链和现金流的环节延长，随意调用的难度加大。因此，实际运作中存在的不规范现象将有所减少，进而可能会抑制部分地方政府的地价虚高现象，而部分高度依赖土地出让收入返还的城投公司，收到土地出让收入的流程可能会延长，对其流动性的管理能力也提出考验。
房产税改革、地产调控影响
中信建投认为，此次调整有利于税务部门、人民银行与自然资源部门实现土地受让主体的财务状况的信息共享，帮助地方政府更清楚的了解房企真实财务情况，进而制定更加合理、更加精准的土拍制度。长期以来由于土地财政的影响，地方政府和中央对地产调控的政策存在不一致性，此次调整有利于地方政府对土地财政的透明化，从而提高地产调控及土地财政收支的有效性。对于开发商来说，拿地后支付土地出让金将更为规范，一方面这将导致开发商资金压力加大，另一方面也倒逼开发商寻求城市更新、旧改、产业勾地等方式降低拿地成本。
渤海证券表示，此次调整相当于将地方土地出让纳入中央监管，有助于解决地方政府土地收支“不透明”的问题。新政策下地方对于土地出让也将趋于谨慎，有望减轻地方政府对“土地财政”的依赖，倒逼地方政府提速房产税改革。
广发证券表示，中长期看，财税体系改革是一个系统性工程，目前的改革大概率是一系列改革中的一环。逻辑上说，先框架后内容，先理顺收支管理，才能有效推动各项财税体制的改革举措，并为未来的核心环节改革做好铺垫。从财税体系改革大的方向上看，未来的财税改革一则将进一步推动一般公共预算与政府性基金预算的体系化统筹管理;二则推动地方政府与土地相关的收入从增量环节逐步向存量环节过渡，推动房产税与消费税等税种作为地方支柱税源，减小地方对于土地财政的简单依赖。影子银行、融资平台、两高一剩、房地产作为中国经济的四大结构性问题，政策已在逐步将各个问题的改革推向深水区。
A股:有利于高信用和强运营的房企
中信证券指出，把国有土地使用权收入划转税务部门征收，并不会导致国有土地使用权出让收入地位下降。政策本意为优化财政收支体系的一小步，的确也可能助推土地供给进一步增加，有利于高信用和强运营的房企可持续发展。
申万宏源认为，规范化土地收入征收，短期影响更偏结构性，不涉及征收方式、内容的具体调整，对总体的土地收入以及基建投资的短期影响较为有限。后续基建格局更应该关注的是，当前上游工业品价格高涨已开始对消费需求形成明显的直接抑制。
东方证券认为，政策目的是规范财政，不宜过度解读，但土地市场可能降温，部分高负债的区域性房企潜在风险有所增加。该机构认为，中长期房地产调控政策上整体中性，当前板块的估值水平相对于龙头潜在的增速水平依然极具性价比，低负债强运营的龙头房企，则具备穿越周期的成长能力。看好业绩稳健的一线龙头，推荐保利地产、融创中国、万科A;与业绩具有弹性的二线龙头，推荐金地集团、旭辉控股集团。同时看好迅速成长且消费属性较强的物管行业，推荐永升生活服务、碧桂园服务、保利物业、招商积余、新大正、融创服务。
中信证券指出，对部分强信用和强运营的企业而言，2021年下半年土地市场供给的增加，或有利于其盈利能力触底反弹。行业估值确实已经很低，市场对企业盈利能力下降的预期逐渐缓和，推荐龙湖集团、碧桂园、万科A、保利地产、世茂集团、旭辉控股集团、华润置地、金地集团等。
一、房地产企业缴纳土地使用税
《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》(财税[2006]186号)第二条规定：“以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。”对房地产开发企业来说，从土地使用权出让或转让合同签订后就应按规定缴纳城镇土地使用税，而在每期开发项目建成进行预售或销售后，应纳城镇土地使用税应是逐渐减少的，直到销售完毕，纳税义务也就终止。
二、注意事项
因此房地产开发企业在申报缴纳城镇土地使用税时应注意以下几点：
1、注意计税依据和纳税时间。《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》(国务院令第483号)第三条规定，土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》(国税地字[1988]第015号)第六条规定，纳税人实际占用的土地面积，是指由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准；尚未核发土地使用证书，应由纳税人据实申报土地面积。《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》(财税[2006]186号)虽只规定纳税义务时间，但土地使用权出让或转让合同上的土地面积是经国土部门确定有关单位组织测定的。所以在申报时应以土地使用权出让或转让合同上的土地面积为计税依据，按财税[2006]186号文件规定的纳税义务时间进行申报缴纳。
2、注意免税土地面积和扣除时间。按照《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税[2008]24号)、《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》(国税地[1988]015号)和《关于土地使用税若干具体问题的补充规定》(国税地[1989]140号)有关规定，对房地产开发企业按规划配套建设的交政府或业主使用的医院、学校、托儿所、幼儿园、物业用房以及在开发项目中配套建设符合免税条件的廉租住房、经济适用房，小区外的社会公用绿化用地、道路用地以及小区内尚未利用的荒山、林地、湖泊、水塘等所占用的土地，免征城镇土地使用税或经各省、自治区、直辖市税务局审批，可暂免征收土地使用税。房地产开发企业应充分利用这些税收优惠政策，在申报城镇土地使用税时，对按规划配套建设的交政府或业主使用的相关项目所占用的土地应在建成交付使用时免缴城镇土地使用税。对小区外的社会公用绿化用地、道路用地以及小区内尚未利用的荒山、林地、湖泊、水塘等所占用的土地应按实际占用面积从合同签订时间或合同规定交付土地时间起免缴城镇土地使用税。
3、注意纳税义务终止时间及计算方法。《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2008]152号)第三条规定：“纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。”《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号)第二条第一款规定：“购置新建房品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。”这里明确了购置新建房品房纳税义务的发生时间，对应的也就是说作为出售方的房地产开发企业纳税义务的终止，因为对同一块地是不能重复征税的。财税[2006]186号文件规定以合同签订时间或合同约定交付土地时间为纳税义务发生时间，那么对土地的实物或权利状态发生变化的理解也应为房地产企业与购房者签订购房合同时，如果合同规定房产交付时间的，应以交付时间为房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务终止时间，如果合同未规定房产交付时间的，应以合同签订时间为房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务终止时间，这样纳税起始日和终止日衔接一致，避免重复纳税。
对房地产开发企业的一个开发项目在建成进行预售或销售后，随着房产的不断销售，应纳城镇土地使用税应是逐渐减少的，到商品房销售完毕，纳税义务也就终止。因此房地产开发企业在计算城镇土地使用税时就要注意计算方法，在计算城镇土地使用税实行按月比例扣除法较为合理。
即本月应纳税额=本月剩余应税占地面积×月单位税额；本月剩余应税占地面积=占地总面积-免税占地面积-已签订合同预售或销售房屋分摊占地面积(分摊面积以合同规定交付时间或合同签订时间为准进行统计)；月单位税额=年应纳税额÷12；已签订合同预售或销售房屋分摊占地面积=占地总面积×(已签订合同预售或销售房屋建筑面积÷可售建筑总面积)。
法律分析：非常大的一个变化是：土地出让金转为税收。税收是国家作为管理者对纳税人为国家缴纳的经济义务，具有强制性、无偿性和固定性。过去土地出让金，将累计若干年地租总和，采取一次性收取，则又似有税收的非租性质。土地出让金改由税务部门负责征收，那么此次就是对土地出让金定性了，有了清晰的名分。过去土地出让收入征缴存在弹性空间。对于房企而言，缓交、少交土地出让金的通路被堵死。税收具有强制性，需要按时缴纳，某种程度上说，对于开发商的拿地自有资金要求进一步提升，前融能力也要进一步加强。
法律依据：财政部 《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》
第八条 除本通知规定外，四项政府非税收入的征收范围、对象、标准、减免、分成、使用、管理等政策，继续按照现行规定执行。
第九条 自然资源部门与使用权人签订出让、划拨等合同后，应当及时向税务部门和财政部门传递相关信息，确保征管信息实时共享。税务部门应会同财政、自然资源、人民银行等部门做好业务衔接和信息互联互通工作，并将计征、缴款等明细信息通过互联互通系统传递给财政、自然资源、人民银行等相关部门，确保征管信息实时共享，账目清晰无误。同时，向财政部门报送征收情况，并附文字说明材料。各级财政、自然资源、税务、人民银行等部门要把思想认识统一到中央决策部署上来，切实提高政治站位，强化部门协作配合，形成非税收入征管职责划转协同共治合力。各地在征管职责划转试点工作中若遇到重大问题，应当及时向税务总局报告，税务总局应当会同财政部、自然资源部、人民银行等有关部门根据试点情况，研究完善具体征缴流程，指导各地做好划转工作；涉及地方跨部门协调难点问题，应当及时向同级政府报告，请地方政府及时协调解决和处理，确保划转工作顺利进行。
h3>四、房地产行业土地使用税的相关规定是什么一、房地产企业缴纳土地使用税
《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》(财税[2006]186号)第二条规定：“以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。”对房地产开发企业来说，从土地使用权出让或转让合同签订后就应按规定缴纳城镇土地使用税，而在每期开发项目建成进行预售或销售后，应纳城镇土地使用税应是逐渐减少的，直到销售完毕，纳税义务也就终止。
二、注意事项
因此房地产开发企业在申报缴纳城镇土地使用税时应注意以下几点：
1、注意计税依据和纳税时间。《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》(国务院令第483号)第三条规定，土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》(国税地字[1988]第015号)第六条规定，纳税人实际占用的土地面积，是指由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准；尚未核发土地使用证书，应由纳税人据实申报土地面积。《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》(财税[2006]186号)虽只规定纳税义务时间，但土地使用权出让或转让合同上的土地面积是经国土部门确定有关单位组织测定的。所以在申报时应以土地使用权出让或转让合同上的土地面积为计税依据，按财税[2006]186号文件规定的纳税义务时间进行申报缴纳。
2、注意免税土地面积和扣除时间。按照《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税[2008]24号)、《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》(国税地[1988]015号)和《关于土地使用税若干具体问题的补充规定》(国税地[1989]140号)有关规定，对房地产开发企业按规划配套建设的交政府或业主使用的医院、学校、托儿所、幼儿园、物业用房以及在开发项目中配套建设符合免税条件的廉租住房、经济适用房，小区外的社会公用绿化用地、道路用地以及小区内尚未利用的荒山、林地、湖泊、水塘等所占用的土地，免征城镇土地使用税或经各省、自治区、直辖市税务局审批，可暂免征收土地使用税。房地产开发企业应充分利用这些税收优惠政策，在申报城镇土地使用税时，对按规划配套建设的交政府或业主使用的相关项目所占用的土地应在建成交付使用时免缴城镇土地使用税。对小区外的社会公用绿化用地、道路用地以及小区内尚未利用的荒山、林地、湖泊、水塘等所占用的土地应按实际占用面积从合同签订时间或合同规定交付土地时间起免缴城镇土地使用税。
3、注意纳税义务终止时间及计算方法。《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2008]152号)第三条规定：“纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。”《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号)第二条第一款规定：“购置新建房品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。”这里明确了购置新建房品房纳税义务的发生时间，对应的也就是说作为出售方的房地产开发企业纳税义务的终止，因为对同一块地是不能重复征税的。财税[2006]186号文件规定以合同签订时间或合同约定交付土地时间为纳税义务发生时间，那么对土地的实物或权利状态发生变化的理解也应为房地产企业与购房者签订购房合同时，如果合同规定房产交付时间的，应以交付时间为房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务终止时间，如果合同未规定房产交付时间的，应以合同签订时间为房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务终止时间，这样纳税起始日和终止日衔接一致，避免重复纳税。
对房地产开发企业的一个开发项目在建成进行预售或销售后，随着房产的不断销售，应纳城镇土地使用税应是逐渐减少的，到商品房销售完毕，纳税义务也就终止。因此房地产开发企业在计算城镇土地使用税时就要注意计算方法，在计算城镇土地使用税实行按月比例扣除法较为合理。
即本月应纳税额=本月剩余应税占地面积×月单位税额；本月剩余应税占地面积=占地总面积-免税占地面积-已签订合同预售或销售房屋分摊占地面积(分摊面积以合同规定交付时间或合同签订时间为准进行统计)；月单位税额=年应纳税额÷12；已签订合同预售或销售房屋分摊占地面积=占地总面积×(已签订合同预售或销售房屋建筑面积÷可售建筑总面积)。
●近一周房地产行业问答、税务稽查案例等（截止20210530），房地产行业税务稽查疑点:今日谈征地拆迁话题
内容审核：冯兴元教授
来源：头条-土地收入被纳入税收部门管理，对地方财政、房地产行业等有何影响？，
