翻建的房屋如何拆迁补偿2025,最高院：对被征收人翻建房屋超出证载面积的部分是否补偿如何补偿,裁判观点 被征收人翻建房屋实际面积，超出其持有的土地权属证书载明地上附属物面积，且未取得有效权属证明或建房批准手续。对翻建房屋超出证载面
裁判观点
被征收人翻建房屋实际面积，超出其持有的土地权属证书载明地上附属物面积，且未取得有效权属证明或建房批准手续。对翻建房屋超出证载面积的部分是否补偿以及如何补偿，人民法院应综合考量补偿安置方案规定、当地政策文件、其他被征收人的补偿方式以及当事人合法权益等因素作出判断。
裁判文书
中华人民共和国最高人民法院
行 政 裁 定 书
(2020)最高法行赔申1385号
再审申请人(一审原告、二审上诉人):薛玲，女，1963年8月2日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。
再审申请人(一审原告、二审上诉人):吴强，男，1989年6月15日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。
被申请人(一审被告、二审上诉人):安徽省萧县人民政府，住所地安徽省萧县龙城镇大同街138号。
法定代表人:武戈，该县人民政府县长。
再审申请人薛玲、吴强因诉安徽省萧县人民政府(以下简称萧县政府)行政赔偿一案，不服安徽省高级人民法院(2019)皖行赔终232号行政赔偿判决，向本院申请再审。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
薛玲、吴强申请再审称，原审法院混淆行政赔偿与行政补偿，在行政赔偿案件中参照拆迁安置补偿方案确定申请人的损失错误。拆迁安置补偿方案违法且确定的标准过低。被拆房屋面积为229.47平方米，原审法院判决萧县政府赔偿133.185平方米安置房，侵害了申请人的合法权益。货币赔偿按照5431.32元/平方米计算，标准过低，应采用被拆房屋同地段房屋的评估价。装潢及屋内物品损失酌定数额过低。院内空地赔偿标准也过低。租金损失应按每月16元/平方米的标准计算。请求撤销一、二审赔偿判决，再审改判支持薛玲、吴强的赔偿请求。
本院经审查认为，本案系萧县政府强拆房屋引发的行政赔偿案件，行政赔偿以填补直接损失为原则，一审法院结合案涉征收项目补偿安置方案的有关规定认定损失赔偿数额，并无不当。 根据一审法院查明和认定的事实，薛玲、吴强持有的土地权属证书载明地上附属物面积为36.9平方米。被拆房屋实际面积为229.47平方米，系2011年翻建，并未取得有效权属证明或建房批准手续。根据案涉项目补偿安置方案的规定，2008年6月航拍图上未标注且无有效权属证明、无有效建房批准手续的房屋不予补偿。
对于不予补偿的建筑，若被征收人配合，则按萧县政府2013年发布的《关于城市规划区内全面禁止个人建房的通告》中“公告发布之前建设且符合三等砖木以上结构的房屋，第一时段签约的给予面积50%的奖励”的规定给予奖励。一审法院从保护薛玲、吴强合法权益的角度出发，将不予补偿的房屋面积按照50%折算成可予补偿的房屋面积，确定房屋安置面积为133.185平方米，并无不当。经一审法院向萧县房地产管理局查询，案涉项目同等地段瑞泰城市广场2019年6-7月住宅交易均价为5431.32元/平方米。一审法院以该价格作为房屋损失赔偿单价，亦无不当。一、二审法院根据双方举证情况，并结合当地生活水平、居住人口及物品折旧情况等，酌定房屋装潢及屋内物品损失18万元、租金按800元/月计算，参照案涉项目补偿安置方案中空地300元/平方米的标准确定院内空地损失，均无不当。
综上，薛玲、吴强的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十六条第二款之规定，裁定如下:
驳回薛玲、吴强的再审申请。
一、违法建筑能获得补偿吗？
违法建筑一般是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建造的建筑物和构筑物。也就是指没有依法建造，不经允许擅自建造，或者超出了建设工程规划许可证范围的建筑。违法建筑大致有以下几种，违反对话的，非法用地的，违法施工的。生活中常见的违法建筑有：占用已规划为公共场所、公共设施用地或公共绿化用地的建筑；不按批准的设计图纸施工的建筑；擅自改建、加建的建筑；擅自改变工业厂房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑；逾期未拆除的临时建筑等。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24条的规定，市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。由此可知，违法建筑是不能得到房屋征收补偿的。
二、新建、改建、扩建的房屋能否获得补偿？
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第16条的规定，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。
一、房屋征收超出面积怎样补偿?
1、房屋超出面积没有补偿。
城市国有土地上房屋拆迁，以房屋所有权证书载明的建筑面积、被拆迁地区房屋市场评估价值为基础计算具体补偿数额;农村集体土地上建设的房屋拆迁，以宅基地使用权证书或建设用地使用权证书、国土部门房屋测绘数据为基础计算具体的拆迁补偿数额。征地补偿款分配规则：民主议定原则和合法性原则、平等原则、权利、义务相一致原则。
2、房屋面积计算系指外围水平面积及水平投影面积计算。
其中包括房屋建筑面积、共有建筑面积、使用面积等的测算。
(1)房屋建筑面积计算按房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。
(2)房屋共有建筑面积系各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。
(3)房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平面积计算。
二、被征收房屋的价值怎么确定?
1、被征收房屋的价值由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。
2、房产评估价值方法
(1)首先，委托方应到有资质的房地产估价单位去咨询、查阅有关的文件，了解一下房屋评估相关知识。
()然后委托方向房地产估价单位出具“房地产估价委托书”作为委托评估的依据，如果房地产估价单位没有异议，就可视为接受委托。
(3)接下来，委托方要向估价单位提供估价房屋土地的相关资料，比如土地使用证及附图、地上建筑物产权证明及附图、房地产他项权利登记文件等，如果是以有偿方式取得土地使用权的，则须提供土地使用权出让或转让合同。
(4)资料准备齐全并交给估价单位之后，委托方便可与估价单位约定实地勘察的时间，并明确勘察时的具体要求。
(5)估价单位在约定时间对委托方的房屋进行实地勘察并评估，委托方支付评估服务费，约一个月的时间，委托方便可领取房屋土地评估报告书了。
实际拆迁的房屋面积超出房产证面积，这种情况很多地方会进行比较人性化的处理，如超出房产证上面积的，给予每平米建造成本价赔偿，当然超过部分也有可能无法获得补偿，具体根据安置补偿方案确定。对于需要补偿的，拆迁方、被拆迁方可以协商确定具体的补偿金额。
对于已经登记的房屋，其建筑面积，一般以房地产权证书和房地产登记簿的记载为准;房地产权证书和房地产登记簿的记载不一致的，除有证据证明房地产登记簿确有错误外，以房地产登记簿为准。对于未经登记的房屋，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。相关批准文件未记载建筑面积，或者虽无批准文件但有相关材料证明在1981年以前已经建造并用于居住的房屋，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量的建筑面积为准。
承租的公有非居住房屋，以房屋租赁合同记载的建筑面积为准。承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准;租用公房凭证记载的是居住面积的，按下表所列的换算系数计算建筑面积：
房屋
类型公寓独立住宅
(花园住宅)新里
住宅新工房
(有电梯、成套)新工房(无电梯、成套)新工房(无电梯、不成套)“两万户”新工房旧里
住宅简屋
换算系数2.061.831.822.001.981.941.651.541.25
2001年11月1日前租用公房凭证中已有记载、用于居住并已计算收取租金的阁楼，高度在1.2米至1.7米(含1.7米)的部分，按照实际居住面积的1/2及上款规定的换算系数计算建筑面积;1.7米以上的部分，按照实际居住面积及上款规定的换算系数计算建筑面积。其他情形的阁楼，不计算建筑面积。
一、拆迁时彩钢棚补偿吗
目前我国的拆迁集体土地住宅房屋的拆迁补偿方式分为货币补偿、产权调换和农民自建3种方式。
（一）实行货币补偿的，货币补偿金额包括被拆迁集体土地住宅房屋补偿价和宅基地土地所有权区位补偿价。计算公式分别为：
1、被拆迁集体土地住宅房屋补偿价被拆迁集体土地住宅房屋补偿单价×被拆迁居住房屋建筑面积。
被拆迁人在同一拆迁范围内有多处集体土地住宅房屋的，应区分房屋结构、等级分别计算合并补偿。
2、宅基地所有权区位补偿价宅基地综合补偿单价×核定的宅基地土地补偿面积。
附：未超过批准使用期限的临时建设房屋，按照重置成新价和剩余使用期限予以补偿，不给予宅基地土地所有权区位补偿价。集体土地住宅房屋补偿单价、宅基地土地所有权区位补偿单价由市国土房管局根据从化市国民经济发展水平、从化市国有土地所有权基准地价、房地产市场变化情况予以适当调整，经市人民政府批准后定期公布。
（二）实行产权调换的，被拆迁人的安置面积按照以下标准核定：被拆除房屋的批准建筑面积低于（25－30）平方米人的，按人均（25－30）平方米核定；在（25～60）平方米人之间的，按批准的建筑面积核定；超过60平方米人的，按人均60平方米核定。2人以下（含2人）的户，按2人核定；已婚并达到法定育龄夫妇尚未生育子女的按3人核定。被拆迁人在同一拆迁范围内有多处集体土地住宅房屋的，应合并计算房屋建筑面积。
居民房屋征收范围被确定后，其新建、改建的房屋是否可以获得补偿
法律分析：房屋土地使用面积拆迁补偿时大于房屋建筑面积一般没有补偿。一般的补偿标准是根据不动产权证（之前叫房产证）上的房屋面积大小作为依据来制定相应的拆迁补偿标准，不会依据房屋的土地使用面积再去另行补偿。
法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
（一）被征收房屋价值的补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
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文章来源参考：【头条】2025翻建房子，翻建的房屋能否被继承本文到此结束，希望对您有所帮助，欢迎我们的本网站以便快速找到！
投稿：韩成思
内容审核：吴海丽律师
