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小区拆围墙涉及哪些法律问题，拆小区围墙是谁提出的:今日征拆法律知识更新

发布时间：
2025-03-05 13:13:39
作者：
圣运律师
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小区拆围墙涉及哪些法律问题,小区拆围墙涉及哪些法律问题,2月21日，中央公布了一份重磅文件：《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，《意见》提出，要加强街区的规划和建设，原则上不再建设封闭住宅小区，已建成的住宅小区和单位大院要逐步

小区拆围墙涉及哪些法律问题，拆小区围墙是谁提出的:今日征拆法律知识更新

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一、小区拆围墙涉及哪些法律问题,小区拆围墙涉及哪些法律问题

2月21日，中央公布了一份重磅文件：《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，《意见》提出，要加强街区的规划和建设，原则上不再建设封闭住宅小区，已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。

一、小区拆围墙涉及哪些法律问题

1、打开小区是拍脑袋之举?

对于中央的这份《意见》，有质疑者认为在执行的过程中会遇到很大阻力，这是不是拍脑袋之举?为什么现在这个时候提出要拆除小区的围墙?实际上，出台这一文件的背景是经过37年发展，中国城市日新月异，但问题也不少，尤其是各种“城市病”，必须得治，刻不容缓。

以北京为例，堵车已经成为十分严重的问题。城市规划专家说，其实北京的道路宽度并不比国际上其他大城市窄，甚至要更宽，但拥堵的很大一个原因，就是城市支路等毛细血管不通畅，道路微循环不好。

此前在网络上流传的一张照片也显示，从距离地面5公里的高度俯瞰巴黎、华盛顿、东京，能看到蛛网一般密布的干路支路，而北京地区只看得到成片的大院、小区和稀疏的城市道路。

国家发改委综合运输研究所宏观城市交通室主任程世东表示，西方国家城市发展一直是小街区，路网密，不会像我们一些城市经常出现交通毛细血管堵塞的情况，

而封闭式的大院或小区不仅割裂了路网交通，而且从多个方面影响了城市生活。专家说，大部分生活性的街道上，应该有更良好的关系。人走在街道上，有一些小商店，有怡人的环境、步行空间、绿带、休憩场所等，会让人很舒服。而如果走在一条街上，旁边只是围墙，你就会觉得这条路很长。

从这个角度讲，打开小区的决定恰逢其时，并非拍脑袋之举，因为在中央看来，封闭小区是造成当前城市病的一大病因。

2、打开小区违反《民法典》?

既然打开小区是为了解决城市病，让城市更加宜居，那么问题来了，谁有权打开小区?毕竟，小区是否打开涉及到业主的利益，在《民法典》已经出台的背景下，业主的权益如何得到尊重?北京市房协秘书长陈志认为，对于已有小区是否开放，应该充分尊重小区土地的使用权人——业主的权利。

陈志说，一个小区使用的土地，无论是小区内建设道路、绿地，还是建设住宅楼的土地，都先是开发商从政府手中获得使用权，建设完成后出售给业主，而小区使用的土地也被划分到每个购房的业主“头上”。同时，《民法典》中规定，小区道路如果没有明确规定属于市政道路的，产权属于全体业主。因此，对于已有的小区来说，是否开放，应该由业主共同决定。

北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波说，意见中提到的已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，用了“逐步”一词。他认为可以选择住宅小区土地使用权70年到期时再变更，或小区住宅楼已经无法居住需重建时再变更。

中国政法大学教授王卫国认为，政府的出发点是好的，但推行时应尊重大家意愿和需求。王卫国表示，小区道路如果没有明确规定属于市政道路的，从产权来讲属于小区业主，按照民法典的规定，住宅小区的土地使用权是属于小区内部业主的共有，这些道路不只有通行功能，还有小区业主停车等其他很多功能。此外，完全打开也涉及安全和民众观念等问题，政府不能强行推行，要尊重《民法典》。

从专家的观点来看，在依法治国的背景下，要打开已建成小区需要充分尊重业主的权利，在充分协商的背景之下，才能逐步打开，这应该是大概率事件。

最高人民法院民一庭庭长程新文23日上午在回答“拆小区围墙是否违背民法典”的提问时表示，目前，党中央、国务院提出的这一《意见》属于党和国家政策层面的问题，涉及包括业主在内有关主体的权益保障，还有一个通过立法实现法治化的过程。这也就是说，具体如何执行还需要通过立法来落实。

3、开放使用小区道路如何补偿?

如果业主同意打开小区，将小区道路变为公共道路，会有补偿吗?中国政法大学教授王卫国认为，从法律上讲，政府要协商推进，比如与小区业主大会进行必要协商，还要进行补偿。

同时，要区别对待，不能一刀切，“在一些地方道路非常稀缺的情况下，要与小区业主等各方进行协调;对于有些小区根本不存在这方面的需求，围墙打开对于缓解交通没有实质性的意义，反而增加了安全隐患，就应保证小区内道路的生活功能，以及业主宁静和安全的需求”。

此外，对于单位大院，王卫国表示，比住宅小区的问题要简单一些，很多是国有单位，但也有一些企业单位，因此也不能一概而论。

这里面的关键问题是土地使用权，它包括两类，划拨土地使用权和出让土地使用权。国有企业通常属于划拨土地使用权，而企业单位还要看看是划拨土地使用权还是出让土地使用权。

王卫国表示，划拨土地使用权是无偿取得的，这个使用权政府可随时收回，只要适当补偿即可;对于出让土地使用权，政府强制收回时必须是出于公共利益的需要，收回中还需要论证，并进行补偿。补偿包括退回土地使用权剩余年限的土地出让金、给小区居民带来不便的补偿、道路建设成本，以及由此给居民带来不便进行的补救措施，包括如噪音、污染等一系列问题，都要统筹进行。

4、街区化后小区物业将被取消?

如果没有了小区，没有了小区内的道路和绿地，那是否还需要物业?是否还要交物业费?

对此，北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波说，所谓物业，是负责小区的公共设施和共有部位的维护。一栋楼内的楼道、电梯、二次供水等都是公共部位和共有设施，也是需要维护的。所以将来也会划定公共部位和共有设施，只是按照届时的规划来确定。

“物业的本质不会变，只是管理服务的方式会有所变化。”楼建波说，因此物业公司不会消失，业主们仍然需要物业公司提供服务，只是服务形式的变化，如过去是一个小区封闭起来，门口有保安值守，将来物业的保安则可能是在楼门口来值守，而开放后的道路上则由警察来巡逻。

5、围墙打开怎么保障小区安全?

推行街区制后，很多人担心，以后小区的物业如何管理?小区的安全隐患是不是会增加?中国人民公安大学治安学院教授王太元认为，小区的治安并不仅仅是靠封闭来解决，封闭也不能解决安全问题，要靠管理和防范等多个方面，如加强巡逻、守护等多种措施加强治安。实行街区制，也不意味着治安就会有问题。比如南方一些城市的骑楼，就是典型的街区制，居民们往来密切，邻里关系融洽，并没有因此而出现治安恶化的问题。

小区打开后，通行车辆多了，噪音问题如何解决，是否会扰民?王太元认为，首先要看扰民到什么程度，通过调查研究，判断通行之后是否安装隔音墙，对于不同的问题。包括噪音，涉及的问题都要制定具体的、有针对性的措施进行解决，不能一刀切。(来源：央视新闻、新华社、人民日报)

二、拆小区围墙是谁提出的

法律分析：拆围墙政策是必须在合法的建筑区域红线之内。建围墙属于在土地内构造永久性建筑的行为，因此必须经过申请和批准。

法律依据：《城市房屋拆迁管理条例》

第七条申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：

（一）建设项目批准文件；

（二）建设用地规划许可证；

（三）国有土地使用权批准文件；

（四）拆迁计划和拆迁方案；

（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。

市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查；经审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。

第八条房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。

房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。

第九条拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内，实施房屋拆迁。

需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满15日前，向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请；房屋拆迁管理部门应当自收到延期拆迁申请之日起10日内给予答复。

第十条拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。

房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。

第十一条拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并订立拆迁委托合同。拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起15日内，将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案。

被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。

第十二条拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：

（一）新建、扩建、改建房屋；

（二）改变房屋和土地用途；

（三）租赁房屋。

房屋拆迁管理部门应当就前款所列事项，书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年；拆迁人需要延长暂停期限的，必须经房屋拆迁管理部门批准，延长暂停期限不得超过1年。

第十三条拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。

拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。

第十四条房屋拆迁管理部门代管的房屋需要拆迁的，拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。

第十五条拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。

第十六条拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。

当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。

三、关于围墙的法律规定

关于围墙的法律规定，具体如下：1、围墙的建设必须遵守国家的建筑规范，确保安全；2、围墙的高度不得超过2.5米，以免影响公共安全；3、建设者必须按照国家的要求，在围墙的外侧设置安全警示牌，以防止意外发生；4、拥有围墙的业主应当严格遵守围墙使用规定，不得擅自改变围墙的高度、位置或其他特性，否则将受到法律的惩罚；5、业主应当定期对围墙进行养护和维护，以确保它的安全性和美观性。关于围墙的类别：1、竹木围墙：竹篱笆是过去常见的围墙，现已难得见到；2、砖块围墙：墙柱间距3-4米，中开各式漏花窗，是既节约又易施工的办法。缺点是较为闭塞；3、混凝土围墙：一是以预制花格砖砌墙，花型富有变化但易爬越；二是混凝土预制成片状，可透绿也易管、养。混凝土墙的优点是一劳永逸，缺点是不够通透；4、金属围墙：（1）以型钢为材，断面有多种，表面光洁，性韧易弯不易折断，缺点是每2到3年要油漆一次；（2）以铸铁为材，可做各种花型，优点是不易锈蚀又价不高，缺点是性脆又光滑度不够。订货要注意所含成分不同；（3）锻铁、铸铝材料。质优而价高，局部花饰用或室内使用；（4）各种金属网材，如镀锌、镀塑铅丝网、铝板网、不锈钢网等。综上所述，个人建房需要设立围墙的，不得超越经批准的宅基地范围，围墙高度不得超过2.5米，不得妨碍公共通道、管线等公共设施，不得影响相邻房屋的通风和采光。围墙的建设和使用都有着严格的法律规定，业主应当严格遵守，以确保公众的权益和安全。【法律依据】：《中华人民共和国民法典》第二百七十四条建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第二百七十一条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第二百八十二条建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。第二百八十三条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。

四、小区建设围墙法律规定

法律分析：个人建房需要设立围墙的，不得超越经批准的宅基地范围，围墙高度不得超过2.5米，不得妨碍公共通道、管线等公共设施，不得影响相邻房屋的通风和采光。

法律依据：《中华人民共和国民法典》第二百七十四条建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

五、小区围墙私自开门违法吗

法律分析：小区围墙私自开门违法。业主和物业服务企业都不能擅自破坏物业管理区域内的公共设施。小区围墙私自开门会对业主的人身、财产安全造成威胁，物业服务人应当及时采取合理措施制止。

法律依据：《中华人民共和国民法典》第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

《物业管理条例》第五十条业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。