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农村集体建设用地的出租、出让、抵押是否有效？,农村集体建设用地使用权可以出租吗:今日在线拆迁法、征收法律咨询

发布时间：
2024-07-29 14:59:20
作者：
圣运律师
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农村集体建设用地的出租、出让、抵押是否有效？，为加强农村集体建设用地管理，有的地方政府出台了一些关于试行农村集体建设用地使用权流转的文件。农村集体建设用地的出租、出让、抵押等，符合文件规定的流转条件的，是否应认定为有效？因为农村集体建设用地

农村集体建设用地的出租、出让、抵押是否有效？,农村集体建设用地使用权可以出租吗:今日在线拆迁法、征收法律咨询

一、农村集体建设用地的出租、出让、抵押是否有效？

为加强农村集体建设用地管理，有的地方政府出台了一些关于试行农村集体建设用地使用权流转的文件。农村集体建设用地的出租、出让、抵押等，符合文件规定的流转条件的，是否应认定为有效？

因为农村集体建设用地使用权依法进行出让、转让、出租和抵押，除应符合依法办理土地登记、领取土地权属证书等条件外，还应当向市、县国土资源部门申请办理土地流转登记手续，确认建设用地使用权和土地他项权利，具体程序参照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》执行。为加强农村集体建设用地管理，有的地方政府出台了一些关于试行农村集体建设用地使用权流转的文件。如2003年6月，广东省政府发布了《关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知》。地方政府试行农村集体建设用地使用权流转是对土地制度的改革，是改革开放的一部分，应当积极支持。在试点地方，农村集体建设用地的出租、出让、抵押等，符合文件规定的流转条件的，应认定为有效。文件发布前已经进行的农村集体建设用地的流转，且符合流转条件的，如果土地权利人向所在的市、县国土资源部门补办土地登记手续或者土地资源部门同意补办手续的，也应当认定有效。

一、集体土地买卖相关法律

《中华人民共和国土地管理法》第六十三条土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。

前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。

集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。

二、农村集体建设用地的租赁是否合法呢

一、农村集体建设用地的租赁是否合法

而国家《土地管理法》对于租赁使用集体建设用地是有着相当严格的限制规定的，具体体现在以下规定：

农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

由上可知，任何单位或个人进行建设，如果不符合规定的集体土地使用权主体资格，则必须依法申请使用国有土地。在现实中，普遍存在着土地承租者直接与集体土地所属的村委会签署土地租用协议的操作方式，这一做法并不妥当，擅自出租集体土地的行为会被法院认定为无效行为。双方当事人所签订的《土地租赁合同》等也均因违反国家法律的强制性规定而成为无效合同。

二、农村集体建设用地转用的法律依据

《农村集体建设用地暂行办法》

第十二条有下列情况之一的，在土地利用总体规划确定的城市和镇（含火炬开发区，下同）、村建设用地范围内，经依法批准可以办理农村集体建设用地转用手续；

（一）镇、村等集体经济组织兴办工业园区；

（二）镇、村等集体经济组织兴办集体企业；

（三）镇、村等集体经济组织进行公共设施和公益事业建设；

（四）农村村民宅基地等；

三、建设用地分类

建设用地一般分为居住用地、公共设施用地、工业用地、商服用地、物流仓储用地、交通设施用地、市政公用设施用地、道路广场用地、绿地、特殊用地。

建设用地按其使用土地性质的不同，可分为农业建设用地和非农业建设用地；按其土地权属、建设内容不同，又分为国家建设用地、乡（镇）建设用地、外商投资企业用地和其他建设用地；按其工程投资和用地规模不同，还分为大型建设项目用地、中型建设项目用地和小型建设项目用地。

中国的建设用地供应，分为存量和增量两部分。增量部分，主要通过农地转为建设用地的供应，即所谓一级市场；存量部分即通过现有土地使用者之间的交易的供应，即所谓二级市场。

存量土地实际被现有土地使用者控制。

三、农村集体建设用地使用权可以出租吗

可以出租，但是有限制条件，需要集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

《土地管理法》

第六十三条土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。

前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

第八十二条擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设，或者违反本法规定，将集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。

一、农村集体建设用地使用权流转方式

分为首次流转和第二次流转。

（一）农村集体建设用地使用权首次流转的程序

1、农村集体经济组织持土地所有权证等资料，向所在镇国土资源管理分支机构提出申请。

2、经镇国土资源管理分支机构和镇人民政府提出初审意见后，报市县国土资源管理部门审定，符合条件的发给流转批准书。

3、农村集体经济组织取得流转批准书后，按有关规定确定土地使用者，签订流转合同。

4、流转双方按流转合同约定缴纳土地流转有关费用后，持流转批准书、流转合同、地上建筑物合法证明等文件于签订流转合同之日起30日内，到市县国土资源管理部门申请办理土地登记手续，确认建设用地使用权，领取土地使用证。

（二）农村集体建设用地使用权再次流转的程序

1、依法取得农村集体建设用地使用权的土地使用者，按有关规定转移土地使用权，签订再次流转合同。

2、流转双方按再次流转合同约定缴纳土地流转有关费用后，持土地使用证、首次流转合同及流转批准书、再次流转合同、地上建筑物证明等文件，于签订再次流转合同之日起30日内到市县国土资源管理部门申请办理土地使用权变更登记或出租、抵押登记。

二、如何取得集体建设用地使用权

《土地管理法》第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。第五十九条乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续。