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如何认定农村集体土地使用证中的腾退以及本村集体土地腾退,村委会腾退宅基地程序是什么:今日在线拆迁法、征收法律咨询

发布时间：
2024-07-19 18:57:33
作者：
圣运律师
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如何认定农村集体土地使用证中的腾退以及本村集体土地腾退，腾退”拆迁方式的合法性分析1、村民会议不能决定腾退目前的农村集体土地腾退均声称其合法性来源于《中华人民共和国村民组织法》第二十四条：涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨在论决定方可办理

如何认定农村集体土地使用证中的腾退以及本村集体土地腾退,村委会腾退宅基地程序是什么:今日在线拆迁法、征收法律咨询

一、如何认定农村集体土地使用证中的腾退以及本村集体土地腾退

腾退”拆迁方式的合法性分析

1、村民会议不能决定腾退

目前的农村集体土地腾退均声称其合法性来源于《中华人民共和国村民组织法》第二十四条：涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨在论决定方可办理：宅基地的使用方案;第

(七)项征地补偿费的使用、分配方案;第

(九)项村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。

各村集体根据上述规定，认为本村的腾退涉及宅基地的使用、及补偿费、涉及村民重大利益，应当召开村民会议。然而根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十七条规定：村民自治章程、村规民约以及村民会议或者村民代表会议的决定不得与宪法、法律、法规和国家的政策相抵触，不得有侵犯村民的人身权利、民主权利和合法财产权利的内容。

2、村委会无权实施腾退

根据《土地管理法》第四十四条规定，：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。根据项目的不同规模，较大的由国务院批准、其余由省、自治区、直辖市人民政府批准、或由市、县人民政府批准”。同时，第四十六条规定：“国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。”可见村委会并无权对于集体土地进行征收。

3、村委会的违法拆迁行为应受处罚

根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第二十五条规定：“违反本办法第七条规定，未取得房屋拆迁许可证擅自实施拆迁的，由市或者区、县国土房管局责令停止拆迁行为，处1万元以上3万元以下罚款。”即村集体以村民委员会会议的形式进行违法拆迁也是应当受到处罚的。

从以上规定均可见得村集体并非是法定的土地征收主体，也无权对于集体土地进行征收。以村委会的决议进行集体土地的拆迁也明显与上位法相抵触。所以，无论是村委会还是腾退指挥部，都无权组织和实施腾退，故而村委会未经合法程序自行强拆村民房屋的，村民有权采取法律手段维护自身的合法权益。

二、集体经营性建设用地腾退可以获得经济补偿金吗

集体经营性建设用地腾退不可以获得经济补偿金，房屋腾退一般理解是房屋使用权人没有合法理由占有使用房屋所有权人的房屋，房屋所有权人有权利要求使用权人搬离房屋而采取的一种方式，房屋腾退一般先通过协商解决，协商不成的情况下到法院进行起诉。

当国家需要统一收回的时候，你就需要腾退，当然国家会给你补贴。一般情况下，腾退后的房子是不拆的，另作它用，如果房子是要拆掉，就是动迁了。

一、集体经营性建设用地规定

1、根据我国《土地管理法》第四十三条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”可见，我国将集体建设用地分为乡镇企业用地、村民住宅用地和乡(镇)村公共设施和公益事业用地。

2、只有集体经营性建设用地才能入市，而不是所有农村集体建设用地。经营性建设用地，是指以纯粹盈利为目的，进行相关建设的土地，正如我们前面所分析的，国有经营性建设用地包括“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅”，由此可见，在农村集体建设用地方面，只有乡镇企业用地才符合集体经营性建设用地的性质，在符合一定条件下，才能入市。

3、宅基地排除在经营性建设用地之外。根据我国相关法律的规定，宅基地具有福利性质，只能由本集体经济组织的成员才能申请，用于自住，不能建商业住房。也就是说，宅基地只能自用，而不能进行经营。另外，农民对宅基地只有使用权，建在宅基地上的住房才是农民的私有财产，土地则属于农民集体所有，因此，农民不能将宅基地用于入市流转。

2007年国土资源部39号令《招标拍卖挂牌出让建设用地使用权规定》第四条规定：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。前款规定的工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。这一条款将工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅并列，俗称“五类经营性用地”。

无论是征地制度改革，还是产权交易制度改革、建立集体土地市场，其前提条件：

1、要完善农村集体土地产权制度，明确集体土地产权代表。为此，需核发农村集体土地所有权证、土地使用权证，明确集体土地所有者代表、土地使用者，保护土地所有者、使用者的权益；

2、量化土地资产，将土地资产量化到每一个农村集体经济组织成员，真正体现农民个人的土地产权份额；

3、明确农民住房的私有产权，颁发房屋产权证，显化农民对自己宅基地及住宅的财产处置权利和收益分配权利。

三、村委会腾退宅基地程序是什么

法律主观：

那些在村、乡镇主导下，由被腾退人与村委会签订腾退安置补偿协议，村委会将房屋、土地收回的情形。,收回的土地可能用于商业建设，也可能用于环境保护、基础设施建设等公益项目。,针对近几年北京市各区县集体土地拆迁项目进行总结，不难发现，在“城中村”项目中存在大量以,腾退的方式实施的集体土地房屋拆迁，主要集中在丰台区、朝阳区、海淀区等地区，近两年启动实施的项目中，比如丰台区分钟寺村宅基地腾退项目、朝阳区金盏乡楼梓村土地腾退项目、海淀区党校边角地集体土地腾退项目等等，均是采用了“腾退”的方式进行的。,“腾退”被逐渐在各区县的集体土地拆迁中推广开来，政府主管部门作为监管单位往往睁一只眼闭,一只眼不予管理，更甚者，有些政府藏在后边做推手，也使得以“腾退”方式实施的拆迁与日俱增。但是，基于“腾退”没有一个严格的程序和法律规范，所以各地在以＂腾退”方式进行房屋拆迁过程中其具体的程序和方式也有着各种不同的形式表现。,第一种由开发商以绿隔为名行商品房开发之实。曾接触的项目中存在部分此类，在实施土地收储,和房屋拆迁过程中是以绿化隔离带的建设的名义进行，但是拆迁完成之后的项目立项、规划、用地等均标明为商品房建设项目，例如_泛海建设针对朝阳区东风乡豆各庄等村集体土地实施的拆迁，即是以绿化隔离带建设的名义进行的。,第二种由村委会与开发商联合直接实施腾退。村委会将土地直接卖给开发商，并由开发商单独或,者与村委会联合成立项目公司进行商品房的开发。前期实施房屋拆迁时以腾退的名义实施，净地后或者拆迁过程中报相关部门进行土地征收的审批，典型的先拿到后审批，违反法定程序。例如：丰台区花乡造甲村土地一级开发项目、丰台区分钟寺村宅基地腾退等。此类项目在腾退工作中往往会伴随着一份由村民代表大会通过的腾退决议及腾退补偿安置办法，村委会以此来彰显该腾退工作的合法性。,第三种由镇政府或者区政府幕后主导实施的集体土地腾退。在此类项目中，多是镇政府或者区政,府为了完成城中村或者新农村建设而有规划的进行土地的收储工作，前期开发商是否介入并不确定，村委会一般协助完成腾退工作。例如：朝阳区金盏乡楼梓村土地储备项目、丰台区万泉寺村土地一级开发、丰台区青龙湖土地一级开发等项目。在此类项目的腾退工作中，我们往往会看到镇政府作出的《某某镇宅基地腾退补偿安置办法》或者《某某镇宅基地腾退实施细则》，同时也有村民代表大会通过的腾退决议及腾退补偿安置办法细则等文件。,1、在北京、山东、江苏等地可以依据当地已经颁布的集体土地上房屋拆迁管理办法的相关规定，向主管部门反映该地区实施违法拆迁的相关事实和违法状况，要求行政主管机关予以违法查处。,2、因为集体土地上房屋拆迁更基础的行为是涉及到集体土地的征收，那么，我们可以针对土地征收程序违法向土地主管部门反映并要求查处。,3、因为腾退的法律模糊性，再加上腾退工作主要由乡镇政府主导，村委会领导深度参与，拆迁人有更多的自由裁量权利，撑握良好的谈判技巧及谈判经验更有利于维护合法权利。,4、因为为腾退法律程序较少，提起法律程序比较困难，需要更资深的法律维权方案，一般要求村条公开、补偿补助费公开、安置房问题、规划问题、公安机关对公民人身财产安全保护职责问题，要求查处违法拆迁行政不作为等几个法律方面，对腾退拆迁人提起复议及诉讼。,5、腾退案件的谈判，主要是谈，核心是判断，谈的核心是找出提高补偿的法律解决方案。判断的核心是对方的底线。法律程序是为了威慑拆迁人谨慎强拆。,土地腾退主要是对于宅基地及地上房屋的腾空、退还，究其实质是集体土地征收和集体土地上房屋的拆迁行为。因为腾退的法律模糊性，再加上腾退工作主要由乡镇政府主导，村委会领导深度参与，拆迁人有更多的自由裁量权利，撑握良好的谈判技巧及谈判经验更有利于维护合法权利。