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拆迁阳台围墙有补偿吗，住宅小区顶楼阳台顶属于公共区域吗？:今日拆迁补偿法律在线咨询

发布时间：
2024-12-16 20:47:14
作者：
圣运律师
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拆迁阳台围墙有补偿吗,阳台是否属于公共部位,阳台是否属于公共部位需要看手中持有的《房地产权证》的附图中是否包含阳台，如果不包含就属于公共部位。要解决你的问题，首先要判断这一工作阳台的归属。在你手中持有的《房地产权证》的附图中，如果记载了该部

拆迁阳台围墙有补偿吗，住宅小区顶楼阳台顶属于公共区域吗？:今日拆迁补偿法律在线咨询

一、拆迁阳台围墙有补偿吗,阳台是否属于公共部位

阳台是否属于公共部位

需要看手中持有的《房地产权证》的附图中是否包含阳台，如果不包含就属于公共部位。

要解决你的问题，首先要判断这一工作阳台的归属。在你手中持有的《房地产权证》的附图中，如果记载了该部位为你所购买房屋的专有部位，且你在行使该部位权利时，没有危及建筑物的安全，没有损害其他业主的合法权益，则开发商无权要求你拆除装修、恢复原状。但是，如果该工作阳台为小区业主的共用部位，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专用部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，即小区的共用部分属于全体业主共有，对此部分面积开发商无权擅自处分。开发商将属于全体业主共有的部位擅自转让，侵害了全体业主的利益，在法律上是无效的。在此种情况下，你与开发商之间的商品房预售合同中关于转让工作阳台的部分无效，合同其他部分如出售房屋的位置、价格等约定仍然有效。

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。所以，如果该工作阳台是小区的共用部分，因此造成合同部分无效，你对所遭受的损失，可以要求开发商予以赔偿。

《民法典》

第二百七十三条【业主对共有部分的权利和义务】业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利为由不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

二、住宅小区顶楼阳台顶属于公共区域吗？

现在有些住宅小区楼层较高，那么就导致顶楼阳台几乎只有最上面的人才会去利用。但即使下面其他业主不去使用顶楼，可是这顶楼的区域却也并不当然就属于使用着的人。不过，这一点在实际中很多业主是不清楚的。

在法律上，住宅小区顶楼阳台顶属于公共区域。

按规定，业主只对建筑物内的住宅、经营性用房等属于个人专有部分享有所有权，而对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

因此，住宅小区的顶楼阳台属于公共区域。所以，要是有业主想要在顶楼建设围墙，或是组织其他业主使用顶楼区域的话，都是违规的。

不过，要是有业主真在上面划自己的私人区域，损害其他业主利益的，那么建议可以采取下面的处理方法：

1、找物业来帮忙解决。物业管理是为整个小区服务的，当发现有业主有私占公共区域的，那么就可以先让物业去管管，提醒下对方。

2、可让业委会去解决。业委会本来是代表全体业主的利益，所以在物业提醒没用的情况下，就要积极找到业委会，让他们代表其他业主跟对方说说。

3、向法院起诉维权。要是经过物业、业委会还不能解决的，那么现在只能进行收集证据向法院起诉。

在起诉的时候，可能得按照下面的步骤来：

1、先准备一份起诉状，然后去那个人户籍所在地的人民法院起诉，法院在审核材料受理后，就会给应诉通知书，然后等着开庭就行了。

2、需要的材料有，起诉书、身份材料、证据。证据这一块，其实还是比较好收集的，毕竟这个顶楼区域要没特殊约定的，都是属于全体业主的。

3、受理费用为50元。

如果事实证据充分，那你们就很容易胜诉。拿到判决书后15天内，如果被告不履行判决，那还可以去申请法院强制执行。

最后，在实际中，其实很多业主在遇上这种抢占顶楼区域并私设围墙阻挡的，可能会自己动手就拆墙，这种行为是非常鲁莽的，虽然对方可能确实是违规搭建，但你照样没有权利动手拆除对方的东西。这个时候，即使是生气，但千万要走对程序，先去法院起诉，拿到判决书后，对方还不肯及时拆除的，还要去法院申请强制执行，此时才是可以动手的。不过，要是在起诉的时候你们人多没办法找到合适的代表人诉讼的，建议可以委托一两个专业律师介入。

一、业主与物业有合同吗

物业公司提供的服务主要是公共区域及公共设备设施服务，任何一位业主都无法对服务标的全权负责。

因此住宅项目的物业合同只有开发商和业委会可以同物业公司签署。而开发商和业委会在合同中，代表了全体业主。

因此尽管没有和具体的业主签约，物业公司也必须履行合同约定，承担管理责任；同样业主也必须要遵守缴纳物业费的义务。

《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

三、阳台内外归个人所有吗

《北京市城市房屋拆迁管理办法》（市政府令第87号）的第二十八条中明确规定，拆迁市和区、县人民政府所有、并指定有关单位管理的公有住房（以下简称直管公有住房）的，直管公有住房应当按照房改政策出售给房屋承租人。房屋承租人购买现住公房后作为被拆迁人，由拆迁人按照被拆迁房屋的房地产市场评估价对被拆迁人给予补偿，政府对被拆迁人不再提供经济适用住房。被拆迁人住房超过房改政策规定标准的，拆迁人应当扣除超标部分的补偿款中属于应当上缴财政或者返还原售房单位的部分，并分别上缴或者返还。《条例》第二十七条规定：拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿，被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋，由原承租人承租，被拆迁人应当与房屋承租人重新签订房屋租赁合同。本条规定了解除租赁协议的处理方式：由拆迁人对房屋所有人进行安置；未解除租赁协议，但对拆迁事宜协商一致的，由拆迁人对所有人补偿，由所有人对承租人进行安置。拆迁当事人三方权利义务是明确的。本条还规定了被拆迁人与承租人对解除租赁关系达不成一致协议时的处理方式：为保障承租人的权益不受损害，实行产权调换，被拆迁人与原承租人就新调换的房屋签订协议续租。本条款充分体现了民事活动中主体平等的原则。公房承租人对于所承租的公房只有居住和有限处分权。公房承租人对于所承租的公房的权利也不能以继承的方式转由其继承人享有，只能通过变更的方式转由符合条件的继承人或其他共同生活的家庭成员享有。公房承租人也不可以遗嘱的方式对所承租的公房作出实体的处分。如果公房承租人以遗嘱的方式对所承租的公房作出实体上处分的，该处分属无权处分，在有权限的公房管理单位给与认可之前，该处分没有任何法律上的效力。根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》规定，拆迁补偿的受偿方为被拆迁人，即被拆迁房屋的所有权人。存在公房租赁关系的情况下，被拆迁人也就是公房租赁关系中的出租人只有在与从承租人解除租赁关系或对承租人进行安置后才能获得补偿。在被拆迁人对承租人进行安置的情况下，不存在对承租人的金钱补偿问题。但在解除租赁关系的情形中，被拆迁人通常以向承租人支付一定的金钱作为买断承租人承租居住权的对价。承租的公房面临拆迁或由承租人领取拆迁款后，在家庭成员之间如何分配成为目前面临的一个法律问题，尤其是如何确定享受拆迁款分配人资格、如何在具备分配款项的成员之间确定分配比例，拆迁款是否遗产，自管分房与房改政策之间的关系能与影响承租人的权利等，司法实践中往往出现承租人更名后，先前的承租人及其共同居住人是否可以分得拆迁补偿款，由于现行法律对类似问题没有规定，导致纠纷难以得到妥处，就此，长期代理承办公房承租案件的专业律师通过案例，为您提供相关参考。