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无锡2018拆迁如何补偿，房屋征收评估办法是怎么规定的:今日拆迁补偿法律在线咨询

发布时间：
2024-12-10 11:55:07
作者：
圣运律师
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无锡2018拆迁如何补偿,无锡市房屋征收评估技术规范 ,法律分析：1．可比案例直接比较法将估价对象与在估价时点近期有过交易的可比案例进行比较，对这些可比案例的已知价格作适当修正，直接得出估价对象的客观市场价格的方法。2．基准价格比较修正法将

无锡2018拆迁如何补偿，房屋征收评估办法是怎么规定的:今日拆迁补偿法律在线咨询

一、无锡2018拆迁如何补偿,无锡市房屋征收评估技术规范

法律分析：

1．可比案例直接比较法

将估价对象与在估价时点近期有过交易的可比案例进行比较，对这些可比案例的已知价格作适当修正，直接得出估价对象的客观市场价格的方法。

2．基准价格比较修正法

将估价对象与样本房屋进行比较，对经按同一估价时点评估得出的样本房屋市场价格进行适当修正，间接得出估价对象的客观市场价格的方法。

法律依据：

《无锡市城市房屋拆迁估价技术规范》

二、在本市规划区内国有土地上，从事房屋拆迁补偿价格评估(以下简称拆迁估价)活动应遵守本技术规范。

三、本技术规范所指的城市房屋拆迁补偿价格，为被拆迁房屋的房地产市场价格(不含室内装修装饰)，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响，也不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费。

四、被拆迁房屋室内装修装饰补偿价格，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可委托评估确定。

五、拆迁估价应根据被拆迁房屋的用途分别采用不同的评估方法进行。

二、房屋征收评估办法是怎么规定的

法律分析：根据相关法律规定，房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

法律依据：《国有土地上房屋征收评估办法》第三条房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会(以下称评估专家委员会)成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。

第四条房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。

三、扬州市区城市房屋拆迁补偿评估技术细则

一、扬州市城市房屋拆迁补偿评估技术的细则

《扬州市区城市房屋拆迁补偿评估技术细则》

第二条适用范围：在扬州市区行政区域内的国有土地上，从事房屋拆迁补偿估价(以下简称拆迁评估)的房地产评估机构和评估人员的评估技术行为应当符合本细则的要求。

第三条估价机构：进行拆迁评估的房地产评估机构应具备三级及以上房地产评估资质，并已列入向社会公布的扬州市城市房屋拆迁评估机构名录。

第四条估价人员：承担房屋拆迁评估的房地产评估专业人员应该是符合本细则第三条规定的评估机构中的注册房地产估价师。

第五条估价对象：房屋拆迁范围内，经现场查产认定的被拆迁房屋及其附属物(含其占用范围内的国有土地使用权)。

第六条估价目的：统一为“房屋拆迁补偿估价”。

第七条估价时点：被拆迁房屋的拆迁许可证颁发之日。

第八条价值标准：被拆迁房屋在估价时点完全产权下最可能达成的公开市场价值(含政府根据公开市场价值所确定并公布的拆迁补偿保障标准和优惠标准)，不考虑被拆迁房屋所受抵押、租赁等权利限制情形。

第九条拆迁区位分区：根据扬州市城市房屋拆迁区位划分体系，按住宅、非住宅非营业用房、营业用房三种情况，将市区主城区和经济开发区划分为三类拆迁区位及分区分等，作为拆迁补偿评估依托的技术基础。

第十条房屋拆迁评估价格构成：是被拆迁房屋(含一般装修)拆迁补偿的房地产市场评估价格，室内装饰装修内容不列入被拆迁房屋评估内容而另行专项评估，也不包含房屋拆迁中的搬迁补助费、过渡补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的损失补助费等。

第十一条评估程序：1.接受评估委托，明确基本事项;2.验收查产资料，开展前期调查;3.拟订作业方案，进行现场勘察;4.按照技术细则，进行评估测算;5.确认测算结果，撰写评估报告;6.汇总相关资料，提交评估报告;7.现场咨询答疑，评估材料存档。

第十二条评估结果表达：一是房屋拆迁项目补偿资金概算评估，作为拆迁项目补偿资金总额概算依据;二是房屋拆迁分户补偿金额评估，作为被拆迁房屋的补偿依据。估价结果的货币单位应精确到人民币元。

第十三条估价结果应用的有效期：自提交正式评估结果之日起，至该拆迁项目拆迁补偿结束时止。

二、房屋拆迁评估方法详

1、市场比较法。

市场比较法是最具说服力并易于当事人接受的方法，因为这种评估方法最能直接反映评估对象的市场价格，但其前提条件是必须有同类房屋的交易实例可供比照。贵阳市规定，采用市场比较法进行房屋拆迁估价，所选定的参照物实例，应当与被拆迁房屋所在区位、用途、建筑结构相同或相近，参照实例的成交时间不超过估价时点12个月，选取的参照实例须在3个以上，参照实例的综合修正系数不超过30%。但是由于市场比较法需要交易实例作比照物，实践中公用设施、公益事业房屋以及农房等交易实例较少，对这些房屋拆迁估价拆迁双方可申请使用其它估价方法。

2、成本法。

成本法是通过求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

3、收益法。

收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后进行累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

4、假设开发法。

假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

5、基准地价修正法。

基准地价修正法是在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象客观价格。

四、房屋征收评估相关

根据相关法律规定，房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

【本文关联的相关法律依据】

《国有土地上房屋征收评估办法》第三条房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会(以下称评估专家委员会)成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。

五、扬州市城市房屋拆迁补偿评估技术规程

扬州市房屋拆迁补偿评估技术实施细则主要规定了房屋拆迁评估的相关要求和程序。评估机构和评估人员需具备相应的资质和列入名录,评估对象是被拆迁房屋及其附属物,评估目的是统一为“房屋拆迁补偿评估”。评估时点为被拆迁房屋的拆迁许可证签发之日,拆迁区位划分根据扬州市城市房屋拆迁区位划分制度进行。房屋拆迁评估价格构成是被拆迁房屋(含一般装修)拆迁补偿的房地产市场评估价格,不包括室内装饰装修的内容。评估程序包括接

法律分析

扬州市房屋拆迁补偿评估技术实施细则第二条适用于在扬州市行政区域内的国有土地上从事房屋拆迁补偿评估的房地产评估机构和评估人员。第三条评估机构：进行拆迁评估的房地产评估机构应当具有三级以上房地产评估资质，并列入向社会公布的扬州市城市房屋拆迁评估机构名录。

第四条评估人员：承担房屋拆迁评估的房地产估价师应当是符合本细则第三条规定的评估机构注册的房地产估价师。第五条估价对象：在房屋拆迁范围内，经现场财产调查确定的被拆迁房屋及其附属物（包括占用范围内的国有土地使用权）。第六条评估目的：统一为“房屋拆迁补偿评估”。第七条评估时点：被拆迁房屋的拆迁许可证签发之日。

第八条价值标准：评估时点全产权下被拆迁房屋最可能的公开市场价值（包括政府根据公开市场价值确定并公布的拆迁补偿保障标准和优惠标准），不受抵押、租赁等权利限制的房屋被拆迁。第九条拆迁区位划分：根据扬州市城市房屋拆迁区位划分制度，主城区和经济开发区按照住宅、非住宅、非商业用房和商业用房划分为三类拆迁区位和区划，这是拆迁补偿评估的技术依据。第十条房屋拆迁评估价格的构成：是被拆迁房屋（含一般装修）拆迁补偿的房地产市场评估价格。室内装饰装修的内容不包括在被拆迁房屋的鉴定内容中，但单独进行专项鉴定。不包括因拆迁非住宅房屋而停产停业的搬迁补助、过渡补助和亏损补助。

第11条评估程序：1。接受评估委托，明确基本事项。接受生产检验资料并进行初步调查。制定作业计划，进行现场调查。按技术规程进行评价计算。确认计算结果并撰写评估报告。汇总相关数据，提交评估报告。进行现场咨询和答疑，并将评估资料存档。第十二条评估结果的表述：一是房屋拆迁项目补偿资金预算的评估，作为拆迁项目补偿资金总预算的依据；二是房屋拆迁户补偿金额的评估，作为被拆迁房屋补偿的依据。估价结果的货币单位应准确为人民币元。第十三条评估结果申请的有效期：自提交正式评估结果之日起至拆迁项目拆迁补偿结束。其次，对房屋拆迁的评估方法进行了详细的市场比较法。

市场比较法最具说服力，也最容易被当事人接受，因为这种评估方法可以直接反映评估对象的市场价格，但其前提是必须有类似的房屋交易实例进行比较。贵阳市规定，采用市场比较法评估房屋拆迁时，选取的参考案例应当与被拆迁房屋的位置、用途、建筑结构相同或者近似。参考案例的交易时间不得超过自评估时点起12个月。选择的参考案例应多于3个，参考案例的综合修正系数不应超过30%。但由于市场比较法需要交易案例作为参考资料，实践中的交易案例很少，如公共设施、公益性住房、农村住房等，因此双方可以对这些房屋拆迁估价采用其他估价方法。成本法。

成本法是通过计算估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，估算估价对象客观合理的价格或价值。三。收益法。收益法是估计估价对象未来的正常净收益，并采用适当的资本化率折现至估价时点进行累加，从而估计估价对象客观合理的价格或价值。4假设开发法。

假设开发法是对估价对象开发完成后的价值进行估计，扣除估计的正常开发成本、税金和利润，从而估计估价对象客观合理的价格或价值。5标准地价修正法。

拓展延伸

拆迁评估技术细则是指在房屋拆迁过程中，对于拆迁房屋的价值进行评估所需要遵循的技术规范和细则。这些细则通常包括拆迁房屋的评估方法、评估标准的确定、评估程序的规范等内容。

根据我国《拆迁法》的规定，拆迁房屋的价值应当由具有资质的评估机构根据房屋的市场价值、房屋状况、拆迁影响等因素进行评估。拆迁评估技术细则应当明确拆迁房屋的评估方法，包括市场比较法、成本法、剩余价值法等，并且应当规定评估标准的确立和评估程序的执行。

同时，拆迁评估技术细则还应当规定拆迁房屋的价值应当根据拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、房屋新旧程度、装修程度等因素进行评估，并且应当明确拆迁房屋的评估程序和评估结果的复核程序。

拆迁评估技术细则的制定和执行，旨在规范拆迁行为，保障拆迁双方的权益，同时保证拆迁房屋价值的公正、公平、公开评估。

结语

扬州市房屋拆迁补偿评估技术实施细则第二条适用于在扬州市行政区域内的国有土地上从事房屋拆迁补偿评估的房地产评估机构和评估人员。根据该细则，评估机构应具有三级以上房地产评估资质，并列入扬州市城市房屋拆迁评估机构名录。评估人员应符合第三条规定的评估机构注册的房地产估价师资格。估价对象是在房屋拆迁范围内，经现场财产调查确定的被拆迁房屋及其附属物（包括占用范围内的国有土地使用权）。评估目的是统一为“房屋拆迁补偿评估”。评估时点为被拆迁房屋的拆迁许可证签发之日。评估时点全产权下被拆迁房屋最可能的公开市场价值（包括政府根据公开市场价值确定并公布的拆迁补偿保障标准和优惠标准），不受抵押、租赁等权利限制的房屋被拆迁。拆迁区位划分是评估拆迁补偿评估的技术依据。房屋拆迁评估价格的构成是被拆迁房屋（含一般装修）拆迁补偿的房地产市场评估价格。

法律依据

国有土地上房屋征收与补偿条例：第五章附则第三十五条本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。

国有土地上房屋征收与补偿条例：第三章补偿第二十六条房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

国有土地上房屋征收与补偿条例：第二章征收决定第十条房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。

市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。