拆迁补偿 尽职调查,征收土地应当什么时间写尽职调查报告,是的，第一步是尽职调查报告。第一步农用地转用，征用土地，要符合土地利用整体规划，城建整体规划和土地利用年度规划。因此，用地单位在初步选定某农用地作为建设用地后，首先要咨询国土资源局、建
是的，第一步是尽职调查报告。第一步农用地转用，征用土地，要符合土地利用整体规划，城建整体规划和土地利用年度规划。因此，用地单位在初步选定某农用地作为建设用地后，首先要咨询国土资源局、建设单位、规划单位是否符合该农用地的各项规划。第二步确认该农用地可用于建设，然后根据建设单位的要求，进行建设项目的可行性论证和编制，向建设单位提交用地申请，建设单位审批符合的，出具建设项目《选址意见书》。用地单位应按规定缴纳选址规定费用。第三步用地单位持有《选址意见书》向同级国土资源局提出用地预审申请，由该国土资源局发行《建设项目用地预审报告书》。第四步用地单位凭《建设项目用地预审报告书》向建设部门，环保局等办理立项，规划，环保许可等手续，并缴纳各项审批费用；第五步用地单位再持以上审批文件，向原预审的国土资源局提出项目用地的正式申请。第六步国土资源局根据土地利用总体规划，城市建设总体规划和土地利用年度计划，拟定农用地转用方案，补充耕地方案，征地方案和供地方案，分不同类型，经各级人民政府审批。第七步由国土资源局具体负责对该农用地的所有权人和使用权人进行征用，签订补偿安置协议，按征地程序办理征地手续。第八步国土资源局根据批准的供地方案，在征地补偿、安置补助完成后，向用地单位发放批准用地文件和《建设用地批准书》，被征地单位应在规定期限内发放土地。第九步被征用公司提交土地后，该土地成为国有土地，国土资源局与土地使用者签订国有土地有偿使用合同（转让土地），向土地使用者发行计划决定书（计划土地）。用地单位按约定支付转让费用。第十步签订出让合同并按约定缴纳费用后，用地单位才真正获得该土地的使用权，用地单位即可办理建设项目的相关审批手续予以施工建设。第十一步如用地单位欲转让该土地使用权，必须符合国家关于已出让土地转让的规定和《国有土地使用权出让合同》的约定。转让国有土地使用权时，不得改变规定的规划设计条件。以转让方式取得建设用地后，转让受让人应持有《国有土地使用权转让合同》，转让地块原建设用地规划许可证向城乡规划行政主管部门申请转发建设用地规划许可证。
【本文关联的相关法律依据】
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条、第二十四条
是的，第一步就是尽职调查报告。第一步农用地转用、征用土地，必须符合土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划。因此，用地单位在初步选定某农用地为建设用地后，应首先向国土资源局、建设部门、规划部门咨询是否符合该农用地的各项规划。第二步确认该农用地可以用于建设，再根据建设部门的要求，进行和编制建设项目可行性论证，向建设部门提交用地申请，建设部门审查符合的，颁发建设项目的《选址意见书》。用地单位应按规定缴纳选址规费。第三步用地单位持该《选址意见书》向同级国土资源局提出用地预审申请，由该国土资源局核发《建设项目用地预审报告书》。第四步用地单位凭《建设项目用地预审报告书》向建设部门、环保局等办理立项、规划、环保许可等手续，并缴纳各项审批费用；第五步用地单位再持以上审批文件，向原预审的国土资源局提出项目用地的正式申请。第六步国土资源局根据土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划，拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同类型，经各级人民政府审批。第七步由国土资源局具体负责对该农用地的所有权人和使用权人进行征用，签订补偿安置协议，按征地程序办理征地手续。第八步国土资源局根据批准的供地方案，在征地的补偿、安置补助完成后，向用地单位发出批准用地文件和《建设用地批准书》，被征地单位应在规定的期限内交出土地。第九步被征用单位交出土地后，该土地即成为国有土地，由国土资源局与土地使用者签订国有土地有偿使用合同（出让供地）或向土地使用者核发划拨决定书（划拨供地）。用地单位按约定缴纳出让费用。第十步签订出让合同并按约定缴纳费用后，用地单位才真正获得该土地的使用权，用地单位即可办理建设项目的相关审批手续予以施工建设。第十一步如用地单位欲转让该土地使用权，必须符合国家关于已出让土地转让的规定和《国有土地使用权出让合同》的约定。转让国有土地使用权时，不得改变规定的规划设计条件。以转让方式取得建设用地后，转让的受让人应当持《国有土地使用权转让合同》、转让地块原建设用地规划许可证向城乡规划行政主管部门申请换发建设用地规划许可证。
法律分析：
是的，第一步就是尽职调查报告。
第一步农用地转用、征用土地，必须符合土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划。因此，用地单位在初步选定某农用地为建设用地后，应首先向国土资源局、建设部门、规划部门咨询是否符合该农用地的各项规划。
第二步确认该农用地可以用于建设，再根据建设部门的要求，进行和编制建设项目可行性论证，向建设部门提交用地申请，建设部门审查符合的，颁发建设项目的《选址意见书》。用地单位应按规定缴纳选址规费。
第三步用地单位持该《选址意见书》向同级国土资源局提出用地预审申请，由该国土资源局核发《建设项目用地预审报告书》。
第四步用地单位凭《建设项目用地预审报告书》向建设部门、环保局等办理立项、规划、环保许可等手续，并缴纳各项审批费用;
第五步用地单位再持以上审批文件，向原预审的国土资源局提出项目用地的正式申请。
第六步国土资源局根据土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划，拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同类型，经各级人民政府审批。
第七步由国土资源局具体负责对该农用地的所有权人和使用权人进行征用，签订补偿安置协议，按征地程序办理征地手续。
第八步国土资源局根据批准的供地方案，在征地的补偿、安置补助完成后，向用地单位发出批准用地文件和《建设用地批准书》，被征地单位应在规定的期限内交出土地。
第九步被征用单位交出土地后，该土地即成为国有土地，由国土资源局与土地使用者签订国有土地有偿使用合同(出让供地)或向土地使用者核发划拨决定书(划拨供地)。用地单位按约定缴纳出让费用。
第十步签订出让合同并按约定缴纳费用后，用地单位才真正获得该土地的使用权，用地单位即可办理建设项目的相关审批手续予以施工建设。
第十一步如用地单位欲转让该土地使用权，必须符合国家关于已出让土地转让的规定和《国有土地使用权出让合同》的约定。转让国有土地使用权时，不得改变规定的规划设计条件。以转让方式取得建设用地后，转让的受让人应当持《国有土地使用权转让合同》、转让地块原建设用地规划许可证向城乡规划行政主管部门申请换发建设用地规划许可证。
法律依据：
《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第十五条 房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
关于农村集体土地征收补偿行政诉讼的调研报告
根据省高院关于开展行政审判工作调研的通知要求，我院行政庭围绕农村集体土地征收补偿行政诉讼的现状开展了调研，结合忻州地区近年来关于征拆补偿的实践现状，对近五年来忻州两级法院审理的有关征地拆迁补偿的行政案件进行了调查分析，现就调研情况总结如下。
一、农村集体土地征收补偿行政诉讼的现状及特点
土地征收补偿工作涉及被征地农名和征地单位两方主体，矛盾经过先行调解无法解决时，向法院提起诉讼往往成为失地农名维权的最后途经。近10年，忻州两级法院因征地补偿纠纷受理的案件共603件，其中行政诉讼179件，民事诉讼案件424件。通过对近五年两级法院审理有关征地拆迁补偿的各类诉讼案件的调查分析，发现这类案件呈现以下特点。
（一）一些案件呈现群体特点，诉讼请求呈多元化，社会关注度高。在土地征收补偿行政案件中，失地农户一般采取抱团取暖措施，以群体力量应对政府行为，双方矛盾激烈，社会影响大，给庭审带来不小压力。同时，被征地农民诉讼请求除对征收补偿不满外，还会对前面的行政行为比如对项目审批、建设用地批准手续、拆迁裁决、征地公告、安置补偿公告、强制拆迁、政府信息公开等等提起诉讼，导致一个案件中诉讼请求较多，且不明确，前置行政行为审查困难，法院很难专一就某个焦点进行审理，增大了审判的难度。判决结果的公正性会影响到失地农民的长久生计保障问题以及农村社会的稳定，一旦处理不当就可能发生一些恶性事件或上访缠访事件，故这类案件在当地的社会关注度极大。
（二）案件争议焦点类型化，涉案标的额往往较大。有关土地征收补偿的行政案件的争议焦点中，相对人起诉土地征收程序违法和补偿安置方案不合理这两方面的最多，关于补偿安置方案的诉讼，当事人也会分别就补偿标准、补偿范围、补偿方式等各方面提出诉求，成为该类案件最大、最直接的争议点。农村承包土地征收补偿案件中，失地农民可获得的补偿数额一般都比较大，算法不同、考虑因素不同，就会使补偿的最终数额发生较大变化，影响失地农民的较大利益，因此该类案件矛盾激烈，协调难度较大。
（三）一些案件主体资格存在问题，法院行政行为合法性审查流于形式。一些行政诉讼案件中，当事人主体资格存在问题，被征收土地的农民对相关法律规定不清楚，在立案审查阶段，法院往往需要指导其变更诉讼主体，对于不符合主体条件的当事人只能驳回起诉。虽法律赋予法院对土地征收行为进行司法审查，但实践中不少征地项目涉及地方重点工程建设，往往带有一定的公益性，加之因工程早已进展到一定程度，无法恢复到原有状态，因此，法院出于法律效果和社会效果的综合权衡，对该项目的立项、规划、审批等系列前置行为无法进行实质性、严格性司法审查，只能在补偿方面最大限度保障失地农民的经济利益。
（四）认为土地征收不合法的行政诉讼往往提起时间滞后。我国土地征收审批手续，导致土地权利人往往是土地已被征收、甚至地上建筑都已建起时才提起关于土地征收合法性的行政诉讼，失去了从源头解决土地征收争议的最佳时机，这样，即便法院最终判定土地征收行为违反法定程序，但耕地已经被破坏，违法行为已经无法撤销，也会出现赢了诉讼却输了土地的尴尬结局。
（五）一些案件诉前未依法进行行政复议或行政裁决。农村集体土地征收补偿纠纷，涉及到集体土地所有权和农民承包土地的使用权，《中华人民共和国行政复议法》第三十条第一款规定:“公民、法人和其他组织认为行政机关的具体行政行为侵犯其已经取得的土地、矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权或者使用权人，应当先申请行政复议;对行政复议决定不服的，可以依法向人民法院提起诉讼”。现实案例中，大部分被征地者对上述规定不了解，导致很多被征收人在提起行政诉讼之前并没有进行过行政复议程序或行政裁决程序，最终丧失了提起行政诉讼的权利。
二、农村集体土地征收补偿行政诉讼中的困难和问题
（一）法律体系不完备，案件裁判尺度不一。适应我国城乡二元结构特殊国情需要，又具有较强的可作性、普适性的土地法法制体系还不够完善，特别是诉讼到法院的案件经常找不到对应的法律依据，导致法律适用标准不统一，同案不同判的现象偶有发生。《土地管理法》把具体补偿的数额交给各地政府具体来定，导致政府机关对补偿的自由裁量权很大，失地农户没有发言权，产生纠纷也没有效力更高的统一的法律依据，导致矛盾积聚愈演愈烈。
（二）公共利益界定不明确。我国《宪法》和《土地管理法》虽然都提到了国家征收土地需要以实现公共利益为前提，但对于何为“公共利益”的规定并不明确。此外，何为“公共利益”的具体认定方式、程序等均没有明确，比如哪个部门有权具体界定“公共利益”，以公共利益为目的征收集体土地，但是征收后却没有用于公共事业该如何处理等问题均处于模糊状态。\"导致征地补偿的前提“符合公共利益”这个要求不能得到严格贯彻。
（三）宪法中缺乏对土地征收补偿原则的明确规定。我国2004年《宪法》虽然对征地补偿问题作出规定，但表述较为笼统、抽象，没有明确规定补偿的原则。《土地管理法》中亦没有关于征地补偿原则的具体规定，只提到按照土地的原用途给予补偿。由于宪法和法律对补偿原则的空白，实践中只能参考引用其他相关法律中有关补偿规定的条款，给予适当补偿，各地政府在制定具体补偿标准时做法不一，缺乏统一规制，各类矛盾纠纷突出。
三、完善农村集体土地征收补偿制度的意见建议
（一）应制定专门土地征收补偿法，同一法律依据和裁判尺度。如制定法律条件不成熟，至少应先出台一部专门的有关土地征收补偿的行政法规，对土地征收过程中可能遇到的问题尽可能全面作出规定。具体框架应涵盖农村集体承包地的征收补偿制度、农村集体宅基地及地上房屋的征收补偿制度、国有土地及其地上房屋的征收补偿制度等。就救济程序而言，应该将行政裁决程序、仲裁程序、诉讼程序等全部纳入其中，保障失地农民可以获得最大限度的权利保障。
（二）明确公共利益范围，构建科学的征收补偿机制。《土地管理法》中涉及的土地征收的初衷是实现公共利益，然而关于何为“公共”利益目前法律法规中还没有明确界定。大量土地被征收后用于商业开发等非公共利益，土地可能发生几十倍的价值变化，农民是否有权享受土地增值收益，这是发生很多纠纷的一个诱因。因此，明确“公共利益”的范围非常必要。要想充分保障被征地农民合法权益，要扩大补偿范围，提高补偿标准，规范补偿程序，并完成土地征收听证制度，同时尽可能解决农民因失地面临的失业问题，为其获得长远收益提供保障和帮助。
(三）严格规范行政执法，做到严格公正为民司法。
土地征收直接关系到公民的合法权益和社会的安定有序，严格规范政府及相关部门的行政执法行为是遵制纠纷产生的一个重要方面。要严格按照法定程序实施征收、补偿、拆迁等工作，确保整个征拆过程依法运行。同时，要推行阳光执法，积极做好土地征收补偿过程中的信息公开工作，保障农民的知情权、参与权、表达权和监督权，提高政府公信力，保障补偿工作的公开、公正和公平。法院要畅通司法救济渠道，依法立案，并做好导诉工作，引导当事人诉讼请求及时化、单一化。同时统一裁判标准，将调解工作贯穿于案件处理全过程。
总之，政府在运行权力推进城市化进程的同时，不能忽略百姓民生需求和因此带来的风险。既要顺应经济的发展，又要保证被征地农民原有生活水平的改善，真正让社会大众分享经济发展和城市化带来的成果。
一、怎么解决征地纠纷
1、征地纠纷行政复议。
行政复议是指公民、法人或者其他组织不服行政主体作出的具体行政行为，认为行政主体的具体行政行为侵犯了其合法权益，依法向法定的行政复议机关提出复议申请，行政复议机关依法对该具体行政行为进行合法性、适当性审查，并作出行政复议决定的行政行为。是公民，法人或其他组织通过行政救济途径解决行政争议的一种方法。
行政复议的最大特点是可以跳出某个区域，如对某省国土资源厅的行为不服则可以向国土资源部申请复议，如果在承办案件过程中担心某地方存在地方保护，则应该选择这样的救济途径。
2、征地纠纷行政诉讼。
行政诉讼是指公民法人对具体行政行为不服而向人民法院起诉，有人民法院进行审理并作出判决、裁定的司法程序。即通常我们所说的“民告官”，这是解决行政争议的重要制度。
3、征地纠纷中的民事诉讼。
在征地纠纷中，大多数进行的诉讼属于行政诉讼，民事诉讼时为数不多的，但是并不是所有的程序都要走行政诉讼，有时候也可以走民事诉讼的程序，如对于非法占地的行为，从民事角度考虑我们可以起诉民事侵权，要求停止侵害、赔偿损失、恢复原状。对于已经签订征地补偿协议，如果该协议签订过程中存在胁迫等手段，则从民事诉讼的角度起诉撤销该协议。总而言之办案子要开动脑筋不能死盯住行政诉讼，如果民事诉讼对我们更有利的话，则就应该设法走民事诉讼的程序。在征地纠纷中常发生的民事纠纷有：征地补偿协议纠纷；土地侵权纠纷；土地承包经营纠纷。
4、征地补偿协调裁决。
征地补偿裁决也可以称之为征地补偿协调与裁决，是指对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调；协调不成的，由批准征用土地的人民政府裁决，这是国家为减少、解决征地纠纷而推行的制度。机制可以分为两个部分，一是协调，而是裁决，协调是裁决的前置，未经协调的不能进入裁决。
5、征地纠纷听证制度。
征地纠纷听证制度是指在土地征收纠纷中拟作出行政处罚、行政许可决定，制定规章和规范性文件时，主管部门组织听证，应当遵循公开、公平、公正和便民的原则，充分听取公民、法人和其他组织的意见，保证其陈述意见、质证和申辩的权利的制度。
一、被征收人在土地现状调查阶段的应该注意些什么
被征收人在土地现状调查阶段，需要准备土地权益的相关证件，如实回复土地调查的相关问题和提供真实的材料，不得提供虚假的信息。
二、相关法律规定
《中华人民共和国土地管理法》
第四十七条国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。
县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡(镇)和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。
多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县级以上地方人民政府应当组织召开听证会，并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。
拟征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持不动产权属证明材料办理补偿登记。县级以上地方人民政府应当组织有关部门测算并落实有关费用，保证足额到位，与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿、安置等签订协议;个别确实难以达成协议的，应当在申请征收土地时如实说明。
相关前期工作完成后，县级以上地方人民政府方可申请征收土地。
《土地调查条例》
第十条县级以上人民政府国土资源主管部门会同同级有关部门进行土地调查。
乡(镇)人民政府、街道办事处和村(居)民委员会应当广泛动员和组织社会力量积极参与土地调查工作。
第十一条县级以上人民政府有关部门应当积极参与和密切配合土地调查工作，依法提供土地调查需要的相关资料。
社会团体以及与土地调查有关的单位和个人应当依照本条例的规定，配合土地调查工作。
●什么是拆迁调查
●拆迁调查登记什么意思
●拆迁意愿调查
●拆迁调查公告的意思
●拆迁调研过程一般要多久
●调取拆迁补偿协议
●拆迁实物调查
●拆迁调查取证
●拆迁调查登记
●拆迁调研什么意思
●土地尽职调查清单
●土地尽职调查清单
●土地尽调报告模板
●征收土地调查确认书
●土地征收现状调查报告
●土地收购尽职调查报告
●土地尽职调查需要关注
●土地项目尽职调查
●土地项目尽职调查清单
●土地收购尽职调查
●村民办事遇到困难，村书记是否尽职尽责？,村民小组长不履职怎么办:今日村们集体维权在线法律咨询
●深圳城市更新解析：城市更新项目的法律尽职调查与风险防范，深圳城市更新立法:今日谈征地拆迁话题
文章来源参考：【头条】拆迁补偿 尽职调查，拆迁调查登记什么意思本文到此结束，希望对您有所帮助，欢迎我们的本网站以便快速找到！
投稿：罗小
内容审核：邓海凤律师
