私营企业拆迁补偿的办法,上海私营企业动迁政策是怎样的,一、上海政府在哪些情形下可以决定进行动拆迁？目前，按照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，市、级人民政府在为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，确需征收
一、上海政府在哪些情形下可以决定进行动拆迁？
目前，按照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，市、级人民政府在为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，确需征收房屋的，可以作出房屋征收决定。其主要情形有：为了国防和外交的需要、政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设、与资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用设施等相关的公共事业建设、安居房建设、保障性住房建设，以及旧区改造，以及其它法律、法规规定的为公共利益需要而进行的建设项目。因此，关于房屋征收要遵守以下三个原则：一是政府主导，即建设项目的组织与实施，以及房屋征收的实施都是由政府组织；二是房屋征收公共利益优先；三是禁止为经济利益集团、个人利益进行拆迁。
二、上海私营企业动迁政策中“二轮征询”是什么意思？
第一次征询主要征求居民改造意愿，如果居民同意改造的比例达到规定要求的，列入改造计划。第二次征询主要征求居民对改造方案的意见，与居民签订附生效条件的《房屋拆迁补偿安置协议》，在一定期限内，居民签约户数超过规定比例的，协议正式生效并履行，并启动改造工作。
三、上海私营企业动迁政策中的结果公开如何理解？
结果公开应当包括：
(1)各种依据公开，包括拆除房屋的权证、建筑面积、评估价格、居住困难认定等。
(2)操作过程公开，包括被拆除房屋的权属、人口调查，建筑面积、居住困难的认定，拆迁评估、签约、裁决等各环节。
(3)签约内容公开，包括货币补偿总额、安置房源(套数、地址、面积、价格)及其他补偿费用。
四、上海私营企业动迁房屋的价值补偿金额如何确定？
依据《关于进一步推进本市旧区改造工作若干意见的通知》以及《关于调整完善本市城市房屋拆迁补偿安置政策试点工作的意见》内容，居住房屋的价值补偿为：
1、公房：评估价格×80%+套型面积补贴+价格补贴
2、私房：评估价格×100%+套型面积补贴+价格补贴
评估价格=被拆除房屋的房地产市评估单价×被拆除房屋建筑面积(如被拆除房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的，按评估均价计算。
套型面积补贴=评估均价×补贴面积。
价格补贴=评估均价×补贴系数×被拆除房屋建筑面积。
五、居住困难户的货币补贴如何计算？
居住困难户的货币补贴计算公式：异地配套商品房单价×(应安置对象×22平方米/人-补偿安置后的房屋拆算面积)
异地配套商品房单价以市属配套商品房平均单价为基准，由各试点区根据实际情况制定。
被拆迁户的应安置对象由区住房保障机构参照本市住房保障相关管理办法明确的申请条件和审核办法进行认定，并将经认定符合条件的对象在拆迁范围内公示。公示期为15日，有异议的，由区住房保障机构在10个工作日内进行核查和公布。
补偿安置后的房屋拆算面积=被拆除居住房屋价值补偿款÷异地配套商品房单价。
居住困难户增加的货币补贴可与被拆除居住房屋取得的价值补偿款合并购买拆迁人提供的异地配套商品房。
享受居住困难户货币补贴后，该户视作已享受住房保障。拆迁人应将相关情况报所在区住房保障机构备案。
六、拆迁补偿款的可分割范围？
私房共有人一般情况下分割房屋价值部分(货币补偿款)；承租人与同住人可对拆迁补偿安置款的部分予以分割，但要区分不同情况，房屋使用权人应由产权人安置，如果拆迁补偿款中按协议属于使用权人所有的才有权分割。
七、房屋拆迁补偿款之外的其他补偿费，应按什么原则处理？
其他补偿款是指拆迁公有居住和非居住房屋时，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》和《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》之规定，以及上海有关拆迁单位的实际操作，被拆迁人除了得到房屋拆迁货币补偿款外，拆迁公有居住房屋的，被拆迁人还可以得到搬家补偿费、设备迁移费、临时安家补助费、搬迁奖励费以及一次性补偿费。拆迁公有非居住房屋的，被拆迁人还可以获得设备搬迁和安装费用、无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用、因拆迁造成停产、停业的损失补偿等。
上述费用中，搬家补偿费、设备迁移费、临时安家补助费，应归确因拆迁而搬家、设备迁移和临时过渡的承租人、同住人等。奖励费和一次性补偿费，一般应当由拆迁时在被拆迁房屋内实际居住的人之间予以分割。设备搬迁和安装费用、无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用，应归设备所有人。因拆迁造成停产、停业损失的补偿归遭受实际损失的经营人。
法律分析：公司搬迁补偿标准包括如下：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
法律依据：《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》 第二十八条 被征收居住房屋的补偿金额=评估价格+价格补贴，但本细则有特别规定的，从其规定。
评估价格=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收房屋的建筑面积。被征收房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的，按评估均价计算。
评估均价=被征收范围内居住房屋评估总价÷居住房屋总建筑面积。评估均价标准，由房地产价格评估机构在评估后计算得出，由房屋征收部门在征收范围内公布。
价格补贴=评估均价×补贴系数×被征收房屋的建筑面积。补贴系数不超过0.3，具体标准由区（县）人民政府制定。
被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，被征收房屋的补偿金额增加套型面积补贴。套型面积补贴=评估均价×补贴面积。套型面积补贴按照房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证计户补贴，每证补贴面积标准不超过15平方米建筑面积，具体标准由区（县）人民政府制定。
上海市动迁新政策如下：在进入2019年之后，上海市动迁补偿标准调整提高42%以上。上海市国有土地上有两种补偿方式包括：产权交换式补偿：上海市拆迁补助和奖励，包括困难补助和公摊补助，依据当地政府出具的标准确定。公摊补助针对所有被拆迁人的房屋公摊进行的额外补助，也会出具公摊补助标准。拆迁货币补偿方式：
1、房屋价值补偿。补偿标准同产权交换一样，增加了一项计算补偿金时将公摊补助面积计算在内一同作价。
2、临时安置费和搬迁费。支付12个月临时安置费，搬迁费与产权交换式搬迁费标准相同。
3、其他补偿项目。
一、附件城镇拆迁补偿标准明细
补偿的给付方式：被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换，个别地区将货币补偿与产权置换相结合组成第三种补偿方式。补偿款的种类：一般包括被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。以及征收方给付被征收人的补助和奖励。值得注意的是因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。补偿标准的计算方法：一般来说对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。计算公式为房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)。房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格。
二、珠海市土地征收货币补偿方式：
(一)房屋价值补偿
补偿标准同产权交换一样，不过增加了一项：即计算补偿金时将公摊补助面积计算在内一同作价。
(二)临时安置费和搬迁费
参照以上标准，仅支付12个月临时安置费，搬迁费与产权交换式搬迁费标准相同。
(三)其他补偿项目
对货币补偿的被拆迁人，只要符合条件，也享受各种困难补助、拆迁奖励、停产停业损失，及房屋专修、家电移机补偿等。
【本文关联的相关法律依据】
《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第二十六条（征收居住房屋的补偿方式）征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的，房屋征收部门应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人、公有房屋承租人计算、结清被征收房屋补偿金额与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收居住房屋的，作出房屋征收决定的区（县）人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房源，供被征收人、公有房屋承租人选择，并按照房地产市场价结清差价。就近地段的范围，具体由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人在征收补偿方案征求意见过程中确定。
法律分析：补偿方式：货币补偿和产权调换
集体土地房屋拆迁同样有两种补偿方式：货币补偿和产权调换，可供被拆迁人选择。
选择房屋产权调换的，被拆迁房屋合法建筑面积小于或等于230㎡的，按实确认安置面积;合法建筑面积大于230㎡的，按230㎡确认安置面积。每户在确认的安置面积基础上可以向上靠户型增加10㎡，跨户型可以增加20—40㎡。被拆迁房屋的合法建筑面积超过230㎡的部分，不安置住房，按照房屋重置价格结合成新2.5—3倍的范围内给予补偿。
其中，重置价格是根据目前房屋的估价，按照年限、成新推算出过去的价格，乘以2.5-3倍。据相关负责人解释，一般集体土地房屋重置价格后约为 650元/平方米，再乘以2.5-3倍。这样算下来，这部分的补偿约为2000元/平方米。（以上数据仅供参考）
法律依据：《中华人民共和国民法典》 第二百四十三条 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产。
征收集体所有的土地，应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。
征收组织、个人的房屋以及其他不动产，应当依法给予征收补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
任何组织或者个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。
法律分析：上海企业可以买拆迁房。上海需要先给拆迁房办理上房产证，才可以给拆迁房过户，并且办理上海房产证的条件是房产要住够五年。办理上海的房产证之后可以按照一般的流程进行过户。过户的手续是不复杂的，但是双方的当事人必须都要到场，需要双方签字
法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：
（一）国防和外交的需要；
（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；
（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；
（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；
（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；
（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
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投稿：任钰艺
内容审核：黎雪雁律师
