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城镇住改非拆迁补偿，住改非”房屋的征收补偿如何认定:今日拆迁补偿法律在线咨询

发布时间：
2024-11-13 07:25:26
作者：
圣运律师
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城镇住改非拆迁补偿,“住改非”房屋的征收补偿如何认定,“住改非”是指国有或集体所有的土地上的住宅利用其沿街的地理位置优势，改变自己的住宅为商铺进行经营。根据《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》第四条之规定“对拆

城镇住改非拆迁补偿，住改非”房屋的征收补偿如何认定:今日拆迁补偿法律在线咨询

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一、城镇住改非拆迁补偿,“住改非”房屋的征收补偿如何认定

“住改非”是指国有或集体所有的土地上的住宅利用其沿街的地理位置优势，改变自己的住宅为商铺进行经营。根据《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》第四条之规定“对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿”;以及住建部公布的《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条第二款之规定“被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估。”本案法院认定以营业年限为界定因素，再将两部分的补偿数额合计计算，合理合法，切实地避免了原告的合法权益受到侵害。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条对征收补偿内容作出的规定，经营用房比住宅用房要额外补偿因征收房屋造成的停产停业损失。以及第十九条第一款之规定“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”一般来说，经营性用房的单价相对较高，此部分拆迁补偿价格评估的准确与否，直接影响到拆迁当事人的利益。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

一、临街住宅做经营,是按照住改非拆迁吗

“住改非”房屋，是指设计审批用途或房屋产权证登记用途为住宅房屋的，在实际使用过程中，改为商业经营、办公、生产等非住宅房屋用途。

确定的讲，“住改非”不是一个法律术语，在法律法规中也没有这样的表述。是大家对把原住房改为生产、经营用途房屋的一种通俗叫法，但是现在却真切的出现在征收拆迁工作中。

比如一户家庭将自己临街的两层楼房，将一楼临街的房屋改成门面经营小生意，并且办理了营业执照，也一直在依法纳税，但是房屋产权证上并未做变更，房屋用途依然是住宅性质，这个就是所谓的“住改非”。

二、住改非”房屋的征收补偿如何认定

“住改非”是指国有或集体所有的土地上的住宅利用其沿街的地理位置优势，改变自己的住宅为商铺进行经营。根据《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》第四条之规定“对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿”；以及住建部公布的《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条第二款之规定“被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估。”本案法院认定以营业年限为界定因素，再将两部分的补偿数额合计计算，合理合法，切实地避免了原告的合法权益受到侵害。

一、农村临街进行商业活动的房屋是不是“住改非”房屋

农村的临街进行商业活动的房屋是不是住改非房屋要依据房屋原本的性质而定，如果是住宅的，并且取得营业执照的，就是住改非房屋。

“住改非”合法吗

物权权能之一就是使用权。房屋所有权人可以根据自身生产生活的需要，自行决定如何使用自家房屋。既可自用，也可以租给他人使用；既可以用于居住，也可以用于生产经营。目前，我国还没有法律法规规定禁止将住房改作生产经营用房，只是有些地方规定住改非前需征得相邻权人的同意后，方能办理相关生产经营手续。根据“法无明文规定即可为”的民事行为规则，在不损害他人利益、公共利益和不违反法律法规强制性或禁止性规定的前提下，办理住改非是合理合法的，并且它还能进而充分发挥其物权效能。

“住改非”既然是合理合法的，那它又该如何认定呢？在认定住改非时，我们需要从多个方面进行综合考量。

第一、营业执照、税务登记证、组织机构代码证、卫生许可证等。这些证照能直观地反映出生产经营主体和地点，简单明了地显示出待征房屋的实际用途。拆迁律师提醒大家要注意的是，当登记注册地和实际经营地不一致时，应当以实际经营地为准。

第二、完税凭证。通常而言，生产经营与纳税相伴随，有完税凭证(免税单位应当提供免税证明)可以说明有生产经营活动，从事着生产经营活动的住房当然属于住改非。

第三、租赁手续。对外出租的房屋，提供租赁协议、开出的发票类票据、纳税凭证等。

第四、房屋实际使用现状。有些房屋虽然没有办理相关证照，但确实用作了办公或生产经营；而有的房屋，尽管证照登记地就在该房屋内，却没有在此办公或生产经营。前者应*同住改非，后者则不能享受住改非待遇。所以，征收单位需要按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条之规定，调查登记房屋用途。

第五、经营时间。有些被征收人事先得到消息，居住地马上要征收了，为多些补偿，才将住宅改作生产经营，此类房屋不能要求按照住改非补偿。凡是生产经营行为应当是持续存在了一定时间的，只有达到一定年限方可。

三、“住改非”的房屋，按照什么标准进行补偿？

没有具体的规定，就要看是属于住宅用还是商业用途来进行判定。房屋估价是征地拆迁补偿中的重要一环，按照法律规定，正常情况下以房屋的用途为参考来补偿是没有问题的，但生活远比法律规定来的复杂。当登记用途为住宅的房屋改作商用，如何补偿就成了一个颇有争议的问题，问题的焦点在于对这类房屋究竟是按完全住宅用途评估还是按完全商业用途评估。首先，我们来了解一下，什么叫“住改非”。“住改非”是在拆迁补偿中对住宅改成非住宅的一种特定的称谓，所谓住改非，又称住改商，指的是原本用作住宅的房屋，由于其临街或者具有其他地理位置上的优势，房屋使用人将其改变为为商铺进行经营。拆迁时，被拆迁房屋房产证上标明的用途为住宅，但被征收人在经营时依法取得了营业执照等经营手续、税务登记证实并有纳税记录，其住宅实际用途已经发生改变。我国法律对于“住改非”情况如何进行补偿并没有作出没有明确规定，但在实践中，一些地方性法律法规还是涉及此问题了，这些地方性法规虽然效力较低，但也可以为我们提供一些参考。现实中包括但不限于以下几种处理方式：

（一）按照住宅房屋与商业用房的均价确定按照住宅房屋与商业用房均价确定一般是指：拆迁的住宅房屋用作经营使用，只要在拆迁通告发布前，依法取得合法经营手续、税务登记证并有纳税记录，且房屋所有权证书、合法经营手续和税务登记证注明的营业地点是一致的，其补偿金额按照同类房屋住宅和非住宅估价金额的平均值确定。

（二）按照商业用房确定有些地方对于“住改非”的房屋补偿优惠比较彻底，即直接按照商业用房补偿。当然了，按照商业用房补偿是有具体要求的。例如，有些地方就规定：在拆迁公告公布前近二年以上在经营的，能提供工商营业执照、税务登记证、纳税发票等有效证件，并能按时签订拆迁补偿协议的，可以享受商业用房补偿政策。

（三）参照商业用房估价，并且根据是否沿街标准有所不同参照商业用房估价的前提一般相同，取得工商营业执照、持续经营、持续纳税一定时间。对沿街的住改非房屋，其估价是根据营业年限取其营业用房性质和住宅用房性质权重的拆迁评估价格之和作为实际营业部分的拆迁补偿价格。对非沿街的住改非房屋，其实际营业部分的拆迁补偿采用住宅评估价加营业补助的方法确定，营业补助的标准根据不同经营年限确定。

（四）一定时间之后的住改非完全按照住宅性质进行补偿某些地方规定，对住改非房屋的拆迁，根据其合法经营状况、经营年限及纳税等实际情况对正在经营的房屋给予适当补偿，具体操作上则根据住改非的时间在住房评估价值的标准上上浮，但此前提必须是在某一时间点之前住改非。此时间点之后除临道路第一层以外，其他的住改非房屋一律按照住房性质进行评估补偿。综合上面所说的，住改非对于这个房屋我国是完全没有任何规定的，在考虑用什么补偿的时候就要先请评估的公司来对房屋进行评估，一般商铺的补偿标准肯定要比普通住宅的补偿要多一些，所以，在处理的时候就会结合实际的情况来进行办理。

四、非住宅房屋征收补偿费标准

非住宅拆迁补偿标准 1.非住宅房屋拆迁补偿款由原房补偿款和区位补偿款组成。 2.钢筋砼、砖混、砖木等房屋结构按照不同等级给予60-600元/平方米的补偿，依据单层沿高的米数给予差别化加价。一、非住宅征迁补偿标准（一）非住宅补偿包括：被征收房屋价值的相关补偿，货物运输的价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装的一些费用；无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用；因拆迁造成的停产、停业的适当补偿。（二）补偿方式一般分为货币补偿和产权置换。（三）实行房屋产权调换或货币补偿方式。直管公房的征收与补偿按照《烟台市直管公房管理办法》有关规定执行。被征收非住宅房屋补偿额由被征收人选定的评估机构根据有关规定评估确定。对被征收非住宅房屋评估结果有异议的，可以按照规定向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。（四）非住宅房屋货币补偿额＝房地产评估值＋搬迁费＋附属设施及室内装修补偿费＋12个月停产停业损失补偿费。（五）非住宅产权调换按被征收非住宅房地产评估值实行等价值调换，安置面积与实际安置面积实行差额结算。二、征地工作程序有哪些（一）告知征地情况。在征地依法报批前，当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。在告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。（二）确认征地调查结果。国土资源部门会同交通、林业部门，对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查，调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人、各市动迁办公室共同确认。（三）组织征地听证。在征地依法报批前，国土资源部门应告知被征地农村集体经济组织和农户，对拟征土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利。当事人申请听证的，应按照《国土资源听证规定》规定的程序和有关要求组织听证。（四）签订征地补偿协议。国土资源部门要按照本方案制定的补偿标准，与被征地农村集体经济组织和农民个人签订征地补偿协议，并将协议作为征地报件必备件附征地卷一同上报。（五）公开征地批准事项。经依法批准征收的土地，除涉及国家保密规定等特殊情况外，省国土资源厅通过媒体向社会公示征地批准事项。县（市）国土资源部门应按照《征用土地公告办法》规定，在被征地所在村、组公告征地批准事项。（六）支付征地补偿安置费。征地补偿安置方案经市、县政府批准后应按法律规定的时限向被征地农村集体经济组织按时支付征地补偿安置费用。当地国土资源部门要协同农业、民政等有关部门对被征地集体组织内部征地补偿安置费用的分配和使用情况进行监督。三、农村公路征地政策是怎样的（一）农村公路建设应当根据本地区实际情况，合理确定公路技术等级，并符合有关标准规范和省级以上交通运输主管部门相关要求。（二）重要农村公路建设项目应当进行初步设计和施工图设计。一般农村公路建设项目可以直接进行施工图设计，并可以多个项目一并进行。农村公路建设项目重大或者较大设计变更应当报原设计审批部门批准。（三）任何组织或个人不准以修路的名义向村民集资，修路的费用将由国家以及当地政府共同出资解决，同时也不允许征用农村免费劳动力。法律依据《中华人民共和国土地管理法》第六条被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人应当在征用土地公告规定的期限内持土地权属证书到指定地点办理征地补偿登记手续。被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人未如期办理征地补偿登记手续的，其补偿内容以有关市、县土地行政主管部门的调查结果为准。

五、住改非拆迁补偿标准是什么

一、住改非拆迁补偿标准是什么1、住改非拆迁补偿标准如下：（1）足额支付房屋补偿费和装修费；（2）房屋拆迁安置费和搬迁费；（3）困难补助和奖励费；（4）房屋内各项家电移机补偿费；（5）非住宅房屋营运损失补偿费。2、法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。二、住改非拆迁补偿归谁所有住改非拆迁补偿由房屋所有人获得，经营者可依照承租人获得相关补偿，没有所有权的承租人可获得装修、搬迁、停业补偿，补偿根据房屋用途和装修情况发放。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准，对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。