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抚顺东市场拆迁补偿多少，二手房首付怎么算:今日拆迁补偿法律在线咨询

发布时间：
2024-11-12 10:09:53
作者：
圣运律师
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抚顺东市场拆迁补偿多少,抚顺二手房首付怎么算,1、净首付款＝实际成交价－客户贷款额（净首付款：不包括国家税费和中介服务佣金的首付款）贷款额＝二手房评估价×70％（首次贷款额度可达70％）贷款额估算方式，预估出大致评估价格。2、贷款额等于二手

抚顺东市场拆迁补偿多少，二手房首付怎么算:今日拆迁补偿法律在线咨询

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一、抚顺东市场拆迁补偿多少,抚顺二手房首付怎么算

1、净首付款＝实际成交价－客户贷款额（净首付款：不包括国家税费和中介服务佣金的首付款）贷款额＝二手房评估价×70％（首次贷款额度可达70％）贷款额估算方式，预估出大致评估价格。

2、贷款额等于二手房的评估价的70％，即56万，首付款＝总房价100万－贷款额，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于60％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。

3、如果是公积金贷款购买二手房的，对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米（含90平方米）以下或按规定购买经济适用住房的家庭首付款比例不低于20％。

4、工商银行、中信银行等仍然可以申请到首套住房首付30％，利率85折的优惠，中国银行、农业银行、建设银行等银行都把首套房的贷款利率优惠幅度提高到了9折。

一、公积金买房首付几成

公积金不能直接用作购房首付，购房者需要先垫付首付款，然后再到住房公积金管理中心提取其公积金内的存储余额。公积金买房首付一般是2到7成。购买首套自住住房且建筑面积小于等于90平方米，首付两成。

住房公积金，是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。公积金贷款必须连续缴存12个月以上并且贷款时还在连续缴存着。

住房公积金贷款买房首付比例是指购房人先予支付给售房人的购房资金占总房价款的比例，购房首付资金是家庭必须准备的，缺口部分可以申请贷款，完成购房全款交付。一般情况下房价扣除首付部分等于贷款金额，如果首付比例要求越高，则购房贷款的门槛就越高，目前我市公积金贷款首付比例为现房及按揭商品住房百分之三十，二手房为百分之四十。

二、准备首付要考虑哪些因素

1、二手房房龄。

大家在购买二手房的时候，应该很清楚，二手房的房屋年限也会影响首付的比例，在贷款交易的时候，银行都会衡量该房屋的年限。这样一来，比较新的房屋贷款的额度就会比较高，年代稍微比较长的房屋，贷款额度肯定就会低很多，二手房首付就会越高。

2、政策规定。

贷款买房的首付比例跟政策规定有直接的关系，房屋所在地的政策也会影响二手房首付比例，每个地方都有着符合当地实际情况的不同的政策，政策一般会对买卖二手房中的首付比例标准有所涉及和规定，每个地方的政策是具有差异的，是当地政府根据该地区的实际情况依法设定。

需要大家注意的是，不同的地方不同的地区，政策也不同，所需要准备的首付款金额也不尽相同，存在差异。因此在购买二手房之前一定要查询好当地的相关的买房政策，了解对于首付比例有没有什么规定。

3、房东要求。

由于二手房交易是属于私人之间的买卖交易，有的房主出售二手房是为了换取更多的现金的话，房主就有可能会要求提高首付款，那就需要双方来协商决定，这样贷款额度也会随之发生变化。

4、二手房评估价格。

二手房的评估价格会影响到二手房首付比例的，还有银行的评估价，我们通常说的二手房可贷款七成，并不是说一百万的房子，我们就能贷到七十万，而是指上述银行的评估值的七成。贷款金额少了，首付款自然也就多了。

5、购房者的情况。

如果购房者购买的二手房是首套房，那么贷款的首付比例要求缴纳至少百分之三十的首付款，而假如是第二套房子，那么所要求缴纳的首付款会更多，通常是在百分之五十到百分之六十左右。

二、二手房首付怎么算

1、二手房的贷款首付比例和新房，是没有区别的，一般执行的是，首套房30％首付，二套房40－70％都有可能，各地执行不一样的比例；但购买二手房，贷款的比例，不是按照成交价来计算的，而是按照新的价格体系，那就是评估价格来计算，因此，是二手房评估价影响贷款的额度和税费的多少。

2、二手房的贷款额度，与评估价的高低有关。如果二手房首付比例为30％，则可贷款额度为评估价的70％。评估价越高，能够从银行贷款到的钱就越多。贷款额度与首付款的总和即为二手房的成交价，二手房的成交价格减去可贷款额，即为二手房的净首付款。也就是说，可贷款额越大，二手房净首付款就越少。

一、买卖二手房过户流程

1、面签

买卖双方签完买卖合同后，如果需要贷款首先联系银行办理贷款。

2、交公维、挂牌、网签

在等待批贷过程中，按顺序办理缴纳公共维修基金，挂牌公示以及网签合同。

3、批贷款

银行审核完双方材料，符合贷款条件的申请，银行出具批贷函，同意贷款，然后银行在过户前出具抵押合同。

4、过户缴税

银行批贷之后，即可办理过户手续。。需要买卖双方以及银行工作人员到场，并携带相关材料。

5、拿证

经过二级审批之后，便可到房地产交易中心取不动产证以及他项权证。产权人本人携带收件回执以及身份证取房地产权证，银行工作人员取抵押证，即他项权证。

6、交房

取得不动产证之后便可办理物业交割，也就是交房了。注意在办理物业交割时，卖房者要结清水电煤、物业等费用，然后双方办理更名手续。

7、放款

银行拿到他项权证之后，会在5－10个工作日内给卖家放款。

8、全款买房则只有交公维、挂牌、网签，过户缴税，拿证以及交房四个流程，且只需买卖双方到场。

二、二手房买卖定金交给谁

1、直接给卖方。

买二手房定金一般直接给卖方的，然后由卖方出具定金收据，表示卖方已经收到这笔钱。在定金收据上，最好写明如果买房违约，定金不退；如果卖家违约，须向买家双倍返还定金。

2、由中介转给卖方。

购房者在交付定金前，还应要求中介公司出具卖家委托中介收取定金的委托书。如果交易中存在中介，且其无法提供与卖家签订的代收定金委托书，购房者不可将定金直接交与中介。收到委托书后，在交付定金时应要求中介公司出具收取定金的收据，该收据要包括经办人员和中介公司的印章。

三、二手房的首付怎么算

买二手房贷款时，银行出于风险考虑，会对二手房进行评估。一般二手房评估价为总房价的80％，则总价100万的二手房评估价为80万。

贷款额＝二手房的评估价＊70％，即56万。

首付款＝总房价100万－贷款额，即42万。

由此可见，总房价100万的新房和二手房，其首付款分别为不低于30万、不低于42万。在我们买二手房的时候，千万不可直接将总房价乘以首套房或二套房的首付比例，以此来计算二手房的首付。

一、二手房交易风险避免方法

1、购房人在与二手房房主签订购房合同时，应提前考虑房价上涨等因素可能带来的隐患，约定好违约赔偿责任，并在能够办理过户手续时，尽快办理，避免对方反悔。

2、买房人在买房前要充分了解房屋买卖需要的各种手续，最好选择专业人士提供法律意见，再慎重签订合同。

3、买房人应在签订买房合同时，让对方提供确保有权处分所售房屋的证明或夫妻等其他共有人同意处分的证明。

4、二手房买卖双方在交易时应当选择正规中介机构，并对双方商定的内容以书面形式约定好。

5、为了了解所购房屋的真实情况，购房者应在购房前向物业、邻居、开发商了解情况，最好到现场看房，并对出现质量问题如何承担责任等内容做出书面约定。

6、法律明确规定农村宅基地所建房屋不能上市交易，建议城镇居民不要购买这类房屋，此种房屋交易不受法律保护。

二、影响二手房首付比例的三因素

1、二手房贷款的多少与你购买房屋的年限有关系。

要是年代比较新的，贷的比较多一点；要是年代久远的，评估会很低的，贷款也不会多。

2、贷款多少和您的评估报告有关。

如果您的经济能力有限，想多贷点，可以让他们做房屋评估的时候把市值做的高一点，这样就可以多贷点。

3、另外还有得看卖房要求二手房首付比例多少。

二手房业主群体比较丰富，跟开发商不同，开发商可以统一首付比例，但是二手房业主互相之间并不一定可以统一。这些因素都和您的贷款额有关系，如果房主要的二手房首付比例多，那贷款金额也随着变化。

新房与二手房首付比例的计算区别，以及二手房首付比例的算法与新房贷款相区别的是，办理二手房贷款买房是根据二手房评估价作为参考。所谓评估价是根据当时的市场情况，通过银行指定的专业评估机构进行房产价值评估而计算出来的。一般二手房评估价低于市场价。评估价大多为二手房市场价值的80％－90％，部分房屋会更低。

四、二手房首付需要多少

很多人都会遇到这样的问题，同样的信贷政策，为什么二手房的首付要比新房高呢？其实虽然首付比例一样，但二手房商业贷款首付计算方法不同于新房，二手房商业贷款首付＝成交价－房屋评估值x贷款比例，二手房可贷额度＝房屋评估值x贷款比例。

所谓评估就是在签订贷款合同之前，银行会找评估公司上门，给所抵押的房产进行现场拍照评估资产价值。这个价格浮动最大，举个很简单的例子：一套二手房的真成交价为100万，贷款评估可能为90万，所在城市的首付比例最低为30％，那么购房者购买该套房子需要支付的首付为：100万－90万＊（1－30＊）＝37万。

一、影响二手房首付金额的因素都有哪些？

一般，城市的贷款比例有着固定的规定，因此二手房首付金额主要和可贷额度有关。影响房屋可贷额度的因素主要包括：

1、房屋的年限

二手房在贷款交易的时候，银行都会衡量该房屋的年限。这样一来，比较新的房屋贷款的额度就会比较高，年代稍微比较长的房屋，贷款额度肯定就会低很多，二手房首付就会越高。

2、房屋评估价格

二手房的在交易前都会进行价格评估。而房屋的评估报告直接会影响贷款的额度。所以，评估价越低，首付就越高；评估价越高，首付就越低。影响评估价格的因素：

（1）房屋户型，房屋利用率越大，评估价越高，三小户型（小厅、小厨、小卫）的二手房在评估价上会扣减10％左右；

（2）房屋楼层，塔楼：中间层＞高层＞底层；板楼：中间层＞1层＞5、6层，若1层为基准价，2层和6层则会在此基准下减3％，3层和4层会增加3％，若是楼顶就会减5％；

（3）房屋的使用年限会影响价格的评估，房屋使用年限长，房龄大，估价较低，使用年限越短，房龄越小，估价则较高；

（4）房屋朝向，塔楼：东南＞西南＞双南＞东向＞西向＞西北＞北；板楼：南北＞双南＞东西＞东向；

除此之外，房屋的面积、装修、物业等都可以直接或者间接影响房屋的评估价的高低。

3、房东的要求

在房屋交易的时候，如果房东要求提高首付款，那就需要双方来协商决定，这样贷款额度也会随之发生变化。

买二手房的时候一般都是通过中介公司在其中周旋，选择可靠的中介公司倒是可以省下不少麻烦事，如果遇到一套自己心仪的房屋，也可以让中介公司在其中帮忙和房东砍砍价格，尽量减少购房款。

二、2022二手房贷款的最新政策是什么？

2022年最新二手房贷款最低首付比例取决于当下的银行贷款政策以及是不是首套房。

昨日央行网站发布《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，称为进一步支持合理住房消费，促进房地产市场平稳健康发展，按照国务院有关部署，就个人住房贷款推出新政策，首付最低只需2成。

符合首付比例2成的条件对象：

1、通知表明，是非限购城市才执行此标准，

2、是购买首套房，二套房不做任何改动，当然次政策包括购买首套二手房的。

购买二手房你需要看以下二手房首付比例情况：

1、房子本身没有贷款，或者是卖房者已经完成抵押还款：如果购房者是首次购房，在2022年2月2日之前征信资质良好的情况下，最多可贷到房屋估价的70％，2月2日之后最新二手房贷款最低首付是2成，可贷款80％！

2、若卖房者尚未偿清还款，并要求购房者配合还贷：建议走资金监管程序，然后首付3成的二手房贷款。

五、二手房如何计算首付和月供

法律分析：可以的。公积金贷款后如何提取余额：1.如果购房者购房时没有提取住房公积金，也没有办理住房公积金贷款，可以办理提取购房时账户内的公积金余额。2.如果购房者购房时没有提取公积金而且办理了住房公积金贷款，也可以在1年后办理购房提取，凭借房管部门备案登记的《商品房买卖合同》、购房款发票或收据等向公积金中心申请提取月供（1年所还的月供，不能超过公积金余额）。3.如果购房者办理过住房公积金贷款之后再次购买房子，可以按照购房提取的材料办理住房公积金提取，提取额度为扣除用于计算贷款额度后的账户余额。4.如果购房者办理住房公积金贷款后，没有办理还贷提取的，可以提取以前年度可按还贷提取而未提取的额度。提取材料按还贷提取材料准备即可。5.购买新建住房的购房者，可在首付付完后，凭借购房合同和《销售不动产统一发票》（预收购房款或购房款）即可提取；购买二手房的购房者可在首付过后，凭《存量房买卖契约》（或《存量房交易资金托管协议》）和《存量房交易资金托管凭证》（交易资金为房屋成交价格的30％或以上）即可提取。如果是付清房款过后，凭购房合同和全额房款的《销售不动产统一发票》（或契税完税证）即可提取；如果已经领取了房产证，可以凭借房产证和全额购房款的《销售不动产统一发票》（或契税完税证）提取。【法律依据】：《住房公积金管理条例》第二十四条职工有下列情形之一的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额：(一)购买、建造、翻建、大修自住住房的;(二)离休、退休的;(三)完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的;(四)出境定居的;(五)偿还购房贷款本息的;(六)房租超出家庭工资收入的规定比例的。依照前款第(二)、(三)、(四)项规定，提取职工住房公积金的，应当同时注销职工住房公积金账户。职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额;无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金的增值收益。第二十六条缴存住房公积金的职工，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。住房公积金管理中心应当自受理申请之日起15日内作出准予贷款或者不准贷款的决定，并通知申请人;准予贷款的，由受委托银行办理贷款手续。住房公积金贷款的风险，由住房公积金管理中心承担。