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复式房屋拆迁补偿案例，对限购合同纠纷怎么解决:今日拆迁补偿法律在线咨询

发布时间：
2024-11-09 17:04:57
作者：
圣运律师
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复式房屋拆迁补偿案例,遭遇限购令能退还吗，怎样解决纠纷,一、遭遇限购令能退还定金吗限购令出台后，由于首付提高或贷款未能办理，定金退还成为热点话题。1、新政出台导致首付比例增加的。（1）合同明确有约定解除条件的，可以要求解除合同并要求返还定金

复式房屋拆迁补偿案例，对限购合同纠纷怎么解决:今日拆迁补偿法律在线咨询

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一、复式房屋拆迁补偿案例,遭遇限购令能退还吗，怎样解决纠纷

一、遭遇限购令能退还定金吗限购令出台后，由于首付提高或贷款未能办理，定金退还成为热点话题。

1、新政出台导致首付比例增加的。

（1）合同明确有约定解除条件的，可以要求解除合同并要求返还定金。有的买家在签订二手房买卖合同时，就签得很专业，在合同中明确约定好，是以贷款形式买房，并且一定要获得银行七成的贷款，如果无法获得银行七成的贷款，那么买方有权要求解除合同，卖方不追究买方违约责任。这种情况下，一但买方无法获得银行贷款，或者获得的贷款数额低于预期，买方是可以要求解除合同并要求卖方返还定金。

（2）合同明确约定有买方如无法获得贷款，或者获得贷款数目不足的，有补足首期款的义务，而且银行也明确并非不放贷款，只是需要增加首付比例，那么我认为买方有补足首付比例的义务，如无法补足那么，卖方可以追究买方的违约责任。那么买方的定金将被卖方没收，并可能会被追究更高的违约金。

（3）合同约定是贷款形式购房，而现在就是增加首付比例，银行也坚决不放贷款，在这种情况下，我认为，这是因为政策的变化导致合同无法继续履行，要求买方一次性付款也明显加重了买方义务，买方可以以情势变更作为解除合同的理由。

2、完全吻合限购条件，买方继续成交也将导致买方无法过户，此种情形下，我认为买方完全有理由以情势变更作为解除合同的理由，并要求卖方退还已收定金。

二、怎样解决购房定金纠纷出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。这是我国法律关于买房定金的总括条款。对于期房，开发商只有取得预售许可证，才能对外公开发售，才能收取买受人的定金。因此，作为消费者在签订商品房买卖合同之前，应当查看开发商的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（建设工程开工证）、《商品房销售（预售）许可证》，就是我们常说的“五证”。“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，而且消费者还要注意看一下《商品房销售（预售）许可证》的预售范围是否是所要购买的楼盘。如果开发商没有《商品房销售（预售）许可证》而向社会发售房产，根据法律规定：“卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，因为违反法律、行政法规的强制性规定，应该认定为无效。”当事人可以选择以下方式维护权利：

1、直接请求开发商返还已缴纳房款，退还定金；

2、向法院提起诉讼，请求法院认定合同无效，并主张双倍返还已缴纳房款；

3、起诉申请认定该合同无效或者撤销合同，并可以请求双倍返还已付购房款。限购令的出台导致很多购房者退房、退购现象频发，本来因限购令而退房并不属于违约，可是开发商黑了购房者定金的情形时有发生。那么当您因限购令而退房的时候最好咨询专业房产律师，看看遭遇限购令情形下能否退还定金，如果发生定金纠纷该怎么解决，当然如果开发商不返还定金也可以请律师帮忙解决此类纠纷。

二、对限购合同纠纷怎么解决

1、协商，当事人在友好的基础上，通过相互协商解决纠纷，这是最佳的方式。

2、调解，当事人如果不能协商一致，可以要求有关机构调解。

3、仲裁，当事人如果协商不成，不愿调解的，可根据合同中规定的仲裁条款或双方在纠纷发生后达成的仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。

4、诉讼，如果合同中没有订立仲裁条款，事后也没有达成仲裁协议，合同当事人可以将合同纠纷起诉到法院，寻求司法解决。

一、发生合同纠纷后诉讼时效中止的情形有哪些？

在诉讼时效期间的最后六个月内，因下列障碍，不能行使请求权的，诉讼时效中止：

(一)不可抗力；

(二)无民事行为能力人或者限制民事行为能力人没有法定代理人，或者法定代理人死亡、丧失民事行为能力、丧失代理权；

(三)继承开始后未确定继承人或者遗产管理人；

(四)权利人被义务人或者其他人控制；

(五)其他导致权利人不能行使请求权的障碍。

二、合同纠纷向法院举证要注意哪些问题？

1、举证方在向法庭提出证据材料时，应向法庭说明该证据材料的来源、种类及欲证明之事实。

2、证据材料为物证的，一般应提供原物。

对于不宜直接提取的物证，或者易损坏、消失、变质、易燃、易爆物品等，可以提供该物证的照片、录像，或对该物证的检查笔录等。

3、证据材料为书证的，应当提供原件。提供原件确有困难的，可以提交复制件、影印件、副本、节录本等。

4、证据材料为检查笔录及鉴定结论的，应当提供原件。

5、证据材料为视听资料的，应当提交未被剪辑、加工过的原始资料。

6、证据材料为证人证言的，若该证言对案件事实的认定起关键作用，则作出该证言的证人为关键证人。关键证人应当到庭作证。

关键证人出庭确有困难且经人民法院许可的，可以直接提交书面证言。

7、证据材料有使用外国语言文字的，应由提供该证据材料的一方翻译成我国通用的语言文字。证据材料的翻译，应由专门的翻译机构进行。

8、举证应当及时。

民事诉讼的当事人应当在人民法院指定的举证期限内提交证据材料。当事人在举证期限内举证确有困难的，应在举证期限届满前二日以书面形式向人民法院申请延期。是否准许，由合议庭决定。

行政诉讼的被告应当在收到起诉状副本之日起十日内向本院提供作出具体行政行为时的证据材料。

三、限购合同纠纷如何解决

解决合同纠纷的方法：协商和解、调解、仲裁和诉讼。最佳方式是通过友好协商解决纠纷，如果不能协商可以要求调解，如果仍不能解决可以申请仲裁，如果合同中没有仲裁条款可以起诉到法院。

法律分析

通过以下方式解决：

1、协商和解。当事人在友好的基础上，通过相互协商解决纠纷，这是最佳的方式。

2、调解。当事人如果不能协商一致，可以要求有关机构调解。

3、仲裁。当事人如果协商不成，不愿调解，则可根据合同中规定的仲裁条款或双方在纠纷发生后达成的仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。

4、诉讼。如果合同中没有订立仲裁条款，事后也没有达成仲裁协议，合同当事人可以将合同纠纷起诉到法院，寻求司法解决。

法律依据

《民法典》第一百八十八条

向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。

法律另有规定的，依照其规定。

诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。

法律另有规定的，依照其规定。

但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

四、因限购令违约怎么办

因为限购令不能买房中介打包票后失约

来自浙江温州的潘小姐本来无法在上海买房，但是“四季雅苑”的售楼人员却说：“只要你没在上海买过房子，其他证明我们都可以想办法搞定，让你能顺利买房。”面对承诺，潘小姐缴付了约500万元的首付款以及其他手续费。孰料，最终房子无法办理过户手续。

让潘小姐气愤的是，当她要求开发商退房时，“他们不但不退回首付款，居然还要求我支付总价1620万元的10%作为违约金。赔偿他们162万元。”近日，记者暗访发现，有“四季雅苑”的售楼人员仍声称可以帮外地人员绕过限购令买到房子。

“确定没问题”，匆匆交付约500万首付款

去年7月初，来自浙江温州的潘小姐经朋友推荐看中了一套“四季雅苑”的复合式公寓。该楼盘位于浦东新区花木路，多以别墅为主。潘小姐说：“对小区的地段以及周边的配套设施都较满意，考虑到复式房相对别墅会便宜些，便有了购买的打算。”

当时接待潘小姐的是售楼处的一名王姓销售人员，在她所推荐的几套公寓中，潘小姐看中了其中一套房型朝向都较好的房子。可是，对于自己的被限购身份，潘小姐有些犹豫。当时她向王姓销售人员介绍说：“我没在上海买过房子，但是在其他地方有多套房。我也没在上海工作过，没有收入，没有纳税。”潘小姐回忆说，当时王某声称，只要肯定在上海没房，那么限购政策规定的其他问题都可以由她解决，但涉及的费用则需潘小姐承担。“确定没问题，会不会违法?”出于好奇，潘小姐追问道。王某安抚说，就是帮你找人补税，不算违法的。潘小姐对此将信将疑，表示回去再考虑考虑。

之后的一个星期，王某隔三岔五地给潘小姐打电话，声称潘小姐若在一周内缴付押金，原本总价1700万元的房子能以1620万元成交。至于其他问题他们都可以搞定，肯定不会出状况。潘小姐称，经过王某的承诺，她在一个星期内便交付了50万元定金，随即付清首款486万元。剩余金额，王某为其联系了一家银行办理按揭贷款。

听说无法过户，申请退房被索赔162万

王某还将办理纳税事宜的联系人以及银行卡号以短信发送给了潘小姐，提醒她及时将4800元的补办个税及手续费打到卡中。“4800元包括我所要交的税金以及中介费，但是具体的明细，王某没有细说，我也没多问。”潘小姐说，整套流程很奇怪，既没有要她签署任何名字，也没有提交任何材料。“我只要把钱付清，其他事情就等他们帮我搞定。”

然而就在潘小姐以为万事俱备，坐等新房过户之时，却从朋友那里打听到就算她交付了全部款项，依旧无法办理过户手续。购房希望落空的潘小姐立即申请退房。

可让潘小姐始料不及的是，开发商不但不肯退还首付款，还以违约为由，要求潘小姐支付162万元的赔偿。“最初接待我的王姓销售人员生孩子去了，我的事情由一个姓华的经理接手。”潘小姐回忆道，华经理说倘若潘小姐要求退房，则需交付房屋总价10%的违约金。潘小姐对此表示不满，“所有的馊主意都是对方工作人员提出的，如今白白损失了4800元不算，对方竟还说我违约。”

昨日，潘小姐提到的华姓经理解释称，之前并不知道潘小姐是被限购人员，由于这个案例并非他所接，具体细节他不清楚。目前潘小姐的事情已经由公司法律部门出面，他不方便多说。

记者暗访发现仍有人承诺可应对限购

1月12日，记者来到位于浦东新区花木路的“四季雅苑”售楼处。可能由于临近春节，现场十分冷清，大门紧闭，无人进出。推门而入后，大厅内无接待人员。“有人吗?”一名保安闻声跑出，得知记者看房，便跑到办公室去叫人。不多时，一名高挑的工作人员走了出来。递上的名片显示，她姓萧，是**雅汇房产开发有限公司的高级销售代表。记者以买家身份询问了她几套房型及房价后，提出有关外地人买房的问题。“倘若户口在外地，在上海没有交过税要紧吗?”萧小姐答道：“外来人员只要没有在上海买过房，其他的我们都可以想办法解决。”“你们怎么解决?需要提供什么?”对于记者的追问，她只回答：“反正我们有很多办法解决。”

记者于1月31日再次来到“四季雅苑”售楼处，当得知记者身份后，接待人员以负责人回家过年无法联系，而自己并不清楚情况为由拒绝采访。同时，她强调说：“我们这里从来没讲过这类话(帮消费者解决纳税等证明问题)，至少我没讲过，至于是谁说的，我也不知道。”

律师提醒被限购者不应心存侥幸

上海市律协房地产委员会委员、上海大邦律师事务所张XX认为，开发商的工作人员提出可以帮助解决证明等问题，本身就存在误导与欺骗，且足以让消费者产生误解。他表示，如果能证明开发商出现过错在先，就不能算消费者违约。

张XX在楼市调控限购的大背景下，不少人从中嗅到了商机，打起“擦边球”。许多“办证”机构针对条件不符的外地购房者“购房难”的问题，衍生出了各种“办证”业务，不单中介可以为想买二手房的外地客人代办纳税证明，开发商也会在此为买家指路，双方得以互利。本来纳税证明等是为了限制外地人炒房入市的门槛，可在现实中却被一些人当成了获利手段。张*林律师提醒：这种做法，购房者将承担的风险较大，限购者最好不要抱着侥幸心理尝试。

同时，在2011年2月中旬上海房管部门发布的《关于本市贯彻执行住房限售等政策有关问题的通知》查到，该《通知》明确规定，对违反限售规定购房的，已办理合同备案、尚未办理预告登记或转移登记的，不再受理预告登记或转移登记;已办理预告登记、尚未办理转移登记的，不再受理转移登记。交易中心将出具《不予办理房地产交易、过户通知》。对已签售房合同(包括预订合同)但由于被限购而收到交易中心《不予办理房地产交易、过户通知》的购房者或预定人，房地产企业及中介机构应配合其办理解除合同等手续，不得以违约为由要求其承担违约责任。

一、女子查亡夫账户被告知结婚证无效

5月11日，吉林白山的潘女士带着结婚证、户口本、身份证，到抚松县泉阳镇某银行查询丈夫的账户余额，却被工作人员告知，结婚证不能证明二人是夫妻关系。

据潘女士介绍，此前丈夫因病去世，她想查询一下其名下是否还有其他财产。她先出具了户口本，但因血型曾被涂改，银行工作人员不认可。随后她又拿出结婚证，对方仍表示，该证件无法证明二人系夫妻关系，需要街道开具证明才可以。最终潘女士重新办了户口本，才将业务完成。