商行拆迁怎么补偿房子的,商住楼的鉴定标准是什么,本文介绍了营业用房的认定标准,包括房屋所有权证、非住宅用途、营业执照、实际用于生产经营活动、税务登记等条件。同时,在实际操作中需要考虑商住楼营业执照是否过期、税务部门是否接受税费等因素。如果企
本文介绍了营业用房的认定标准,包括房屋所有权证、非住宅用途、营业执照、实际用于生产经营活动、税务登记等条件。同时,在实际操作中需要考虑商住楼营业执照是否过期、税务部门是否接受税费等因素。如果企业主或承租人遇到这些问题,可以咨询专业律师以明确其权益。
法律分析
一般来说,营业用房的认定标准包括以下几个方面:
1. 房屋必须拥有房屋所有权证,以确保其所有权的合法性。
2. 房屋必须被认定为非住宅用房,以满足商业用途的要求。
3. 必须拥有营业执照,并在营业执照上标明营业场所为房屋。
4. 房屋在拆迁前必须实际用于生产经营活动,以证明其与拆迁行为有直接关联。
5. 必须已办理税务登记并出具完税证明,以证明其合法经营。
特别说明：在实际操作中，经常会有一些商行不完全同时满足上述条件。如何认定不符合上述条件的房屋性质，关系到被拆迁人或承租人的重大利益，因为对商住房屋的补偿是不同的。前者的赔偿金额高于后者。在实际操作中，有些房子其实比较灵活，房子的质量是商务用的，但并不完全符合上述规定。这种房子能不按商业用途补偿吗？显然不是。区别对待要看以下情况：（1）经营项目是否依法需要申领营业执照；有些经营项目不需要申领营业执照，这在农村地区很常见；（2）经营项目是否依法需要纳税，部分地区或商业项目可免税；（3）房屋拆迁前是否实际用于商业。如第（1）（2）项为阴性，第（3）项为阳性，一般可视为手术室。
另外，在实践中，在我们团队处理的案件中，经常会出现这样的情况，即商住楼的营业执照原本是签发的，但营业期限即将到期。拆迁后，企业主到工商部门办理续期和年检，但工商部门拒绝办理。税务部门也拒绝接受税费。如果超过营业期限，不依法缴纳税费，这套房子不是营业用房吗？答案显然是否定的，这种情况下的房子应该依法认定为营业用房。
房地产一直是我国的重要财产。我们在这方面应该明确分类，总有一定的好处。如果您的情况复杂，我们欢迎您进行法律咨询。
结语
商住房屋的认定问题需要综合考虑多个方面,包括房屋所有权证、非住宅用途、营业执照、实际经营活动以及税务登记等。在拆迁补偿中,有些商住房屋可能会被认定为营业用房,而有些则可能会被认定为居住房或办公用房。因此,对于商住房屋的认定,需要根据具体情况来决定。如果您对商住房屋的认定存在疑问,可以进行法律咨询,以保护自身权益。
法律依据
商品房销售管理办法：第六章 法律责任 第三十八条 违反法律、法规规定，擅自预售商品房的，责令停止违法行为，没收违法所得；收取预付款的，可以并处已收取的预付款1％以下的罚款。
商品房销售管理办法：第七章 附则 第四十六条 省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据本办法制定实施细则。
商品房销售管理办法：第五章 交付 第三十二条 销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
法律分析：所谓的商住楼其实就是为商，住两用型，一般商住楼不能落户，而且产权是40年，水电物业费也会比普通的住宅楼高一些，但是可以用于经商。住宅楼一般是民用住宅，使用权限是70年，住宅楼只能用来居住，不可以作为商业用途。
法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》 第六十三条 经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十一条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。
《中华人民共和国民法典》 第二百一十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
1、土地性质及产权年限
(1)商住楼是指该楼的使用性质为商、住两用，商住楼一般底层(或数层)为商场、商店、商务，其余为住宅的综合性大楼。商住楼不分建设主体，不仅开发商可以建，非开发企业、个人也可以建，没有规定必须出售。商住楼的土地使用性质为综合用地或商业用地，根据国家土地法规定，商业用地的使用年限为40年，综合土地的使用权年限为50年。
(2)普通住宅是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。土地的使用性质为住宅性质，根据国家土地法规定，住宅用地的使用权年限为70年。
2、用途及落户问题
(1)用途商住楼：非住宅，一般指宅建筑面积较大或用作商业用途的房子(或商住)。住宅楼：普通住宅，高档住宅，是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋。
(2)落户问题商业性质不能落户，住宅性质可以落户。
3、体现形式及优缺点
(1)体现形式商住楼一般体现以，小户型为主(3.3米，
4.5米，5米等)经营或商住性质的房产;住宅一般为面积30-40平单身公寓，60-90平的的两房三房，100平以上等等面积段，平层(2.8米-3米)及跃层，复式等，纯住宅性质的房产。
(2)商住楼的优缺点优点：小户型，低总价，可做复式两层，使用面积高，可以注册公司，一般不在限购范围内缺点：不可以落户，水电物业费(收费标准为商业水电物业，部分除外)，首付比例高一般为50%的首付。通透性稍差，不通煤气，电梯配比等。有关高住楼和住宅楼的区别就是上述这些情况，当事人在购买房产时，可以根据自己的使用需要以及实际情况来确定房产的类型，具体情况下，应当在签订合同时对相关事项进行明确，避免在后期发生矛盾和纠纷，具体情况应当结合实际而定。
商住房与住宅房的区别：
1、商住房50年产权，产权到期后，要给国家缴纳土地出让金，具体怎么续期，不得而知，因为公寓这种形式的房子目前还没有到期的。纯住宅70年产权，缴纳一定费用，到期后自动续期。
2、商住房不能解决户口，纯住宅可以解决户口
3、商住房说白了以前是用于开发写字楼的地块，但是现在商品房这么紧俏，所以很多开发商把以前商业用地开发成了商品房，所以诞生了N多的公寓。所以它是商业用水，商业用电，不通燃气。但是不排除有的开发商动用关系，后把商业用电改为民用电，给通燃气。但是水一般就是商业用水，改不了，目前民用水是3．9元一吨，商业用水7块多一吨
4、商住房居住密度大，一般从7－20多户都出现过，俗称立体大杂院，居住舒适度大大降低。电梯使用频率过高，坐电梯等候时间过长，楼道有一户在楼道里堆放垃圾，弄得一条楼道臭烘烘的概率要比纯住宅高出很多倍。人多，背景复杂，所以环境很难保障。
5、商住房几乎没有南北通透户型，东南西北都有户型，俗称墩子楼。纯住宅一般板楼居多，南北通透，和双阳户型居多。所以纯住宅要比商住房（公寓）单价贵，当然LOFT除外。
6、商住房超小户型较多，以40－80为主，总房款要便宜很多，对于资金不太富裕的家庭值得考虑。纯住宅一般小户型也得70－90之间，没有太小的户型，单价又贵，所以总房款一般会高些。
7、商住房几乎没有绿化和孩子活动区域，一般会隔几层弄一个共享露台供大家活动，不过估计后期会成为堆放废品和停自行车的区域。所谓的商住房，其实是将非住宅用地开发建设成可居住房屋的通俗叫法，本质上属于非住宅，而且其房产证上也注明了是商业类产权。购买商住房存在可能没有配套服务设施、土地出让年限长只有50年以及交易和持有成本高等诸多弊端和风险。以上内容就是商品房与住宅房的区别，希望可以帮到需要帮助的朋友。
底商，是指住宅的第一层、第二层。一般住宅特别是高层住宅的第一层、第二层销售都较为困难，其价位也较其他层位低，开发商通过转向做底商，价格可以卖得更好，同时小区的商业配套也得以解决。市场上，大盘社区因为有多而稳定的住户，商铺的经营胜算相对较高，投资风险相对小一些，其底商率先得到投资者青睐。
商住楼是指该楼的使用性质为商、住两用，商住楼一般底层（或数层）为商场、商店、商务，其余为住宅的综合性大楼。商住楼不分建设主体，不仅开发商可以建，非开发企业、个人也可以建，没有规定必须出售。商住楼的土地使用性质为综合用地，根据国家土地法规定，综合土地的使用权年限为50年。
一、商住楼能公积金贷款吗
商住楼是不可以使用公积金贷款的，只可以办理商业贷款，首付需要支付百分之五十，十年还清贷款。
买房申请商业贷款后是可以提取公积金的，但是如果贷款买商住房的话，商住房性质是商业性的，可以提取公积金吗？答案是不可以提取公积金。公积金可以用于偿还住房贷款本息提取，但是要求是住房，商住房虽然可以居住，但是房屋性质是商业性质的，不属于公积金提取的范围，所以不能提取。
二、购买商住楼的注意事项
1、贷款和税费：商住房虽然不限购，但贷款压力也不轻。首付5成是硬性规定，且不能享受公积金贷款，商业贷款也只能贷10年。在贷款利率方面，银行一般要求在基准利率的基础上上浮10％。税费方面，商住房统一按照3％的税率征收契税，无法享受“满五唯一”的税费优惠政策。也就是说，买不限购的商住房，你付出的利息和税费成本要比普通住宅高得多。
2、水电费：除了贷款和税费外，居住成本也是要重点考虑的事。商住房目前有两种情况，一种是开发商承诺民水民电，但仍存不确定性，一种就是商业标准。关注“民水民电”商住房的购房者最好应将这部分关键信息以合同的形式确立下来，毕竟商水商电价格基本上是民水民电的一倍了。
3、配套风险：对于纯商业规划的项目，配套设施可能是硬伤。因为是商业用地，政府规划方案与住宅住宅用地不少区别，因为商业用地一般不会强制要求设计完善的配套服务，这给选择商住房的购房者带来较大的麻烦。
4、居住效果：商住房通常每层十几户，乃至几十户。这类住宅容积率非常高，房屋得房率也很低。很多房子都无法正常采光和通风。对于商住房来说，更麻烦的是商住混合，因为本质上商住房是商业用地，办公和餐饮都是被允许的，人流量多且人员混杂，对居住体验的影响非常大。
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投稿：郑晨慧
内容审核：路洋律师
