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过河是否要拆迁补偿，房地产项目风险有哪些应对措施:今日拆迁补偿法律在线咨询

发布时间：
2024-10-29 16:16:14
作者：
圣运律师
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过河是否要拆迁补偿,房地产企业后期管理应注意的问题,(一)外商投资房地产企业在办理建设期汇算后不再进行其他形式的总清算，应按照税法规定原则确定当期收入、扣除企业当期实际发生的成本费用后，计算缴纳企业所得税。(二)对于在工程结算中已将尚未支付

过河是否要拆迁补偿，房地产项目风险有哪些应对措施:今日拆迁补偿法律在线咨询

一、过河是否要拆迁补偿,房地产企业后期管理应注意的问题

(一)外商投资房地产企业在办理建设期汇算后不再进行其他形式的总清算，应按照税法规定原则确定当期收入、扣除企业当期实际发生的成本费用后，计算缴纳企业所得税。

(二)对于在工程结算中已将尚未支付的设备价款和建筑安装费已按合同规定的价款计入成本费用的，在建设期汇算后实际支付时不得重复计入企业当期成本费用。

(三)企业以租赁方式取得房租收入的，应按当期实际租金收入，扣除租赁房屋的固定资产折旧及相关费用后的余额，与当期其他经营利润合并计算企业当期应纳税额。

企业采取先租赁后又售出房地产的，原在租赁期间实际已经计提的房屋折旧，不得在售出时再作为成本、费用扣除。

企业在办理建设期汇算后尚未售出的房屋，可根据开发成本按照税法规定的房屋使用年限计提折旧。

(四)外商投资房地产企业在房屋销售后继续发生的绿化、道路等配套设施费用，在办理建设期汇算后，可在根据《北京市规划委员会审定设计方案通知书》等政府主管部门批准文件中的有关规定，并确认仍有未完工工程的基础上，按照企业年销售收入的1%比例逐年预提上述费用，并计入企业当期损益，待该项工程结束后应按实际支出在完工当期作出调整。

(五)包销业务的税务处理

境外企业与企业签订房屋包销协议，为企业包销房地产的，其包销业务应属于境外企业转让我国境内财产的性质，境外企业取得的房屋转让收益，应按税法第十九条及其实施细则第六十一条规定，缴纳企业所得税。

上述包销业务是指：境外企业与企业签订房屋包销协议并办理了产权转移手续，且境外企业在销售房屋时使用本企业收款凭证。

凡不符合上述条件的其他代销、承销性质的业务，应按照《国家税务总局关于从事房地产业务的外商投资企业若干税务处理问题的通知》(国税发[1999]242号)的规定执行。即从事房地产业务的外商投资企业与境外企业签订房地产代销、包销合同或协议，委托境外企业在境外销售其位于我国境内房地产的，应按境外企业向购房人销售的价格，作为外商投资房地产销售收入，计算缴纳营业税和企业所得税。

二、房地产项目风险有哪些应对措施

1、强开发商的按揭申请审查

主要包括：（1）资信审查，如开发商是否依法设立，是否具有相应的资质等级、公司的注册资金是否到位、公司以往的经营业绩等；（2）开发项目的审查，如要求开发商提供按揭开发项目的设计、项目开发资金情况、商品房预售业绩情况以及开发项目的工程进度等。

2、化开发商的担保责任

开发商在按揭贷款中作为担保人可以说是我国内地商品房按揭的一大特色。目前，我国商品房按揭实务中，开发商的保证责任主要有两种：

（1）保证将《房屋产权证》和《土地使用证》交给按揭权人（即银行）；

（2）代位偿付责任。这种保证责任看起来似乎对开发商过于苛刻，但就我国目前的商品房销售，尤其是在商品房预售中还是很有必要的。理由是：

（1）从商品房按揭贷款设定来看，在将取得的商品房上设定担保是购房人的本意，一旦房屋建成，按揭便应自然转化为现房抵押，开发商在商品房竣工办理有关手续后，将两证交到银行手里，使双方得以办理现房抵押，按揭权真正得到实现，可以说是按揭人设立按揭的自然结果。

（2）从商品经济发展看，市场竞争越来越激烈，银行贷款安全性越来越差，单独的房地产抵押已经不能适应银行对贷款安全性的需求，为减少贷款风险，在抵押的基础上再设立一种保险机制，以求达到双重保险已经是房地产抵押的趋势。

一、工程项目风险管理有哪些意义

1、促进项目实施决策的科学化、合理化，有助于提高决策的质量。工程项目风险管理利用科学的、系统的方法，管理和处置各种工程项目风险，有利于减少因项目组织决策失误所引起的风险，这对项目科学决策、正常经营是非常必要的。

2、促进项目组织经营效益的提高。工程项目风险管理是一种以最小成本达到最大安全保障的管理方法，它将有关处置风险管理的各种费用合理地分摊到产品、过程之中，减少了费用支出；同时，工程项目管理的各种监督措施也要求各职能部门提高管理效率，减少风险损失，这也促进了项目组织经营效益的提高。

3、为项目组织提供安全的经营环境，确保项目组织经营目标的顺利实现。工程项目风险管理为处置项目实施过程中出现的风险提供了各种措施，从而消除了项目组织的后顾之优，使其全身心地投入到各种项目活动中去，保证了项目组织目标的实现。

二、项目风险分析包括什么

1、风险因素发生的概率

2、风险损失量的估计

风险损失量的估计应包括下列内容：

（1）工期损失的估计。

（2）费用损失的估计。

（3）对工程的质量、功能、使用效果等方面的影响。

（4）组织应根据风险因素发生的概率和损失量，确定风险量，并进行分级。

（5）风险评估后应提出风险评估报告。

3、风险等级评估

组织应利用已有数据资料和相关专业方法进行风险因素发生的概率估计。

三、房地产开发如何管理工作

项目管理组织是在整个项目中人事各种管理工作人员的组合。在整个房地产项目管理工作中，由于业主、承包商（包括分包商）、设计单位、设备和材料的供应单位、监理单位等都有自己的项目经理部和人员，他们之间的各种管理工作的任务、责任和权力的划分，以及他们之间的各种联系，共同形成项目管理组织系统。在这个项目管理组织系统中，业主建立的项目管理组织（项目经理部）居于整个项目组织的中心位置，在整个项目的实施过程中起头决定性的作用。在项目寿命期内，可将项目划分为若干个阶段，而每一个阶段都有相应的管理工作。

1、前期策划阶段。该阶段项目者作为咨询工程师为业主决策提供可供参考的信息、意见和建议。

2、设计和计划阶段

3、招标投标。

4、项目施工阶段。在这个阶段，主要是进行施工准备和施工过程中的三控制，两管理，一协调等方面的工作，保证项目目标的顺利实施。

5、欺瞒宣。这一工作主要是针对商业性房地产项目而言，其主要工作如下：

(1)项目产品营销计划的策划（这一工作是在项目前期工作的基础上进行的）。

(2)项目产品营销计划的考核与评价。

(3)项目控制与调整。

6、项目后期管理

一、建设项目开工前阶段，审计的主要内容应包括：

1、审计建设项目的审批文件。包括项目建议书、可行性研究报告、环境影响评估报告、概算批复、建设用地批准、建设规划及施工许可、环保及消防批准、项目设计及设计图审核等文件是否齐全。

2、施工准备阶段是项目建设的前期工作之一，主要把握好项目法人质量控制、监理工作、施工单位选择。项目法人质量控制是否通过资质审查，是否按法定的招投标程序选择了勘测、设计、施工、监理单位并实行合同管理，各种合同是否规范、合法有效，是否建立了质量管理制度，是否组织了设计与施工单位的设计交底；监理单位是否有相应资格等级证书，所派监理人员是否有岗位证书；审计设计单位是否有承担相应资质勘测设计能力，是否将经过会审后的资料做过技术交底，设计质量是否满足工程质量、安全需要的规范要求；审计施工单位是否有承揽相应施工任务的资质，施工单位是否制定了完善的质量责任制考核办法等。

3、审计建设项目的资金来源是否落实到位、是否合理、是否专户存储，建设资金能否满足项目建设当年应完成工作量的需要；各种规费是否按规定及时缴纳；减、缓、免手续是否完备，是否符合有关规定；征地或拆迁补偿费是否符合有关规定，有关评估、计价是否合规、合理，有无擅自扩大拆迁范围、提高标准或者降低标准等问题。

四、房地产业财务管理存在的问题

(一)财务管理意识和管理经营不足。在当前的房地产项目建设活动中，很多房地产开发商的财务管理经营模式都是粗放式的，在开发活动进行之前对项目的预期支出没有正确的认识，认为只要能够获得土地的使用权，投入资金并按期完工保证施工质量就能够获得可观的经济效益，这种房地产项目的开发模式是相对粗放的。在开发活动中对房地产财务管理的轻视让开发资金在运行过程中不分轻重缓急，盲目运作造成了极大的资金浪费，加重了开发企业的成本负担，无疑降低了房地产开发的经济效益。

(二)财务体系复杂，管理难度大。当前房地产开发项目中的财务管理大部分还停留在会计管理的水平，对开发成本的管理还停留在简单的核算层次，只是运用会计知识对房地产开发项目中会计问题的解决，而没有从房地产项目开发的整体和全过程出发，对开发商在房地产项目中开发的全过程进行财务监控。

(三)没有建立健全财务管理制度。在房地产项目开发活动中，财务管理制度的缺失和不健全主要体现在缺乏健全的目标成本预算，在房地产开发项目伊始，整个开发项目并没有一个统一的规范的成本预算，导致在房地产开发项目中开发主体的财务支出没有明确的计划，相应的开发企业管理者不能准确的掌握开发资金的现状和动向，严重的影响了开发商对房地产开发活动的判断和决策，让地产开发项目变成”摸着石头过河”式的探索过程，而不是科学严谨的开发过程。

一、房地产开发企业在房地产项目融资的贷款条件企业法人应具备的条件：

（1）有公司法人授权或董事会签字同意的申请报告；

（2）已开立基本帐户或一般存款帐户；

（3）提供真实的、全面的（经过审计的）财务报表、报告，其财务指标和资产负债率等符合贷款要求；

（4）除国务院规定外，有限责任公司和股份有限公司对外股本权益性投资累计额不超过其净资产总额的50％；申请中、长期贷款的，新建项目的企业法人所有者权益与项目所需总投资的比率不低于国家规定的投资项目的资本金比例。

贷款项目条件：

（1）贷款项目经可行性研究论证，能够有效满足当地住房开发市场的需求，市场前景较好；

（2）贷款项目已经纳入国家或地方房地产开发建设计划，其立项文件完整、真实、有效，能够进行实质性开发；

（3）贷款项目工程预算和施工计划符合国家和当地政府的有关规定；

（4）贷款项目的工程预算投资总额能够满足项目完工前由于通货膨胀和不可预见等原因追加预算的需要；

（5）贷款项目的基础设施、公共设施建设配套，当项目建成后，能及时投入正常使用；贷款项目的自有资金投入不少于总投资的30％。

五、房地产项目开发应注意的问题

一、明确评价对象类型

生态环评，首先要弄清的问题是此工程所面对的影响对象属于何种类型的生态系统。生态系统指生命系统与非生命系统在特定空间组成的具有一定结构与功能的系统，它是生态影响评价的基本对象。要弄清楚生态系统是自然生态系统还是人工生态系统；是陆地生态系统还是水域生态系统；是城市生态系统还是农业生态系统。不同的生态系统，其结构、功能各不相同，人类对其干扰、影响的程度不同，其恢复的能力也不同。

二、生态环境影响识别与评价因子的筛选

生态环境影响识别旨在鉴别拟建工程与潜在的生态受体之间的关键联系，确保评价工作的针对性和有效性。将拟建工程和受影响生态系统分解为各自的组成部分，鉴别可能的交互作用，寻求合适的表征因子和参数。值得注意的是识别与筛选要建立在一定的调研基础上(文献查阅、实地考察与咨询、访问)。评价因子的筛选参数见下表。

三、评价范围的确定

1、必须包括所有作用因子

包括建设项目全过程、全部活动空间。

2、必须包括全部受影响受体

指受影响生态系统，阐明类型、组成、结构、过程、特点。

3、必须包括所有影响直接的、间接的、显在的、潜在的。

四、生态环评的评价等级

评价等级指对评价工作深度和广度的要求。根据生态环境影响的程度和范围大小分为三级。一个项目只定一个级别，有多个影响点时，按级别最高的一个定级。

一级：全面深入评价(有很重要环境影响或敏感环境问题)

二级：有重点问题评价(或专题)

三级：一般问题，可分析确定

五、房地产开发与生态环境保护协调措施

(一)合理利用土地，提高土地的生态经济效益

城市可依据土地的功能和发展密度进行分区。一般分为商业区、工业区、住宅区等，通过分区管理，限制建筑密度，保护环境，保障公共设施建设。在土地综合利用上，要有一定的比例限制，即采取生活和生产、平面和空间整体化规划的方法，把工作、居住、购物、娱乐、休息等各类活动放在同一或毗连空间，这样可以大大节约用地，同时可降低基础设施的投入，又能满足城市生活的需要。

一个建设项目需要多少土地，实质上是开发和建设的密度和容积率问题，一般来说，建筑密度越高，土地的利用率越高，但密度问题还涉及到环境、交通、基础设施的承受能力以及经济技术发展水平等问题。在一定时期内，必须要以一个合理的密度加以控制，这个密度既要考虑与当前的环境、交通、基础设施等承受力及技术经济水平，又要注意与将来的发展趋势相适应，从而促进城市土地利用的规范化、合理化和效率化。

(二)发展城市绿化，增加城市自净能力

绿化具有净化空气、水质、土壤，降低噪音，改善城市小气候以及美化城市等功能。目前，世界各大城市在房地产开发和再开发中都十分重视城市的绿化，积极营造城市环城林带，努力扩大城市绿化覆盖率。我国城市环境恶化的一个重要原因就是绿地比例太低，因此，需要从大环境出发，保证足够的公共绿地，以增强城市的自净能力。在新建房屋时，必须使绿化与建筑占地面积比例达到一定的水平；其次是专门进行园林、旅游、风景区的建设和各个住宅小区的绿化配套，包括绿化隔离带、街心花园、道路绿化以及工厂绿化等综合开发经营；再次是积极发展主体绿化、屋顶绿化和建设“屋顶花园”等，提高城市绿化整体水平。