太湖县集体土地拆迁补偿方案,荆州太湖农场征地补偿标准是怎样的,《土地管理法》第四十八条征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其
《土地管理法》第四十八条
征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。
征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。
征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。
征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准，由省、自治区、直辖市制定。对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。
县级以上地方人民政府应当将被征地农民纳入相应的养老等社会保障体系。被征地农民的社会保障费用主要用于符合条件的被征地农民的养老保险等社会保险缴费补贴。被征地农民社会保障费用的筹集、管理和使用办法，由省、自治区、直辖市制定。
荆州市太湖港农场，又称“湖北省国营太湖港农场”，关于国有农场土地使用征收的规定如下：
一、收回国有农场土地使用权的规定
因国家经济建设或地方公益建设确需占用，并收回国有农场土地使用权的，应当严格依法遵守以下规定。
1、对拟收回的国有农场土地使用权，在依法报批前，必须将拟收回土地的用途、位置、补偿标准、安置途径告知该农场和所涉及的职工。
2、对拟收回土地的现状调查结果，必须经该农场和所涉及的职工确认，并将该农场和所涉及职工的知情、确认等有关材料作为收回土地报批的必备材料。
3、需要收回国有农场农用地的，需依法办理农用地转用审批手续，涉及占用耕地的，应落实耕地占补平衡措施。
4、严禁未经批准，任意占用；严禁滥批滥用，少批多用；严禁擅自通过调整国有农场隶属关系、撤销国有农场建制等方式收回国有农场土地或改变国有农场农用地用途。
5、建设项目确需使用国有农场土地的，必须符合土地利用总体规划、城市总体规划，纳入土地利用年度计划。
6、国有农场的土地补偿资金实行专户存储、单独核算、专款专用，不得转借、挪用或截留、挤占，国有农场行政主管部门应配合有关部门，加强对国有农场土地补偿资金分配、使用和管理的监督。
二、收回国有农场土地使用权的补偿
收回国有农场土地使用权，国有农场以及农场职工有权获得补偿。
1、依法收回国有农场用地的，应参照征收农民集体土地的补偿标准进行补偿，保障农场职工的长远生计，土地补偿费应当给予国有农场，所在地政府及其它任何部门、单位不得占用。
2、长期承包国有农场土地并将其作为主要生存条件的农业职工，失地后自谋职业并与农场解除劳动关系的，安置补助费发给职工个人；国有农场因土地被收回而不具备失地职工基本安置条件的，各地应将失地职工纳入当地城镇职工再就业体系。具备安置条件的，在安排失地职工新的劳动岗位后，国有农场可将土地补偿费和安置补助费用于农场基本农田的建设保护和补充社会保障资金。
3、地上附着物和青苗补偿费，按照“谁投入，谁获得”的原则给予补偿。
4、租种国有农场的经营田补偿，原则上只给予地上附着物及青苗补偿费，其征地补偿费补给经营田所在的农村经济组织。农户擅自在国有农场土地上修建的永久性生产、生活设施，原则上不予补偿。
5、涉及国有土地上房屋及其他建筑物、构筑物应按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》执行。
1、新《评估细则》与原《评估细则》相比，在内容上作了部分修改和调整，主要有：取消了住宅房屋区位及营业用房路线等级的划分；修改调整了部分技术参数；调整了住宅和营业用房“地大于房”的计算方式；调整了非住宅非营业用房基准价格；调整了房屋装饰装修及附属设施征收补偿重置成新价格；调整了市区征收房屋建安工程重置价格标准；完善了非住宅非营业用房区位状况调整的内容；规范了对专业术语及有关条款的表述。
2、为何要取消住宅房屋区位及营业用房路线等级的划分？随着我市城市的发展，城市面貌发生了较大变化，已形成了多个区商业中心，原有以市中心为中心向外围作同心圆辐射的区位划分方式已不符合城市的发展现状，同样，原有营业用房路线等级划分也已不符合目前全市多商业中心的城市格局。本次修订后对住宅和营业用房不再划定区位和路线等级，改由评估机构按照类似房地产的选取原则选取评估可比实例，从而更符合市场化评估补偿的原则。被征收房屋价值的含义是什么？被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。
3、新《评估细则》对成套住宅、营业用房和非营业用房是如何定义的？成套住宅是指房屋套内有卧室、厨房、卫生间、起居室等，经规划等部门同意，按统一规划、设计、建造的单元式住宅。营业用房是指符合规定能够对顾客提供有形商品买卖并进行直面服务活动的沿街门面房，包括零售、娱乐、餐饮、服务、金融活动经营场所等用房。非营业用房是指除营业用房以外的所有非住宅，包括办公、教育、医疗、工业、仓储用地上的房屋。综上所述，评估细则的制定不仅取消等级划分，修改调整部分技术参数，同时更加准确地调整相关用房的基准价格。评估细则的制定也是促进工作质量提高，也是更好帮助人们完善工作。因此，有必要对原《评估细则》进行修改完善，更好地适应当前的征收评估工作。
新《评估细则》与原《评估细则》相比，在内容上作了部分修改和调整，主要有：取消了住宅房屋区位及营业用房路线等级的划分;修改调整了部分技术参数;调整了住宅和营业用房“地大于房”的计算方式;调整了非住宅非营业用房基准价格;调整了房屋装饰装修及附属设施征收补偿重置成新价格;调整了市区征收房屋建安工程重置价格标准;完善了非住宅非营业用房区位状况调整的内容;规范了对专业术语及有关条款的表述。为何要取消住宅房屋区位及营业用房路线等级的划分?随着我市城市的发展，城市面貌发生了较大变化，已形成了多个区商业中心，原有以市中心为中心向外围作同心圆辐射的区位划分方式已不符合城市的发展现状，同样，原有营业用房路线等级划分也已不符合目前全市多商业中心的城市格局。本次修订后对住宅和营业用房不再划定区位和路线等级，改由评估机构按照类似房地产的选取原则选取评估可比实例，从而更符合市场化评估补偿的原则。被征收房屋价值的含义是什么?被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值;不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。新《评估细则》对成套住宅、营业用房和非营业用房是如何定义的?成套住宅是指房屋套内有卧室、厨房、卫生间、起居室等，经规划等部门同意，按统一规划、设计、建造的单元式住宅。营业用房是指符合规定能够对顾客提供有形商品买卖并进行直面服务活动的沿街门面房，包括零售、娱乐、餐饮、服务、金融活动经营场所等用房。非营业用房是指除营业用房以外的所有非住宅，包括办公、教育、医疗、工业、仓储用地上的房屋。综上所述，评估细则的制定不仅取消等级划分，修改调整部分技术参数，同时更加准确地调整相关用房的基准价格。评估细则的制定也是促进工作质量提高，也是更好帮助人们完善工作。因此，有必要对原《评估细则》进行修改完善，更好地适应当前的征收评估工作。
征地补偿标准是指在市镇行政区的土地根据政府总体规划确定的用地范围内，依据土地类型、土地年产值、土地区位登记、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活水平保障等因素，再依据片区划分用于征地补偿综合计算的标准。拆迁补偿标准的调整由市县人民政府公布。我国法律规定各地政府应根据经济发展水平、当地人均收入增长幅度等情况，每2至3年对征地补偿标准进行调整，逐步提高征地补偿水平。目前实施的征地补偿标准已超过规定年限的省份如未及时调整，将不予通过用地审查。各类具体的价格补偿标准由区县物价局依据当地经济水平和人均收入水平等情况进行定价。
一、太湖县被拆迁人有选择的权利例外情形
拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿;共有产权，共有人对补偿方式的选择达不成一致的，应当采取产权调换方式;拆迁产权有纠纷的房屋，拆迁期间纠纷未解决的，应当采取产权调换方式;被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换;抵押人不能清偿债务或不能重新设置抵押权的，只能作产权调换;拆迁政府代管的非住宅房屋，实行拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。
二、太湖县征地补偿规定
(一)作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿
被征收房屋价值的补偿;因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;因征收房屋造成的停产停业损失的补偿;市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
(二)征收个人住宅
征收个人住宅的，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。
(三)货币补偿
被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。
(一)作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿
被征收房屋价值的补偿;因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;因征收房屋造成的停产停业损失的补偿;市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
(二)征收个人住宅
征收个人住宅的，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。
(三)货币补偿
被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。
太湖县征地补偿费标准相比于其他地方的较低，因为该地的经济水平较为落后，这一点也说明，征地补偿标准和该地区的经济发展水平是相挂钩的。但是，征地补偿的规定具有相当的灵活性，特殊情形下是可以适当调适的，正好弥补了太湖县征地补偿标准较低的现象。
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投稿：谈建鹏
内容审核：侯承志律师
